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江岸新篇：保利玥玺湾的诞生与想象
2024年九月的最后一天，广州的土地市场因为一场激烈的竞拍而沸腾。那天，位于天河临江大道北侧的南方面粉厂地块，经历了五个小时、一百四十八轮的竞价角逐，最终被保利地产收入囊中。这个总价超过一百一十七亿的项目，刷新了人们对核心地段价值的认知。它的楼面地价接近六万七千元每平方米，如果扣除配建部分，实际可售楼面价甚至超过了七万六千元。这不仅让它在广州楼面价排行榜上位居第二，也让它成为天河区新的地价标杆。
这块地之所以备受追捧，根本在于它的位置实在太特殊了。它处在金融城西区的桥头堡位置，紧邻临江大道，与珠江新城的直线距离不过六百米。往东六百米，就是广州豪宅的代表作侨鑫汇悦台，那个曾经单价冲破三十万每平方米的传奇项目。站在这里，向南望去，珠江前航道的宽阔江面就在眼前，对岸是琶洲会展中心以及逐渐成型的琶洲CBD天际线。可以说，这是近年来天河区拿出的为数不多的南向一线江景宅地。
规划获批后，项目的轮廓逐渐清晰。整个社区占地约四万七千平方米，总建筑面积约十七万五千平方米，容积率只有三点七，这在寸土寸金的珠江新城周边显得格外难得。六栋住宅楼错落排布，整体呈现北高南低、半月形的布局。前排两栋分别是三十五层和三十七层，后排四栋从东到西在四十九层到五十层之间，楼栋高度的精心设计，加上后排楼栋的轻微扭转，最终实现了每一户都能望江的效果。整个项目大约提供五百套房源，数量不多，保证了社区的纯粹性。
在建筑立面设计上，保利这次显然下了很大功夫。流线型的幕墙体系搭配金属质感的线条，楼顶设计了独特的塔冠，整体呈现出一种现代而优雅的气质。这样的设计不仅是为了好看，更重要的是能够经受住时间的考验，在未来很长一段时间里保持建筑的高颜值。社区内部通过架空连廊将各栋楼连接起来，业主可以便捷地到达商业区和公建配套区域。尤其值得一提的是，项目设计了贯穿社区的通江廊道，让整个小区与珠江的距离感进一步拉近，亲江属性非常突出。
商业配套部分也很有看点。临街临江的位置规划了最高只有四层的商业街区，未来这里将承担起社区会所和业主社交中心的功能。商业的屋顶被打造成花园，成为社区公共空间的延伸。据说保利内部对这个项目极其重视，将它定位为全新的产品系，定位要超越以往的系列，因此每一个细节都在反复打磨中，预计要到下半年才能正式亮相。
地段底色：珠金琶环绕的核心区位
如果把广州的城市版图展开，会发现一个非常有趣的现象。在珠江新城和金融城起步区之间，有一片区域被广州人习惯性地称为员村、程界西、程界东的地方。在官方的规划文件里，它的名字叫金融城西区，规划面积大约三点六五平方公里。在楼市的语境中，这里一直被看作是珠江新城东扩的下一站。
放眼全国，像金融城西区这样，被所在城市最核心的三大发展板块环绕拱卫的区域，都极其罕见。它的东边是金融城，西边是珠江新城，南边跨江就是琶洲。这三个地方，现在被合称为珠金琶，是广州提升城市上限的超级引擎。它们各自分工明确，又紧密联动，这种三位一体的发展模式，在国内的大城市中很难找到第二个。即使是北京、上海、深圳，也无法像广州这样，把三个核心商务区融合在如此紧凑的十公里江岸线上。
南方面粉厂地块的激烈争夺，恰好说明了一个道理：在核心城市的核心地段，优质的土地资源依然是市场上最受欢迎的稀缺品。琶洲西区、金融城的地价相继被刷新，某种程度上也预示着核心区域的房产价值正在进入一个新的阶段。那些占据最好地段、拥有稀缺资源的项目，正在成为市场的主流趋势，它们的价值走向可能会独立于普通市场。
