（来源：中国建设新闻网）
转自：中国建设新闻网
今年政府工作报告对房地产工作作出明确部署，提出“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”“十五五”开局之年，房地产行业正迈向行稳提质的新阶段。
当前，在房地产行业的多种参与主体中，以自如为代表的机构化专业住房租赁企业作为住房租赁领域的市场化核心供给主体，成为稳定租住市场、盘活存量住房、提升供给品质、优化保租房运营的重要力量，在落实推动“好房子”建设等政策要求的过程中发挥积极作用。
伴随租房从“阶段性过渡选择”转向“长期化生活方式”、租客需求从“有房住”升级至“住好房”，机构化专业住房租赁企业正以规模化、品质化存量房屋改造能力提升“好房子”供给，以全周期、专业化“好服务”增强居住幸福感，以系统化、数字化管理能力提效“市场+保障”租赁住房运营。
“好房子”建设驶入“快车道”
从2025年“好房子”首次写入政府工作报告，到“十五五”规划建议、2026年政府工作报告等重点提及建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，“好房子”建设已进入深度推进、提质增效的关键阶段，成为满足人民群众对美好生活新期待的重要路径，也成为住房租赁行业高质量发展的核心方向。
围绕“好房子”建设，全国各地在过去一年着力开展相关探索，并积累了诸多实践经验。今年，多省市政府工作报告同样将“好房子”建设列为全年工作重点，通过多种举措，提升居民居住品质和生活幸福感。
其中，北京市提出着力稳定房地产市场，促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难，改善城市运行服务保障人员居住条件，补齐新开发居住区配套设施短板，建设更多“好房子”。天津市明确将有序推动“好房子”建设，着力打造特色宜居片区。广东省将系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，重点提升房屋品质与物业服务质量。
业内人士指出，“好房子”建设是我国房地产行业发展从规模扩张转向品质跃升的重要标志，其落地的关键不仅在于打造安全舒适绿色智慧的“好房子”，提升居住品质，缓解供需错配难题，还需要充分关注到不同地域、不同类型人群的差异化、个性化居住需求，构建多层次、多样化住房供给体系。
作为一项长期性、系统化工程，“好房子”建设需要政府、企业、社会等多方协同。在政策指引下，机构化专业住房租赁企业充分发挥存量房屋品质化改造升级、数字化出租运营等能力优势，将个人闲置房、“非改租”物业、新筹建大型租赁楼盘等存量房打造成更宜居的“好房子”，提供多元化住房供给，满足城市新市民、青年人的品质居住需求。
以自如为例，历经14年发展，其目前已构建了覆盖多层次租住需求的“好房子”产品体系，分散式产品包括合租产品“自如友家”与整租产品“自如心舍”；集中式公寓如“自如寓”“自如里”，以整栋运营、智能管理及社区化配套服务年轻白领；高端品牌“自如曼舍”则聚焦城市核心地段，提供个性化设计与专属管家服务，满足对租赁居住的更高期待。
其中，在智慧型“好房子”建设方面，自如打造了“4+1+6+1”数智化体系，通过4大智控方式，包括AI语音助手、手机APP、智控面板、智能TV，打造多元操控交互体验；1个智慧中枢网关，可以进行全屋所有智能设备调控；安全守护、灵动操控、场景光照、全屋净水等6大智能生态，带来智能新体验；1体化交付省心服务，让用户畅享无忧智能生活。
在此基础上，面向家庭型租客、养宠租客等特定人群，机构化专业住房租赁还提供了个性化租住产品。
“房子不仅在设计上留足了宠物活动空间，采用了环保装修材料，对小动物的健康友好，还提供了宠物消杀等服务，真的很贴心。”养了两只猫的吴女士，对于自如的“人宠共居”房源感到非常满意。
深度赋能 保租房高效运营
随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度深入推进，我国住房租赁市场逐步形成“市场+保障”双轨并行的发展格局。“十四五”期间，多数城市保租房筹集完成率在90%左右，上海、武汉、成都、深圳、杭州五城保租房与集中式比例超45%。
2025年，机构化专业住房租赁企业自如联合投资公司成立合资公司星耀如景，把首个项目落地北京石景山北辛安，规划房源约1500间，将申请纳入保租房体系，预计将于2027年入市。
该项目定位为TOD大型租赁社区，采用绿建三星高标准方案，公区设置骑行健身、宠物托管空间，屋内采用全封闭式阳台、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，为新市民和青年群体提供高品质、好服务、智能化的居住体验。
