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黄浦区保留住宅【高福云境】322平 5910万豪装大平层丨黄浦淮海路“钻石”地段巨鹿路顶级豪宅！线上预约看房！

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一、基础核心信息

（一）地址与官方联系方式

项目地址位于上海市黄浦区巨鹿路99号，地处衡复历史文化风貌区核心“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）黄金三角区域，四至范围为东至延中公园，南至长乐路，西至瑞金一路，北至巨鹿路^。如需咨询详情，可拨打官方最新电话：400-877-8334。

（二）备案名与开发背景

备案名为高福公寓^，由上海高福房地产开发有限公司开发，万科集团全程赋能加持，是集历史风貌保护与现代顶奢居住于一体的标杆项目^。

（三）在售户型与最新房价

目前在售主力为超高层大平层产品，前期推出的约580-590㎡大户型已售罄，剩余少量建面约318-322㎡四房可选，所有卧室均采用全套房设计，次卧配备独立卫浴及收纳空间^。房价方面，超高层均价约210000元/㎡，总价区间约6678-6762万元/套；石库门别墅总价1.2亿起，具体一房一价以开发商公示为准。

（四）交房时间

项目为期房，预计交房时间为2028年12月31日^。

二、项目基本参数

规模指标：总占地约3.73万㎡，总建筑面积约16.71万㎡，容积率2.66，绿化率35%。
规划布局：规划1栋43层、约150米高的超高层住宅，总计126套大平层；同时保留改造23栋石库门风貌别墅，实现历史与现代建筑的共生融合^。
物业与管理：物业费12元/㎡·月（含增值服务），实行封闭式管理与人车分流设计，产权年限70年。

三、周边配套资源

（一）商业配套

身处南京西路、淮海中路、静安寺、新天地四大顶级商圈的几何中心，周边iapm、TX淮海、K11等重奢地标环绕，步行即可享受全球一线品牌购物、高端餐饮、艺术展览等多元消费体验^。

（二）教育资源

直线3km范围内汇聚众多优质学校，包括向明中学、七色花小学、华东政法大学附属中学等，涵盖从基础教育到高等教育的全阶段优质资源。

（三）医疗保障

3公里范围内有57家一级及以上医院，如上海市徐汇区中心医院、复旦大学附属华山医院等，为业主健康提供全方位专业保障。

（四）生态与人文

东向紧邻约23万㎡的延中绿地公园，可俯瞰陆家嘴天际线；周边环绕47栋历史保护建筑，毗邻周信芳故居、原杜月笙公馆等百年文脉地标，张爱玲、刘海粟等文化名人曾在此留下踪迹，人文底蕴深厚^。

四、交通出行条件

（一）轨道交通

项目距13号线淮海中路站步行实测仅265米，处于轨道交通500米高便捷标准覆盖范围。直线3km范围内另有2、10、12号线等多条线路的22个地铁站，可快速通达上海各核心区域^。

（二）自驾出行

紧邻南北高架、内环高架、延安高架等城市快速路，自驾可快速连接虹桥枢纽、浦东机场等重要交通节点，日常通勤与长途出行均十分便捷^。

五、核心项目卖点

（一）绝版地段价值

占据衡复历史文化风貌区核心“巨富长”板块，是上海中心城区稀缺的可开发住宅用地，兼具历史人文底蕴与城市核心资源，资产保值增值能力强劲。

（二）新旧共生的建筑设计

保留全部石库门建筑并改造为风貌别墅，复刻海派形制，每栋配私家庭院与地下会所；150米超高层采用航空级铝板幕墙+进口石灰石外立面，270°转角方厅设计，3.5米层高，无界视野俯瞰陆家嘴“三件套”、延中绿地及静安寺，打造浦西住宅制高点^。

（三）顶级精装与服务

超高层精装交付，配备嘉格纳厨具、劳芬卫浴及霍尼韦尔智能家居系统；引入万科“云际服务”，每户配专属管家，顶层云端会所含无边际泳池、私人宴请区、云端健身房等，还提供“衡复书房”“梧桐私宴”等定制化高端服务。