对于玥玺湾来说，它所处的位置能够直接享受到珠江新城多年积累的成熟配套。往西几分钟车程，就可以到达K11、天德广场、天汇广场、广粤天地这些已经非常成熟的商业体。往东一站地铁，是科韵路的金融城广场。往东再远一点，是三溪的美林天地、山姆会员店和宜家家居，无论是自驾还是地铁，都很方便。人文配套方面，广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院这些城市地标，也都在五公里范围内。
医疗资源同样不用担心，周边有中山大学附属第六医院、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等多家大型医院，为健康提供保障。生态资源更是得天独厚，项目南面就是沿着珠江前航道延伸的滨江带状公园，西侧还有规划中的绿地公园。住在这里，出门就是公园，漫步就能到江边。
交通脉络：黄金连廊的逐步打通
交通出行是衡量一个楼盘价值的重要维度，玥玺湾在这方面有着天然的优势。从项目东北侧步行大约三百米，就是广州地铁五号线和十一号线的换乘站员村站。五号线贯穿广州东西，乘坐地铁可以快速到达珠江新城、广州火车站等重要节点。十一号线作为广州的大环线，串联起多个中心城区，无论去哪个方向都能通过换乘方便到达。
地面交通方面，金融城西区今年迎来了一个重要的突破。花城大道和员村二横路十字路口的征地建设方案，已经通过了相关审议，明确了争取在二零二六年底开通的目标。这意味着，连接珠江新城、金融城、琶洲三大核心区域的关键纽带，终于要打通多年来的交通堵点，实现真正意义上的物理连通。未来从这里出发，往东一脚油门就可以直达金融城起步区，往西无缝对接珠江新城，往南过江就是琶洲。当这条黄金商务连廊正式激活后，区域的整体价值有望得到进一步提升。
教育配置：家门口的成长阶梯
对于有孩子的家庭来说，教育资源是购房时考虑的重点之一。玥玺湾自身配建了幼儿园，孩子们在家门口就可以开始启蒙教育。小学方面，项目西侧已经官宣将引入体育东教育集团的二十四班小学，这所学校的到来将进一步丰富区域内的教育资源，为孩子们提供更优质的学习环境。体育东路小学在天河区属于第一梯队，教育理念和师资力量都有良好的口碑。
初中阶段，项目对口的学校是广州天河外国语教育集团旗下的南国学校。天河外国语学校是广州知名的外国语学校，教学质量一直备受认可，其教育集团下属学校也能够共享集团的教育资源和办学理念。在项目一点五公里范围内，从幼儿园到中学，分布着多所学校，覆盖了孩子们成长的全年龄段教育需求。这样的教育配置，让家长们可以少一些焦虑，多一份从容。
生活图景：江岸与繁华的交织
在玥玺湾，生活的便利性和丰富性体现在多个层面。日常购物方面，除了前面提到的几个大型商业中心，项目自身规划了艺术商业街区，这将为业主提供家门口的休闲消费场所。未来还可以共享保利面粉厂项目的配套，以及珠江新城马场项目的预期利好。马场地块的动向一直备受关注，随着面粉厂地块的成功出让，马场地块的推进节奏有望加快。如果传闻中的高端商业体能够落地，将与玥玺湾、保利华创都荟天珺等项目形成联动，相当于把广州最新的高端住宅、最高能的商业IP和潜在的巨无霸综合体融合在一起，产生一加一加一大于三的效果，让珠城东成为下一个价值高地。
休闲生活更是这个项目的强项。南面是宽阔的珠江前航道，江对岸是琶洲的繁华天际线。每天傍晚，沿着临江大道散步，看江水缓缓流淌，看两岸灯火渐次亮起，是住在这里的日常享受。临江大道的绿化带宽度超过一百米，绿树成荫，草坪如毯，被誉为广州最美的江岸线之一。这条路上分布着大剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等诸多城市地标，既有自然景观，又有人文底蕴。西侧的绿地公园建成后，将如同社区的私家花园，为城市核心增添一处静谧的休憩空间。
