“城市更新的重点我觉得在于旧，旧一点，旧一点。”｜12次的问×申江海|12次的问|北京|城市更新项目|无锡|杨绛|杭州|申江海|苏州

不知不觉，City好房旗下深度访谈栏目《12次的问》已经走过5季。这档自2022年底开播的节目，在2026年，迎来她的第6季。

站在陆地，就能看到天空的闪耀群星。

12次的问·第陆季「群星闪耀时」，意在寻找行业中的瞩目人物，探寻事件背后的动人故事。

睽违已久，第六季第一期已于3月初正式上线，本期访谈嘉宾申江海建筑事务所创始人/Mix岛商业联合创始人申江海老师。

这是一个关于城市更新，关于空间内容，关于过去，关于留下的故事。换了三个场景，三位嘉宾，外地人眼里的苏州/本地人眼里的苏州/新苏州人眼里的苏州。

在本期视频中，City好房＆倪倪Talk 创始人倪倪，与申江海建筑事务所创始人/Mix岛商业联合创始人申江海、苏州文投集团文化产业招商中心杨绛故居项目负责人吴辛夷一起，谈论了何为好的城市更新？当下消费趋势有什么变化？未来的商业会如何发展？城市空间的设计还应该怎么去做？

以及，即将在今年年中开放的杨绛故居，也在本片首次曝光未来的空间内容与运营理念，不一样的故居活化，不一样的城市空间，值得大家期待。

最后，倪倪与申江海去到本色东西桥市集，与念物集stay咖啡主理人喽喽与明明，聊了聊苏州这座城市的魅力与生活。作为前地产人，他们为何举家从北京搬到苏州？离开地产后，他们在苏州构建了怎样的生活？

希望这条长达21分钟的访谈纪录片，能带给你一些思考、一些启示、一些新鲜、一些力量。

附访谈对话（文字精选版）：

City好房&倪倪Talk创始人倪倪

申江海建筑事务所创始人/Mix岛商业联合创始人申江海

苏州文投集团文化产业招商中心杨绛故居项目负责人吴辛夷

念物集stay咖啡主理人喽喽

念物集stay咖啡主理人明明

Part 1

旧与新

倪倪：您今天刚刚看完这个万象天地，它其实给到您最大的一个感受，有什么不一样吗？或者说在整个万象体系里面。

申江海：这个项目我很早就知道关注了，因为当时在北京华贸的那些地产朋友也在一直跟我说这个项目，但是我也没有想到会开的这么快，而且从大家反应上都还挺好的。

尤其是2025年我经常来苏州，让我觉得苏州其实也是在悄然发生一个很大的改变，它的改变也许不是那么显性，苏州之前并不是保守，但是在我看来是比较谨慎。

尤其是我们做项目在姑苏老城区里边，其实我是挺感动的。有一天晚上我是夜里从杭州因为项目上有事，我夜里2点到的苏州的现场，然后往里走的时候，找那个住的酒店的时候，在小巷子里，我说这有点像北京串胡同的感觉，只不过说北京胡同是灰色的砖，这都是一些白墙，就给我感觉好像这一千年在这个地方你没有发生什么变化，有点那种恍惚的感觉。

我个人觉得，这种老城的发展谨慎一点是好的，最怕就是运动式的开发。我们的城市建设，包括现在城市更新都是在一个摸索阶段，没有完全正确，如果是快速的去做一件什么事情的话，就很容易去把一个错误的不断地去复制、去扩大。如果慢一点的话，我们还有很多机会去做修正，但如果是一下子全改完，没有机会。

倪倪：我觉得你非常认可你那一点，就是保守一点，它是正确的。因为本身说实话，这个姑苏区它是本身具有几千年的文化历史在这个里面的，如果你要把它变得一个很崭新的，其实大可不必。

包括我前两天听一个博客，他们两个人在聊关于2025年的大家的一些消费变化，大家统一说到其实现在就是属于延迟满足，其实不是说不满足，只是会通过一些比如说等到国补、等到一些促销，然后去延迟对于这个事物的一些喜好满足，就不会像以前会有冲动型消费这个概念，或者说欲望型消费。

