（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
王女士（原告）系甲公司员工，2009年单位组织内部集资建房，其符合申购资格。因资金不足，其与前夫及小叔子夫妇（被告）商议：由小叔子夫妇全额出资62万余元，以王女士名义认购一套集资房（以下简称“一号房屋”），房屋暂由他们居住，未来若王女士收回，则连本带息返还房款。
2010年5月，小叔子夫妇向王女士账户转账50万元，用于支付首期房款；2011年4月交房时，又支付尾款12万余元。房屋交付后，由小叔子夫妇验房、装修并入住至今，所有物业、供暖、车位等费用均由其承担。
2010年7月，双方签署一份《买房合同》，载明：“周某、陈某于2010年5月15日交50万元预付款，购买王某在单位分的一套集资房……如变大产权，卖方协助买方办理手续。”
2018年，王女士与前夫离婚。此后，她以“单位规定集资房不得对外出售”为由，起诉要求：
确认《买房合同》无效；
被告腾退房屋。
二、裁判结果
❌ 驳回原告全部诉讼请求。
理由：
双方实为借名买房关系，《买房合同》有效；单位内部禁售规定不构成合同无效的法定事由。
三、法院说理要点
法律关系定性为“借名买房”：
购房款全由被告支付；
房屋由被告接收、装修、长期占有使用；
原告从未实际管理或居住；
符合“一方出资、一方出名”的借名买房特征。
合同名称≠法律性质：
虽名为“买房合同”，但内容体现的是“借用资格+出资购房+未来配合过户”，非真实买卖。
单位内部规定≠法律强制性规定：
《合同法》第52条规定的“无效”情形仅限于违反法律、行政法规的强制性规定；
企业内部“禁租禁售”通知属于管理规范，不能否定民事合同效力。
原告拒绝变更诉求，承担败诉后果：
法院已释明可变更诉讼请求（如主张解除或返还出资），但原告坚持“合同无效”，故无法支持。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“单位集资房借名 + 名义人反悔 + 以内部规定主张无效”纠纷，胜诉关键在于：
穿透合同名称，还原真实法律关系：用出资、占有、管理事实证明是借名而非买卖；
精准打击“无效”主张：强调单位红头文件≠法律，避免客户被“内部规定”误导；
善用法院释明程序：对方固执己见，反而强化我方立场合理性；
突出长期稳定占有事实：居住十余年，形成事实权利外观，增强法官心证。
重要提醒：
⚠️ 单位集资房、福利房虽有限制，但借名协议未必无效；
⚠️ 名义人想“反悔要房”，仅凭单位通知远远不够；
⚠️ 实际出资人务必保留付款、收房、缴费、装修等全套证据！
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
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