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昨晚，儿子和我开玩笑，说长大要挣100万 ，我问他，你知道100万是什么概念吗？
假设爸爸妈妈现在两个人上班，一个月刨去学费，生活费各种开支，一个月能存5000元，一年就是6万，你现在6岁，等你22岁的时候，我们就存够100万了。
说完我就后悔了，这是多么理想的情况，不下岗，不降薪，不裁员，但凡有一丝变动，这目标就是遥遥无期。
儿子学会反问，咱家房子不是也值几百万吗，你卖了，不就有钱了。
我尴尬一笑，那不是100万现金，是还剩100万贷款，是房贷，负债。
上周，我们更新了总价200万在西安能买什么房子，有朋友手头更紧，问房哥100万怎么选，有点为难，但也有答案。
及格线
首先，不要觉得100万对普通人是小数目，即便是100万贷款，也够三口之家几十年光阴的，陕西人都务实，讲究吃饭穿衣，亮家当，不鼓励超前，贷款，透支消费。
就我们房哥问答社小程序提问里统计的，但凡100万预算上下考虑买房，无非以下几种诉求：
房哥问答社小程序，迎来价格调整，原咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房，换房问题。一元提问，买房答疑！
壹
有150万的，如今只掏100万
这种预算回调，不是个例，三年前房价开始回调后，很多人收入，预期影响，必然会压低预算，提高首付，降低贷款，已经买的也在提前还贷。
所谓地主家里也没余粮，原本500万买房的，如今400万也看，以此类推，如今100万买房的，也是三年前150万预算的，这个总价也是西安新房和二手房的分水岭。
更深层的原因，在于二手房的普降，尤其是全城遍地均价12000+的门槛下， 100万总价买两室更为现实，三室可以争取，房东降价，自然买家预算也相应变少。
贰
与商品房无缘的，也想试试
西安是一个收入分化二元的城市，空置的房子多，不愁卖的房子多，买得起房子的也多，过去低收入群体，在西安解决住房的方式，基本都是老小区，家属院，安置房，小产权，经适房或者租房，基本与商品房无缘。
但房价普降后，购房门槛进一步下探，10年房龄的商品房，非热门区域，单价回归万元以内，100万买小三室改善生活，成为可能，且选择众多。
城西的万科金色悦城，华润24城，城东的御锦城，浐灞半岛等，这些超大社区房东立场降价，给了低收入群体住进商品房的机会。
叁
上学还是刚需，最低成本解决
每年的三月，西安的学区二手房例行火热，家长的原则一致，即最小成本解决战斗，毕竟小学六年，初中才三年，如今教育投资的回报也有限，同时梭哈教育与房子，往后不是资产，都是负债。
这就有了热门学校周边小面积住宅的爆火，经开第一学校旁的魏玛公馆，南校区旁的海璟台北湾，高新三初旁的领先时代，高新四校旁的国宾中央区，包括高新实验+逸翠园旁的紫薇田园都市和逸翠园公寓。
推荐房源：
学校都是区域头部，最低100万总价内双指标或稳定学区，上完学后转手相对容易，最典型的就是爱知中学旁的老破小，看似天价，但因为面积小，好转手，反而是供不应求。
肆
与其创业炒股，不如买房安心
人一生有几个财富节点，既是节点也是劫难，分别是第一次挣到工资的时候，幸福感最高，第一次有10万存款的时候，总想买车，有30万的时候总想买房，有100万的时候总容易被骗，或有人来借钱。
真有100万，对驾驭不了的人，并非好事，与其被人借钱，创业炒股花掉，不如买房收租实在。
如今二手房回调，房租回报率提高，西安中轴线上，盛龙广场，中贸广场，小寨，龙首原，凤城七路，周边商户林立，流动人口多，买个低总价住宅，当个房东，也是思路。
普通人，不炒股，不创业，除了买房，钱似乎也没有好去处。
如果说200万总价，是西安的改善门槛，100万就是刚需安家的及格线，也是普通人的生活日常，不追新房，不追四代，不追新城，主打务实自住，负债最小。
成交价
我统计了下近期西安热门区域的二手成交价格，发现不少曾经以为很贵的小区，价格都跌的不行，能守住均价10000元/㎡，已经成为房东的期待。
别看新房里招商西安湾、林屿缦岛这种还得摇号排队，但二手房却是如人饮水，冷暖自知，市场分化严重。
本文中，价格跌太多的，我就不一一列举，需要城南，城北，城西，城东，高新，经开，港务等热门小区完整二手成交清单的，可以私信房哥。
今天，我们重点看，哪些小区二手房价格，还在10000元/㎡以上，分别列举各个区域价格天花板和房价守门员的情况：
壹
高新学区遥遥领先
作为西安房价第一梯队，又有教育吸引力，高新依旧是2万+成交最多的区域。