申江海：常换常新，一年换一部手机，两三年换一部车，这种是快消品，就是商家灌输给大家的一个消费理念。现在消费者他无所谓了，你看现在很多人喜欢买旧的东西，就是二手，不是光因为便宜，而且老的东西、旧的东西，它有时候代表一种永恒的安全感。

倪倪：大家更喜欢偏实实在在的一些东西，比如说大家一些餐饮消费，我前两天也看到一个视频有说到，的确我自己也是属于觉得还蛮喜欢的，像类似于柴米多这种，像是一个社区农场的一种感觉的，很生活化的这种农家乐感觉的一些餐厅，而不是像以前我们可能追随的是那种酒店，很奢侈的那种。

做商业的时候，我觉得更多的是要去关注现在客户他真正的消费观是什么样子的。

申江海：首先第一个肯定是性价比这个事情，比如说我今天是买皮爷咖啡，但我今天早上在首都机场买的是瑞幸。三年前谁好意思喝瑞幸，现在我们买瑞幸，我赶紧拍照片发到我们那个群里边，他们收入都很高，但是我们现在比的就是我喝瑞幸，我还有9块9的麦咖啡，就是大家已经觉得这很酷。

你是喝9块9的麦咖啡和17块钱的瑞幸，还是30块钱的星巴克，其实差不多。以前吧，大家觉得反正不好意思，现在觉得我很酷。

然后我最近刚换个车，换个国产车，如果是我刚毕业的时候，我可不好意思，我可以把我进口很好的车我就卖掉，我买国产车，我觉得就无所谓了。大家已经不用去靠这些物质表象上的东西，我不怕被别人评判了。

比如说这些方面我不太在乎，但有些地方我就比较在乎。我家小孩现在六岁，我们就带他全世界去旅行，就是其实我们也知道，等他长大之后这事肯定就记不住了，但是我就觉得他去了哪、做了什么，终归是对他的成长过程中会有影响的。

你说这种东西，它是不像手机、车子、房子，它是给别人展示自己的地位的，这些东西只有自己才会、自己家人才会感受到的东西，我是觉得这些反而会更重要一些。

Part 2

有文化

倪倪：来苏州这么多次，苏州给您的印象，在您做过的众多城市更新项目里面，就城市差异、城市气质，有什么不一样的呢？

申江海：就是苏州对自己的历史文化特别特别的在乎，当然每个城市都会挖掘自己的传统历史文化，但苏州是格外的在乎，这点是我最大的一个感受。比如说像北京、杭州、西安，其实大家都是这种历史古城，但是相对来说，我觉得苏州对自己的那种传统文化的坚守的执念会更深一些。

倪倪：那你觉得是为什么呢？是因为本身这个城市原本有的一个特质，还是什么原因呢？

申江海：给我的感觉更多的不是城市建设，也不是个体，就是整体，这个群体。全国各地的年轻人，如果个体对个体的话，我觉得都差不多。然后有次我在深圳，我还说每次去深圳，一群设计师在一起就聊搞钱。北京不是，我们都不好意思谈钱。每次我跟那个苏州的朋友们一多聚在一起，聊的都是苏州的文化、苏州的历史。

吴辛夷：我们（苏州）文投集团肯定是以文化为主的，在做这个故居复活的项目之前，我们肯定是要深挖杨绛先生的这些文学作品中的一些文化内核。苏州也是一座被低估了文化底蕴的城市，私心上面说，我是不希望它只是成为一个网红打卡地，让人来来往往，但是又不能体会到真正的苏式生活。

除了就是以文学为内核以外，我们还会有很多像苏州人的不时不食的这种文化习俗，就是不同的季节吃不同的东西，一种比较精致的生活方式，然后去对抗现代人的一种比较焦虑的情绪，让大家来到这个地方就觉得很安宁，就像杨绛先生的性格一样。