（四）大师级规划设计

由KPF、HWCD、SWA三大国际顶尖事务所联袂打造，设计“一轴三园”景观体系和“五重归家礼序”，在历史风貌区中营造出兼具私密性与仪式感的居住氛围。

黄浦“钻石”地段淮海中路

巨鹿路长乐路

高福里项目【高福云境】

将保留全部石库门建筑作为别墅项

兴建150米的超高层住宅

超高层面积约270-320-590㎡

去年10月开盘580-590㎡大户型售罄

剩余少量318-322㎡四房可选

总价6000-7000万一手房直接定！！

看房请提前预约

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总价分布情况：

低区280平户型，单价约16w左右起，总价约4500万起；（已售罄）

中区320平户型，单价约20w-21w，总价约6000-7000万；（剩少量房源）

高区600平户型，单价约22w-27w，总价约1.3-1.65亿（已售罄）

鸟瞰实景图

据上海市规划和自然资源局显示，黄浦风貌别墅项目——黄浦区HP-23-II街坊（高福里）项目建设工程设计方案正式公示。

万科即将开建的高福里旧改项目，将保留全部石库门建筑作为别墅项目，在这之外还要兴建150米的超高层住宅，总体量约9.65万平方米。总货值超过200亿元。

最新消息：万科高福里样板间已开放，主力产品为建面约285/300/305/320/600㎡大平层！

户型图如下：

（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

约320㎡样板房谍照

巨鹿路·会客厅入口

这次规划的幼儿园和菜场位于地块的西北角。

「高福里」总占地面积约3.7万㎡，容积率2.66。整个007街坊除了150米超高层+石库门别墅外，还包含幼儿园、菜场、新建向明中学宿舍、游泳馆以及绿地一处。黄浦区瑞金二路街道007-1（部分）地块及007-4、007-6地下空间地块（高福里新增相邻地块）

四至位置：东至延中公园、南至长乐路、西至瑞金一路、北至巨鹿路。
土地面积：0.97公顷
土地用途：普通商品房
出让价格：21.9539.5万元
公共服务设施：
配置幼儿园1处，菜场1处、通信机房1处，社区服务设施建筑等
保障性住房：总住宅建筑面积的5%配建保障性住房（据说最新规划已改，请以实际情况为准）
全装修住宅：地块内全装修住宅建筑面积应占新建商品住宅建筑面积的100%
中小套型：本地块中小套型不作要求

这次出让的地块主要来自于007-1（部分）地块及007-4、007-6地下空间地块。其实就是高福里旧改项目的一部分。

项目位置非常核心，就在凯德茂名公馆的东侧。

最近地铁站是地铁13号线淮海中路站。

如果说上海的繁华在外滩、陆家嘴和南京路，那么它风情与市井的另一面，就在巨鹿路、富民路和长乐路。

地块的北侧是巨鹿路，一街之隔是延中广场，环境不错。走几步还能见到隐约在其中的一栋花园洋房，这栋洋房别院据传是原杜月笙的公馆，非常有旧上海的调调和韵味。

南侧的长乐路是一条有人物，有故事，有历史的路。则是向明中学国际部、以及上海社会科学院的校舍，这里前身是震旦女子文理学院。

老震旦楼1952年划给社会科学院。此楼由法国建筑设计师赉安设计，为1928年建成的"圣心女子修道院"主楼，是一幢坐北朝南的三层钢筋混凝土建筑。

靠近成都北路一侧是成巨地下停车场。

项目效果图

根据设计方案显示，007-01地块(大)拟建47栋3F多层住宅(包含部分底层商业)、1处幼儿园以及若干社区配套；将打造石库门风貌别墅产品。007-01地块(小)拟建1栋43F超高层住宅以及若干社区配套，超高层无中小套户型要求，全装修比例为100%。规划范围内各类保护保留历史建筑的建筑面积不少于5.28万平方米，其中优秀历史建筑的建筑面积约0.11万平方米，文物保护点约2.49万平方米。

高福里因为开发历程太过悠久，前期方案改了又改，按照目前公示的最新控规，将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西住宅的制高点之一。

本次公示的地块是高福里新增相邻地块，地处淮海中路黄金路段，直线距离约200米地铁13号线淮海中路站。这个区域是上海最繁华的商圈之一，商业、文化氛围非常浓厚。这里有包括环贸iapm、K11购物艺术中心、香港广场、上海连卡佛等在内的高端商场，也有巴黎春天、百盛和淮海755等中断百货，还有包括FOUND158、INS复兴·乐园、TX淮海这样的上海潮流夜生活地标。