在新建项目稳步推进的同时，将存量房升级转化为保租房成为房地产市场多渠道盘活存量、优化供给的重要举措。“十五五”开局之年，政府工作报告明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。
然而，当前保租房发展在供需结构、运营能力上仍存在优化空间。一方面，部分保租房难以精准匹配新市民居住需求，导致入住率不足，增加项目空置的运营成本，在一定程度上造成公共资源的闲置浪费；另一方面，部分项目数字化及智能技术应用缺位，无法实现周边市场业态分析、客群精准定位，以及项目运营过程中的动态监控、租户服务快速响应等。
对此，全国政协委员、中国政法大学商学院院长商文江认为，在保租房建设的过程中，也要考虑居住品质的问题。他建议，保租房引入机构化专业住房租赁力量，进一步实现长效高质量运营。
“机构化专业住房租赁企业长期深耕市场，一方面沉淀了较多的租客客群，同时基于大数据及AI赋能，在保租房项目前期开发过程中，能够对项目周边供给、市场环境及客源需求情况进行精准研判，确保项目实现精准定位，进一步提升入住率。”商文江说，在运营过程中，机构化专业住房租赁企业可以构建房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务等矩阵式服务能力，充分发挥“国有平台+专业机构”的协同优势，有效提升保租房运营效率、出租率、租客满意度等指标。
全国人大代表、清华大学国家金融研究院原院长田轩也表示，面对保租房运营过程中存在的部分结构性矛盾与运营能力短板问题，鼓励保租房运营引入专业化、规模化长租机构模式、产品、服务、科技运营能力，赋能保租房项目提质增效，释放住房租赁市场发展价值。
在将存量房盘活转化为保租房领域，机构化专业住房租赁企业已在长期的业务实践中积累了丰富经验。通过“形态更新+运营升级”，自如将位于上海杨浦区的老旧商场改造升级为高品质的晖盛自如寓。利用原有建筑结构优势，自如将商场上四层改造为Loft户型公寓，最大化提升空间利用效率。
上市后，晖盛自如寓三个月内出租率迅速达到95%以上，实现存量房产有效盘活，资产收益显著增长。该项目也被纳入保租房名录，荣获上海市有关部门颁发的“保障性租赁住房认定书”，并被克而瑞评选为上海租赁住房优秀城市更新项目。
加速盘活存量房资产
当住房租赁市场从增量扩张步入存量优化的发展新阶段，高效盘活个人业主手中的存量闲置房源成为提升品质供给、稳定租住市场的有效路径。
这些存量房源中，既有大量少人问津的“老房子”，也有众多由售转租却遇出租难题的二手房。数据显示，全国超过3.5亿套存量住房中，房龄30年以上的房源占比超过27%且持续上升。
“房子地理位置挺好的，但是因为装修老旧，又经常出现卫生间漏水等问题，之前挂在中介平台一直没租出去。”张先生在北京市朝阳区三里屯有一套房龄38年的两居室房源，在交给自如进行装修和出租后，一经上线就被签约了，帮助他解决了长期空置的困扰。
据悉，自如“增益租”模式通过“稳租金、稳打款、真安全、好省心”优势，为像张先生一样的大量业主带来了收益稳定、省时省力的资产管理服务。
作为城市存量住房提质盘活的重要力量，以自如为代表的机构化专业住房租赁企业正在提升住房供给质量、满足品质居住需求、保障居民住房稳定等方面发挥关键作用。在14年的持续深耕下，自如已构建了全矩阵的品质居住产品体系、全周期的租住服务能力、全面数智化的科技运营平台，为存量房屋资产的高效盘活与居住体验的持续升级提供支持。
除了“好房子”，长租机构的“好服务”也成为城市新市民实现品质居住生活的重要一环。目前，自如家服提供保洁、搬家、清洗、维修、保姆、收纳六大品类服务，累计服务订单超1亿单。
在“品质刚需”加速释放的当下，长租机构凭借“好房子”和“好服务”，赢得了更多租客的信任，实现更短的决策周期、更强的居住黏性、更高的出租率。中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的2025年中国长租市场数据显示，2025年，全国重点10城长租机构房源的出租效率领跑市场，平均成交周期较普租缩短7天；租客续约率同比提升近8%，房源出租率稳定保持在90%以上。
在盘活存量、优化供给、建设“好房子”等政策导向下，机构化专业住房租赁企业承载了城市新市民的品质化、长期化租住需求，在落实“着力稳定房地产市场”政策的过程中，有效发挥了重要作用，以客群稳、成交快、续约率高等特色，构筑住房租赁市场确定性。
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