倪倪：其实您作为一个苏州人，像您身边有很多90后的朋友、00后的朋友，就是他们现在对于这种苏州文化是什么样的一个情感呢？

吴辛夷：我觉得越来越多的年轻人，他可能更喜欢传统文化了。一些很年轻很小的小朋友，他们很愿意去尝试昆曲，其实昆曲是很难懂的，它需要有很深厚的文化功底的才能看得懂它的词牌，很多年轻人都很喜欢这种所谓有一些高雅的这种艺术。还有一些刺绣，那些就是我们觉得很古老的东西。

申江海：中国太多城市就因为太快，很多东西就没有掉了，所以我觉得苏州是一个少有的还保留了很多。我就希望慢一点、慢一点，而且希望它更旧一点，就是不要做的太新。城市更新的重点我觉得在于旧，旧一点。

倪倪：在您的一个感觉里面，一个好的非城市更新项目，它应该是一个什么样的状态呢？

申江海：大家一说这个非标商业城市更新，大家好像是只针对年轻人的，但是我觉得它是你可能针对所有人。像成都现在那个大旗茶馆，我进去时候都看是老头老太太，花5块钱，聊天聊一下午、打麻将什么的。

如果让我有一个标准的话，我觉得能够持续的、能让人待下来的地方，我觉得是比较成功的，而不是说火个三个月、六个月之后，就立刻被忘掉的一些地方。

倪倪：所以城市更新更的是一个新故事，这个故事是很长久的，他不是说只是一个短暂的一个空间而已。

申江海：我甚至有时候觉得空间其实并不太重要，我有时候很多城市更新项目在我看来，就设计师最好啥也别做，就是填内容就行。你看北京今年的友谊商店，几乎啥也没做，但是就是招了很多以比较便宜的价格，租给了很多这个有意思的品牌，人家去做，百花齐放就够了。有的时候我觉得有些更新，它应该是水到渠成的，而不是说我去主动去做些什么，就能做到、就能实现什么。

Part 3

内容生

倪倪：这个故居跟我看到的一些苏州的其他的故居，感觉不一样的是，它好像内容非常多，未来在这里体验的东西也会非常的丰富。

吴辛夷：我们是这样设想的，想以杨绛先生的一天来打造整个空间。为什么呢？因为我们比如说有民宿，我可以在这里住，这个呢是一个茶楼的形式，这个茶楼其实我们做了一个引子，杨绛和钱钟书在牛津留学的时候，他们会有很多的社交，会喝一些西式的下午茶，那么我们把一些中式的茶饮、西式的下午茶放到这里，等于说下午的时光可以在这里，晚上回民宿，早上去餐厅里面吃一个杨绛的早餐。我们还会就是在杨绛先生晚年的时候，因为他是一位百岁老人，活到了105岁，有一套非常养生的套餐，我们也把它复制出来。

倪倪：我发现我们在做这个，并不是以一个游客的视角来去做的，而是以一个未来居住在这里主人的生活的视角来去做。

申江海：对的，我们不停的和就是各方的专业人士一起商量，然后从设计方面，还有苏州大学老师也在，也请教人家学院的老师。

吴辛夷：杨绛故居全国有三个，苏州一个、无锡一个、还有北京一个，但是我们其实这段时光，是杨绛先生11岁到20岁这个九年时光，其实是她最最无忧无虑的一段少女时光。

我们这个项目其实不是在真正做那种故居活化，更多的是把当时的那种生活、生活方式，因为他们家比较高知，然后在当时也是很前卫的一种生活方式、很开明的家风，这些东西还原出来，让现在的人看看，其实和现在差不多的，很时尚。

以前杨绛小时候，她小时候她爸爸给她做冰激凌，他们小时候做冰激凌，而且杨绛出生那一天，她父亲就做了一桶冰激凌往她嘴上一粘，其实这个就是很开明的一种做法，现在很多人都觉得这个对小孩不好。

