文｜邓浩志
近日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布的一份《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）（以下简称38号文）其中明确规定"新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发"的表述，引发了市场的广泛关注。
消息出来之后，普通百姓并不太关心，实际上这是直接影响未来房子供应的大事，和所有有房的人都有密切关系。而房地产从业人员很多都非常紧张，有部分同行甚至问：国家是不是打算停止开发用地供应，未来会不会逐步出清房地产呢？我认为这是比较严重的误读。
关于此事，谈几点看法：
1、38号文的确有控制新增房地产开发用地的目的。之前的2024年中央经济工作会议和2025年政府工作报告中，管理层给当前房地产行业的定调是"控增量、去库存、优供给"，这次的38号文正好是这一思路的延续与落地。是解决当前国内商品房库存量较大；各地方开发用地出让出现困难；部分前期出让土地出现闲置，地方政府被迫回收；还有房价和地价持续下行等一系列问题的一个基本思路。本质上就是希望压缩供应，改善供求关系和市场预期。
另外，随着新增建设用地不用于房地产开发，各地方的土地"库存"或将逐渐减少，这也将倒逼地方政府调整城市发展模式，放弃过去的"摊大饼"式的粗放型开发模式，转而关注存量，在提升原有建设用地的使用效率上下功夫。
2、38号文并没说以后不新增开发土地供应。首先，"新增建设用地"与"房地产开发用地"是两个不同的概念。前者是指地方将农地、林地等非建设用地，调整用地性质转为用于城市经营开发的建设用地。后者是指各城市手中本来就掌握的可开发利用的土地，也包括旧厂、旧村这些已经开发但利用效率较低，可以进行升级改造的土地。所以就算完全禁止新增建设用地用于房地产开发，也并不妨碍各地方继续卖地和盖房子。也可以继续旧改，继续城市更新等进行开发。
其次，文件用词有"原则上"这一弹性表述。说明这个政策也会随时间，随形势的变化而变化。不会一刀切彻底堵死。
再有，这些年各城市新增建设用地最终进入房地产开发供地的，其占各城市总体开发供地比例其实很小，并不影响大局。
最后，要看到很多房企手上的地都没钱开发，大量中小城市和大城市郊区的地想卖也卖不动。这些大量的存量土地已经是比较头疼的问题，完全没必要现在就担心未来的土地供应不足的问题。
3、38号文是用"增量"倒逼"存量"盘活。
需要注意的是，文件提出：实施建设用地总量管控；建立"增存挂钩"机制，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。不定期监测执行情况。这就要求地方政府想要获得更多的新增用地指标，必须先解决好手里闲置、低效和批而未供的土地。这既防止城市无序扩张，也推动城市发展从"依赖新增土地"向"盘活存量空间"转型。
4、最近几年各地方土地市场出现了巨大的变化，一是三四线城市土地滞销；二是一二线城市土地出让70%左右聚集在中心城区。以目前的市场情况，新增的偏远"农转非"土地也未必很有市场。而更受欢迎的中心城区地块，则更多需要地方对低效的旧厂旧村等低效的存量用地进行盘活。以广州为例，刚拍出天价的马场地块，就是很好的盘活中心城区存量土地的案例。
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