去年是天津“商改住”元年，涌现了大批“商改住”案例。
今年又出现一个重大突破。
进入到了高难度的新一级——已出让地块+民企。
“变通”成功首例已经出现。
即3月7日刚开放城市展厅的纯新盘龙湖云曜。
项目位于武清运河东、友谊商厦对面。
原来规划了超11万方的商业，要落位龙湖天街，但去年规划调整，把其中2.9万方的商业用地改为了住宅，容积率1.8，建面约5.2万方。
也就是现在的龙湖云曜。
一共10栋住宅楼，产品为小高和洋房，户型面积85-132平米。
商业用地仅剩1.89万方，体量4万多方。
这也是天津第一例民企“商改住”。
商改住，顾名思义，商业用地改成住宅用地。
天津很多商业用地都属于地产上升期的“产物”。那时行情好，开发商争着举牌拿地，进而催生了“捆绑”卖地。
“绑商业”就是其中的打包方式之一。
但现在时过境迁，行情下行，不少项目住宅都卖完了，商业还未动。
基于天津“三新”“三量”的要求，便有了如今大规模的“商改住”。
按照难度系数，天津的“商改住”分为三个级别：
第一级：未出让土地“商改住”
比如，陈塘W5地块（现在的保利津门天珺）、水西O地块、洋货片区商改住、于家堡商改住，体育中心板块的武清招商揽阅、绿城尚玉蘭，以及大批生态城商改住等。
都是属于这类。
地块还没有正式出让，调整的土地性质。然后再上架卖地。
这种商改住，操作难度最低，也没“历史遗留”，政府直接就能给改。
所以现在这一类已经很普遍。
第二级：已出让地块+国企的“商改住”
比如位于成林道北侧的纯新盘天房绿城春玉芝蘭，就是季景广场商业用地改出来的住宅。
还有生态城的天房蓝钻地块等。
开始也就天房是“变通”特例。后来，首创、绿城也突破了。
目前在售的首创禧瑞问津就是盘活的原商业用地。
可以看出，这个层面的商改住，虽已放宽，已出让地块也能“改性”，但尚仅限于国企或有背景国企的开发商。
相当于盘活国有“沉睡”资产。
操作难度中等。
第三级是：已出让地块+民企的“商改住”
这一类商改住难度系数最大。
当然，本身“改性”不难，难的是涉及的一系列问题。毕竟地块都已经出让。
但如今龙湖云曜的到来，也就意味这类商改住的口子也打开了。
有一就会有二。
比如爱情缤纷里捆绑的7万方商业地块等，都有希望了。
整体来看，商改住已成趋势，但天津也不会“一刀切”。
毕竟商改住是把“双刃剑”。
可以盘活存量，化闲置土地为有效供应。
也可以给买房人提供更多买房选择，甚至有机会捡漏。
但不可否认，供应量太多，对稳房价并不是好事。
更何况商改住的地，大都有成本优势。
如果地段又核心，杀伤力会更强。
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