倪倪：这应该也是苏州目前比较少有的这种改造设计思路了吧？

吴辛夷：对的，我们就是也想做内容，不是说处处都有杨绛的什么作品，我们就是希望可以深入到这个其中，里面再去体会的，无论你了不了解她，你走的时候都是有收获的。

比如说我们在这里，这都是那个椅子，这个地方是杨绛和钱钟书先生结婚的地方，第二天再去的无锡，这是第一场，而且是一场西式的婚礼。

倪倪：所以他这里未来跟我们以往的一些像苏州的城市更新不一样的是，他不仅仅是观赏，可能是人更多的要使用、要坐下来的。

吴辛夷：使用是最好的保护。

倪倪：我觉得杨绛故居的这个翻新改造，其实对你的压力也蛮大。

申江海：压力非常大，真的是压力非常大。做所有的历史保护建筑，这是最大的一个挑战就是你很多墙顶地你是没办法动的，而且你做的时候，你有很多东西你都不能破坏，或者你都不能去修改，你只能在一个空间里面，你还要去布置、去造景，这个其实要远比我可以随便来那种要难很多。

而且当时做那个民宿的时候，有些床，其实以前100年前的床，其实睡的肯定不如现在的床舒服，但最后我们综合考虑完之后就是，你来这住一天，不是让你住酒店，是你住个舒适的一晚上更好，还是说你更想体验一下100年前或者是杨绛那个时候他们是怎么住的？最后觉得，应该是喜欢体验那个时候的。

吴辛夷：民宿一共有八间房，然后我们做了八种风格，就是每一间都跟她的家人、跟她的历史有点关系。还有她姑姑的房间，比如她姑姑很喜欢绿色，然后申老师就做了很多绿色的元素在里面，她喜欢一个绿色的铁床，这都是在文学作品里面有的，我们也把它复原。

Part 4

Stay

申江海：这个让我觉得很奇妙，你看慧明，我们已经认识十几年了，以前我跟慧明是同事，慧明是北京万科设计部的室内设计负责人，我当时是一个咱部门应该年龄最小的建筑师。后来突然在北京突然开咖啡厅了，然后就突然就来苏州了，我觉得这个让我感触还是挺大。尤其上次，前几个月去了一次店里之后，我觉得那是完全是另外一个状态。

喽喽：从北京陆陆续续来的，无论是他的原来的老同事，还是我之前北京店里的客户，来的都蛮多的。

慧明对万科的那种情还是蛮深的，上次回北京，然后那个家里面，他还专门把他去万科就是每次去工地的戴的那个头盔，就是那个，然后他说这个是我去了万科一直这么多年，就一直去工地每次带的，然后上面还有签名，然后就留着了，说这个我一定要带回苏州。

倪倪：就是为什么想要说有这样的决心，想从北京搬到苏州来呢？

喽喽：因为明明其实他是我们无论从北京的时候选择开咖啡店，还是后期决定搬到苏州来，都是因为明明的身体状况。

他的身体就是有12年了，就是有帕金森。我们决定说从这个职场离开，然后开一家店，就是觉得我们两个人能一起陪伴，我还能照顾照顾他。开了三年之后，决定换一个城市生活，就是想更松弛一点，所以就来苏州。

你看我们现在还能每周有一个店休，北京的时候，那个房租压力、各方面我们都不舍得休。

倪倪：其实您来苏州三年的时间，觉得苏州跟北京有什么不一样吗？

喽喽：南北差异还是蛮大，无论从生活方式还是从饮食，各方各面其实都是不太相同的。脾气也不一样了。现在说话都会，我北京的客户这样说我，然后说哎呀都带南方调了。以前的时候在北京的时候，说话不可能带好的呀，现在就哎呀的呀，这些东西都会带出来。

倪倪：那为什么会想着来苏州呢？

喽喽：苏州我喜欢它的白墙灰瓦，然后小河流水，因为这边水比较多。我们其实平常店休的时候都会去露营，就它可选性很多，湖边也都不远，一脚油就过去了，安安静静在那待一天就很舒服。

倪倪：它其实也是把你之前擅长的去在这个城市里面去更好的发挥了。

喽喽：是的，就是它的接受度还蛮高的。来了以后很多老客户，我现在的订单也已经排到年后了，然后我店里这几天是不开的，来本色市集，他们就追到这边来喝咖啡、来看新的手作的东西，如果在店里，他们就会去店里。