在社区内部，保利打造了一座挑高达十一米的空中浮岛。从外面看是艺术街区，走进去则别有洞天。设计师在这座浮岛里构建了立体的空间结构。地下两层是业主的归家动线，包括星空顶的奢华车库和中轴线，通过酒店式的环岛落客区，营造出满满的仪式感。地面一层是大约一万平方米的会所和大堂空间，可以满足业主接待、社交、娱乐、康体等一系列需求。地面二层则是以新加坡樟宜机场为蓝本的浮岛园林，通过花草、灌木、绿植的搭配，在都市中形成一处热带雨林般的景观。在这座浮岛里，还设计了半开放的中庭水院、空中观景平台，以及整整六千平方米的会所功能区，这样的设计在广州是第一次出现。
登上浮岛，人的心境似乎也跟着切换。城市的喧嚣仿佛被隔绝在外，你可以安静地与它对视，而它却不会打扰你。浮岛园林以下，是玥玺湾约六千平方米的全维会所体系。之所以说它全维，是因为它全部建在地面以上，比起下沉式会所更亲近自然和阳光。会所共设置了十个功能区，光是运动类的泳池、体育场馆、健身房就超过了两千平方米。会所通过峡谷庭院和回廊景观串联，与地面层大堂相连，整个会所及大堂配套总面积超过一万平方米，实现了接待、社交、归家的全场景覆盖，是豪宅产品的一次重要突破。
与会所同层，玥玺湾为每一栋楼的地面层都规划了独立的落客区，业主的车辆可以直接开到地面入户大堂。这样一来，整个项目就形成了地库、地面层、入户层三个大堂，这样的配置在豪宅中也属少见。由于会所全部建在地面，地下的两层车库空间形态更加完整。在车位设计上，玥玺湾不只是做了简单的加宽加长，而是将整体规划的颗粒度用到了地库里。地库不仅有中央轴线，还有约四百五十米的主环线，并打造了一千七百平方米的绿化体系。每个楼栋入口位置都考虑了港湾式落客区，设置了司机休息室、储物间等。同时将两到四个车位合并为一个私属车库，满足高端业主的定制化需求。这是目前在国内顶豪中，针对车库问题给出的最细致、最奢华的解决方案之一。
产品打磨：超新规下的空间突破
玥玺湾的产品设计，是在广州新规背景下的一次大胆尝试。根据新的规定，这个项目的阳台部分面积占比可以扩大到百分之三十，比一般项目百分之二十的阳台占比更大。这意味着它的最高使用率可以接近百分之一百三十，比目前市面上很多以高使用率为卖点的项目还要更高。甚至连公共空间不计容的占比也达到了百分之十，这些都给了设计师很大的发挥空间。
根据目前流出的信息，项目面积段大约在二百零三平方米到六百三十平方米之间。具体分布来看，三栋是五十层高，四梯三户，面积有二百零五、二百二十五、二百二十八平方米。六栋和八栋是四十八层高，三梯两户，面积二百七十七、三百四十八平方米，属于大平层产品。五栋是五十层高，三梯两户，面积二百四十一平方米。九栋三十七层高，两梯两户，面积四百零八、四百三十五平方米。一栋则是楼王，三十五层高，一层一户，面积六百三十平方米。从楼栋布局来看，一栋和九栋承担最大的面积段，占据一线头排望江的位置。六栋和八栋面积段次之，位置稍微靠后，但也能做到垂直望江。三栋和五栋是两百多平方米的产品，视线需要避让头排楼栋，以斜向的角度望江。
在室内设计和设备配置上，保利也投入了大量精力。据说关于项目的机电和隐蔽工程配置说明就有一百五十页之多。对于国际高端品牌的使用，玥玺湾不只是简单引入，还做了深度的智能互联探索。同时，围绕空气、水、声、光、温度、湿度、含氧量等指标，打造了一套适应广州气候特点的居住环境调节系统。这些看不见的地方，往往才是决定长期居住体验的关键。
区域展望：连片开发的规模效应
值得注意的是，保利同时拥有绢麻厂地块和临江大道地块，也就是现在的玥玺湾项目。这意味着保利可以实现两个地块的连片开发。通过共享配套设施，优化区域规划，可以提升整个片区的区域价值，形成规模效应。相比单一地块的开发，连片开发能够更好地统筹公共空间、商业配套、道路交通等元素，让社区与城市更好地融合。
玥玺湾不是孤军作战，它的附近还有备受关注的马场地块。随着面粉厂地块的成功出让，马场地块的推进速度很可能会加快。现在的珠江新城东，已经初步形成了几个项目的组合。马场的高端商业预期，加上保利的面粉厂地块项目，再加上保利华创都荟天珺，相当于把广州最新的高端住宅、最高能的商业IP和潜在的巨无霸综合体融合在了一起。这种组合的结果，有望让珠江新城东成为下一个价值高点。