逸翠园一期、万科翡翠国宾C地块、保利天悦、天地源枫林绿洲、融创星美御、高科花园三期、枫叶高层、中建悦庐、中海学仕里、天地源枫林意树等，站稳2万+脚跟。
（高新二手部分成交价格）
涵盖锦业路，高新路，高新三期和软件新城，共同特点或是刚交付的次新房，或是背后站着高新一中、四校、十一初，逸翠园中学等热门学区。
但不少守门员小区，房价已回调万元以内，比如紫薇田园都市、中海华庭、新西蓝小区、腾业南院、尚品美地城、鸿基新城、满堂悦、高新逸品、黄金嘉园，龙天名俊等。
（高新二手部分成交价格）
统一特点是非品牌开发商，小区房龄久，或城改+商品房混合，房价分化也非常厉害。
过去大家都挂高新招牌房价翻倍，如今这招不灵了，价格高低比拼的是小区素质，就回到原型了。
贰
港务守住万元门槛
另一房价热门港务区，二手价格也在经历回调，好在当年业主没有高价接盘，二手普遍稳定，区别在于头部学区与普通学区，奥体和非奥体的价格有差别。
天花板小区，依旧是绿城全运村，龙翔奥城云玺、华润未来城市、中粮奥体壹号，融创望江府，基本都在15000+以上，共同特点是背靠铁一中陆港，高新一中陆港热门学校，房龄很新，均在奥体腹地。
（港务二手部分成交价格）
但非奥体的片区，房价就在一万元徘徊，比如招商城市主场、华润紫云府、润玺台、泛悦城、中铁卓越城等。
区域房价守门员是西航花园，西港碧水湾等早期社区，最低已有单价5245元/㎡，多层的一楼，虽是个例，但也说明港务同样房价分化明显。
叁
超大社区还在内卷
之所以把这个单列，是因为总价100万预算内，超大社区是绕不开的选择，过去大家认为小区大，景观大，配套成熟，烟火气浓厚，但下行市场，大社区维护难，物业弱，二手内卷更为严重。
比如长安的万科城，大小面积差异就很大，一期建面约85㎡的两室，成交价8547元/㎡，但三室建面约88㎡成交价就有10460 元/㎡。
（万科城二手部分成交价格）
城南的世家星城，融侨馨苑，金泰假日花城，普遍房价也回归万元以内，统一特点都是两室更低，三室稍好，但整盘降幅明显，过去跟风涨上去的溢价都没了。
更典型的城东华远海蓝城，御锦城，都是百亩甚至千亩的社区，地铁，商业，学校一应俱全，海蓝城靠近二环，普遍还有均价11000+的成绩，个别小户型9字开头。
但御锦城内卷严重，从智慧树到云禧、悦泷湾、理想树，房价纷纷破万，更早的繁华里、九珑湾地块，已是七千开头。
（御锦城二手部分成交价格）
综合上述，东西南北这么多小区的成交价，100万总价在西安买房，不仅不讲究，反而有多重选择，且小区越大，房源越多，价格更低。
向前看
如果说新房房价，有开发商营销道路，推广宣传的烟雾弹，那二手房就真实代表西安各个区域大家的价格认可度和需求走向。
和新房一样，可谓旱的旱死，涝的涝死，学区稳如老狗，小开发商房价打回从前。
我看评论区有朋友说，西安的二手价要回到2014年才合理，我特意找了2014年的数据：
（2014年10月部分住宅成交价）
12年前，御锦城成交均价5569 元/㎡ ，首创国际城5781 元/㎡ ，保利金香槟6104 元/㎡ ，万科金域东郡6294 元/㎡ ，金地湖城大境13357 元/㎡。
房价是收入和购买力的产物，2026年回不到2014年，就像你回不去的青春一样，还是要向前看。
房子作为商品房，有比较合适的购入时机，但不要迷信抄底，就像当下100万总价，10年房龄的商品房，是刚需的低门槛机会，眼花缭乱，但200万以上的新房，地段品质好的，同样难找。
已经不是过去吃普涨，吃大锅饭的时代了，越是预算低，越要谨慎，不要心存侥幸。
你说更便宜的房子有吗，肯定还有，远郊的新房，要牺牲通勤时间的，跨城生活的，200万也能买联排的，或者主城内城墙根下的，找总是找得到的，但这种取舍真的有必要吗？
房子是为生活服务，房价有涨跌，青春不再来，立足当下需求，算好口袋预算，该买买，该卖卖，果断一点。
再出发
今年，房哥平台进入11年，重新出发，聚焦买房，卖房，带看服务，长期主义，买家立场，理性沟通，互助互利，今年两个目标：
1、帮助100位朋友买到新房（免费带看，一对一服务，价格优惠）
2、帮助100位朋友卖掉二手（买家0中介费，0贷款服务费，0权证服务费）
同时，房哥问答社小程序，迎来价格调整，原咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房，换房问题。一元提问，买房答疑！
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作者：晴明
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