（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2001年，李女士（母亲）作为被安置人，与甲公司签订危改回迁协议，获得一套位于东城区的三居室（以下简称“一号房屋”）。安置人口共6人，包括其丈夫老王、儿子小王、女儿王某霞及两名未成年亲属。
回迁房总价约15.2万元，其中首付款及月供均由儿子小王实际支付。2004年，房屋登记在李女士名下，按经济适用房管理。所有购房合同、发票、房产证等原件均由小王保管。
2017年，母子签订两份《卖房协议书》，约定：
房屋由小王出资购买，系借名买房；
房屋出售后，李女士拿150万元，其余归小王；
李女士需配合办理授权公证，协助卖房。
但此后，李女士拒绝配合卖房。小王遂于2018年起诉，要求确认借名关系并过户。法院作出A号判决：支持小王诉求，判令房屋归其所有。李女士未上诉。
随后，小王将房屋过户至自己名下，再转移至配偶名下，并以875万元售出。
李女士见房已售，转而起诉小王，要求按《卖房协议书》支付150万元及150万元违约金。
二、裁判结果
❌ 驳回李女士全部诉讼请求。
理由：
《卖房协议书》处分了其他被安置人的权益，未经同意，协议无效；
协议从未实际履行（李女士未配合授权），小王是通过另案确权取得产权，非依该协议卖房；
李女士可就自身安置利益另行主张，但不能依据该协议索要售房款。
三、法院说理要点
被安置人≠产权人，但享有安置利益：
女儿、外孙虽非产权人，但作为拆迁安置对象，对房屋享有居住或补偿期待利益，不得被擅自处分。
无权处分+未追认=合同无效：
母子二人私自约定分割全部售房款，侵犯他人权益，且其他权利人未追认，协议自始无效。
协议未履行，不能反向主张权利：
李女士未履行“配合卖房”义务，反而阻挠交易，小王转而通过司法确权路径取得房屋，后续出售与原协议无关。
借名买房确权优先于私下分房协议：
法院已通过生效判决确认小王为真实权利人，其处分行为合法有效。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“借名买房 + 拆迁安置多人 + 私下分房协议无效”纠纷，成功关键在于：
精准切割法律关系：将“借名确权”与“分房协议”分开处理，先通过确权之诉锁定产权；
抓住协议致命缺陷：未征得其他被安置人同意，构成无权处分；
强调协议未履行事实：原告未配合授权，违约在先；
利用生效判决既判力：A号判决已确认产权归属，阻断原告返诉基础。
重要提醒：
拆迁房涉及多人安置，切勿私下签分房协议；
借名买房务必尽早确权，避免节外生枝；
协议若未履行，不能事后“捡便宜”主张权利；
被安置人虽无产权，但可能影响协议效力！
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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