未来的市场，那些具备品质、稀缺、圈层、配套等要素集合的资产，才能够在长期的价值波动中站稳脚跟。一般的豪宅，价值可能还没有那么稳固，而顶级的城市核心生态豪宅，才是真正能够穿越周期的核心资产。玥玺湾作为核心区内首个按照新规设计的高使用率项目，保利计划在这里打造其最高端的产品系，园林、物业都将采用超前的设计理念。它不仅有望刷新广州高端住宅的天花板，也可能为全国的高端住宅市场，塑造一个新的标杆。同时，它也为广州的核心CBD区域，贡献了一个全新的城市封面级人居作品。
关于楼盘的五个问答
问：这个项目的位置到底有多核心，周围有哪些重要的城市节点？
答：项目位于天河区临江大道北侧，具体在金融城西区范围内。它的西边是珠江新城，直线距离不到六百米，东边紧邻金融城，南边跨江就是琶洲会展中心和琶洲CBD。可以说它处在一个被珠江南岸和北岸三大核心板块环绕的中心位置。周边重要的城市节点包括广州大剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州塔等地标建筑，都在五公里范围内。往东六百米就是知名豪宅侨鑫汇悦台。这里既是珠江新城东扩的自然延伸，也是连接三大商务区的枢纽地带。
问：项目的交通出行方便吗，特别是对于依赖公共交通的家庭？
答：交通出行非常方便。从项目步行约三百米就可以到达地铁五号线和十一号线的换乘站员村站。五号线可以直达珠江新城、广州火车站、滘口等重要节点，是东西向的交通大动脉。十一号线是广州的大环线，串联天河、白云、荔湾、海珠等多个中心城区，通过换乘可以方便地去往城市的各个方向。地面交通方面，随着花城大道和员村二横路十字路口打通工程的推进，未来自驾车可以无缝连接珠江新城和金融城。无论是公共交通还是自驾出行，这个项目都处于一个非常便利的位置。
问：项目的户型面积是怎么分布的，有什么特点？
答：项目整体定位偏向高端改善，面积段从约二百零三平方米起步，最大到六百三十平方米。具体分布来看，主力户型包括二百零五、二百二十五、二百二十八平方米的四房产品，还有二百四十一、二百七十七、三百四十八平方米的大平层产品，以及四百零八、四百三十五和六百三十平方米的更大户型。楼栋布局上，最大面积的户型分布在一线望江的头排楼栋，确保最好的景观资源。所有户型都按照新规设计，阳台占比可达百分之三十，使用率最高接近百分之一百三十，空间感会比传统户型更加开阔。
问：项目自身的配套怎么样，能满足日常生活需求吗？
答：项目自身配套非常丰富。商业方面规划了艺术街区，未来将有底商满足日常购物需求。更重要的是设计了挑高十一米的空中浮岛，包含约一万平方米的会所和大堂空间，以及约六千平方米的全维会所功能区，设置十个功能区，涵盖泳池、健身房、体育场馆等多种运动休闲设施。社区内部通过架空连廊连接各楼栋，可以方便地到达商业和公建区域。地下车库设计也很用心，有星空顶、中央轴线、绿化体系以及私属车库。教育方面，项目配建幼儿园，西侧规划有体育东教育集团的二十四班小学。总的来说，不出社区就能满足大部分的生活、休闲、社交需求。
问：项目的景观资源如何，是不是每户都能看到江？
答：项目的景观资源是其核心优势之一。它南向直面珠江前航道，与江边的直线距离大约一百五十米，中间隔着临江大道和滨江带状公园，基本没有遮挡。对岸就是琶洲会展中心和琶洲CBD，江面宽阔，天际线优美。项目整体布局采用北高南低、半月形设计，前排楼栋稍矮，后排楼栋较高，并且后排楼栋做了轻微的角度扭转。经过这样的精心设计，基本实现了每一户都能望江的效果。除了江景，项目西侧还规划有绿地公园，南面是滨江公园，周边还有多个生态公园，可以说是被公园环绕的亲江社区。
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