2026年春节过后，上海土地市场迅速启动马年供地节奏，2月下旬上海土地交易市场陆续发布2026年第一、第二批次住宅用地出让信息，四宗涉宅地块落子长宁、徐汇、嘉定、青浦四大重点板块，将分批次于3月开展竞拍工作。本次出让地块总起拍价达122.8亿元，出让面积超13万平方米，地块布局兼顾中心城区稀缺资源与新城发展红利，供地节奏与地块品质均体现上海土地市场高质量供应的核心导向。本轮土拍恰逢上海楼市新政"沪七条"落地实施后市场信心修复的关键阶段，其成交结果不仅成为研判2026年上海房地产市场走势的重要风向标，也将为后续土地供应与市场发展提供重要参考。
供地机制持续优化分批
出让适配市场发展需求
2026年上海土地供应在机制上实现进一步优化，打破此前集中供地的传统模式，转为"地块成熟即挂牌"的灵活供应节奏，本次四宗地块分两批于3月13日、3月30日相继开拍，正是这一优化机制的具体落地。从供地策略来看，延续了"少而精"的核心原则，四宗地块分别对应中心城区内环稀缺板块、中环成熟居住区、新城核心发展区及重点规划片区，精准匹配不同层次的住房需求，既保障核心区域优质资源的合理释放，也助力新城板块的配套完善与发展升级。
首批三宗地块3月中旬开拍
各板块价值特色鲜明
3月13日率先开拍的徐汇、嘉定、青浦三宗地块，均位于各区域发展核心位置，坐拥轨交、商业、产业、生态等优质配套资源，地块自身属性与板块发展红利形成叠加，市场关注度较高。
徐汇区长桥街道S04-16地块位于中环线沿线，为商住混合用地，出让面积约2.75万平方米，容积率2.0，住宅占比75%、商业占比25%，起始总价26.75亿元。地块交通优势突出，紧邻地铁15号线罗秀路站，衔接规划中的26号线，双轨交汇实现与周边产业、居住、商业节点的高效联动；且距离上海创智共生社区不足1公里，区域产业发展为地块带来持续的价值支撑。从周边市场来看，海上清和玺项目自2024年11月开盘以来去化态势良好，印证了板块居住需求的稳定性，该地块凭借配套与区位优势，成为首批土拍的重点关注标的。
嘉定新城B06-01地块为纯住宅用地，起始总价14.59亿元，起始楼面价2.45万元/平方米，容积率1.7、建筑限高40米，具备打造小高层与洋房结合的低密宜居社区的先天条件。地块地处嘉定新城核心区，距轨交11号线白银路站约500米，周边紫气东来公园、万达广场、大融城等生态商业资源集聚，瑞金北院及多所优质学校为板块提供完善的教育医疗配套。2025年第二批次土拍中，相邻地块曾实现溢价封顶成交，开发项目多次开盘认购率超100%，本次出让地块容积率更低、轨交距离更近，在同一起始楼面价下，市场竞争力进一步提升。
青浦区18-05地块位于西虹桥核心片区的南虹桥板块，是本次出让体量最大的纯住宅用地，出让面积3.8万平方米，容积率2.2，起始总价25.10亿元，起始楼面价3万元/平方米。
地块紧邻轨交2号线蟠祥路站，向北约900米可达17号线蟠龙路站，双轨交覆盖实现与虹桥主城及中心城区的快速联通；周边蟠龙绿地、蟠龙古镇等公共空间成熟，商业、教育配套体系完善，板块发展成熟度较高。2025年11月西侧相邻地块由浙江宝业竞得，成交楼面价31561元/平方米，本次出让地块交通条件更优，预计将吸引多家房企参与竞拍。
长宁内环地块压轴出让
十五年来首次供地凸显稀缺价值
3月30日开拍的长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块为本次土拍的压轴地块，该地块坐落于长宁中山公园板块，是长宁内环区域十五年来首次推出的宅地，稀缺性成为地块核心特征，也成为本轮土拍的最大焦点。地块由两宗子地块组合出让，地处万航渡路与江苏北路交叉口，直面苏州河景观带，总出让面积约2.9公顷，总规划建筑面积7.62万平方米，其中含4500平方米社区级公共服务设施，可售住宅面积约7.2万平方米，起始总价55.6375亿元，起始楼面价7.3万元/平方米。
从区域供地来看，过去十五年长宁区公开招拍挂仅成交4宗宅地，且均位于内环外，中山公园板块新房供应长期断档，2021年该板块愚源名邸入市时均价已达12.5万元/平方米，侧面印证板块住房需求的稀缺性。地块配套资源完善度较高，紧邻地铁11号线、13号线隆德路站，双轨交实现便捷的城市交通联动；3公里范围内汇集静安区第一中心小学、江苏路第五小学、延安中学附属省吾学校等优质教育资源，华山医院江苏路分部等医疗配套及长宁来福士、889广场等商业体环伺，苏州河华政段、中山公园等生态景观资源丰富，居住与生活配套实现高度融合。目前已有多家房企对该地块开展实地探勘并表达拿地意向，地块成交情况备受市场关注。
土拍市场迎多重利好
成交结果定调全年市场走向
本次四宗地块出让处于上海房地产市场政策与信心双重修复的关键时期，2月中旬出台的楼市新政"沪七条"从限购、信贷、税收等多方面发力，进一步优化市场调控政策，购房者置业信心上升，房企拿地意愿也呈现回升态势。
从市场影响来看，本次土拍的成交结果将从多方面影响2026年上海楼市走向：其一，核心地块的溢价率与成交楼面价将直接影响周边新房、二手房的价格预期，尤其是长宁内环稀缺地块的成交情况，将成为中心城区土地价值的重要参考；其二，房企的拿地布局与竞拍策略，将直观反映行业对上海不同板块市场前景的判断，核心区域与新城板块的市场分化态势或将进一步显现；其三，本次土拍的成交节奏与结果，也将为上海后续土地供应节奏、地块规划指标设定提供实践依据，推动土地市场与房地产市场的平稳联动发展。
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