近日，佛山南海富力广场3.5亿法拍。
一、法拍核心信息
拍卖标的：广东新天鸿物业发展有限公司75%股权（该公司是南海富力广场的业主）
拍卖平台与时间：京东拍卖平台，2026年4月7日上午10点开拍
价格信息：
• 评估价：5.05亿元
• 起拍价：3.53亿元（相当于评估价的7折）
• 保证金：未明确，但参考此前房产拍卖需缴纳7800万元保证金
对应资产：包含南海富力广场的商铺、写字楼、人防车位等1114项物业，总面积104,744.39平方米
• 已确权可售面积：72,079.74平方米
• 正在办理确权手续面积：32,664.65平方米
资产价值评估：项目存货货值评估约18.23亿元，账面价值10.96亿元
二、项目历史与现状
1. 项目起源（2008年）
• 2008年金融危机期间，广东新天鸿物业发展有限公司以1.1亿元竞得该地块，占地面积57,108平方米，楼面价仅428元/平方米
• 项目原名为“华南国际金融中心”，规划建设2栋超甲级写字楼、3栋商务公寓、约7万平方米购物中心，地下配套车位2285个
2. 建设历程
• 2012年11月：项目启动前期筹备工作
• 2013年1月：完成主体结构封顶
• 2014年：拿到一栋超甲级商写及三栋公寓住宅产品预售证
• 2015年12月：正式推出在售公寓
• 2016年12月：完成公寓产品交付
3. 富力接盘（2017年）
• 2017年，富力地产正式收购华南国际金融中心75%股权，李思廉成为项目负责人
• 项目更名为“佛山南海富力广场”，计划打造约7万平方米的购物中心，涵盖时尚零售、餐饮、娱乐等业态
4. 招商与搁置（2021年）
• 2021年7月，项目举办以“24小时+潮玩生活理念”为主题的招商发布会，签约SPACE PLUS（夜店）和LEVELS（高端娱乐夜场）等品牌，计划于当年10月开业
• 然而此时富力已陷入财务危机，连装修资金都拿不出来，开业计划无限期搁置
5. 项目现状
• 一半生机一半荒废：商务公寓早在2016年已交付入住，部分写字楼也已投入使用，有企业入驻办公
• 购物中心烂尾：最核心的购物中心部分至今仍是毛坯状态，外立面虽已完工，但内部几乎全是毛坯，没有入驻商家，没有装修施工，没有人气客流
• 区位优势：位于南海千灯湖板块，距离广佛线金融高新区地铁站约800米，按照规划负一层直接联通千灯湖地铁站
三、此前拍卖历程
第一次尝试：387处商场房产拍卖（2025年）
• 拍卖时间：2025年8月18日首次开拍
• 拍卖标的：南海富力广场406室、407室共387处房产
• 评估价：4.576亿元
• 起拍价：3.9亿元（相当于评估价的85折）
• 拍卖结果：首次拍卖无人报名竞拍而流拍；后续进行第二次拍卖、一次变卖，价格从3.9亿元降至3.12亿元，依然无人接盘
• 房产状况：387处房产均位于一栋拟作为商场使用的楼宇内，内部尚未装修完毕，部分处于毛坯状态，部分房产没有隔开，与隔壁房产无明显界限
第二次尝试：股权拍卖（2026年）
由于房产拍卖失败，富力改为出售项目公司股权，即当前正在进行的75%股权拍卖
四、富力地产的债务危机背景
1. 债务规模
• 逾期债务：截至2025年12月31日，富力地产合并报表范围内逾期债务本金余额达368.1亿元
◦ 银行贷款逾期：接近142亿元
◦ 公司信用类债券逾期：97.03亿元
◦ 非银行金融机构贷款：56.91亿元
◦ 其他有息债务：72.24亿元
• 总负债：截至2025年中期，富力地产总负债高达2643.78亿元
• 现金状况：现金及现金等价物仅6.88亿元
2. 经营困境
• 业绩下滑：2025年中期营业额41.65亿元，同比大降60%；净亏损40.82亿元，较2024年同期亏损规模进一步扩大
• 销售情况：2025年总销售额142.1亿元，同比有26.5%的增长，但未能达成全年销售目标
3. 法律风险
• 董事长被限制出境：2026年春节前后，富力地产董事长李思廉在一次出境时被拦截，被天津市第三中级人民法院限制出境
• 限制消费令：李思廉已被多地法院累计发布229次限制消费令
• 被执行人信息：富力地产现存70余条被执行人信息，被执行总金额超200亿元
4. 债务重组进展
• 境外债务：已就本金约50亿美元的境外债务重组方案获得法定比例债权人同意，正推进法律审批流程
• 境内债务：针对约125亿元的境内债券，正在尝试推进重组方案，目前已有一笔16.8亿元的债券重组成功
五、富力其他资产处置情况
南海富力广场并非孤例，富力地产正在大规模处置资产以缓解债务压力：
1. 酒店资产处置
• 东莞富力万达文华酒店：上架法拍，底价2.8亿元（已流拍）
• 上海富力环球中心：作为抵押物被北京银行上海分行挂牌转让，涉及9.3亿元不良债权
• 大规模酒店拍卖：2026年3-4月，富力万达酒店资产包一口气上新10家酒店进行法拍，起拍总金额达41亿元，包括大连富力希尔顿酒店、昆明富力万达文华酒店等
2. 其他商业项目
• 上海奉贤富力万达广场：2025年12月第二次司法拍卖流拍，起拍价已降至9.784亿元（评估价17.471亿元的约五六折）
• 南通富都国际大酒店：2026年3月15日进行第二次法拍，评估价约2.36亿元，二拍起拍价约1.32亿元（较一拍再降3300万元）
3. 子公司破产
• 海南富力海洋欢乐世界：总投资150亿元的文旅项目，因一笔9万元的技术服务费被债权人申请破产重整
• 广州天力建筑工程有限公司：富力地产旗下最核心的施工平台，频繁被供应商申请破产清算
六、市场分析与前景
1. 拍卖难点分析
• 资产复杂性：部分物业尚未完成确权手续，购物中心长期烂尾需要大量续建资金
• 市场环境：当前商业地产市场面临挑战，空置率与租金承压
• 投资者谨慎：全国大宗物业挂牌总量巨大，截至2025年11月末，32个重点城市挂牌总价已达约4.36万亿元，投资者态度谨慎
2. 项目价值与风险
优势：
• 区位优越：位于千灯湖金融高新区核心位置，地铁上盖
• 土地成本低：2008年拿地楼面价仅428元/平方米
• 部分物业已运营：商务公寓和部分写字楼已交付使用
风险：
• 购物中心烂尾：需要大量资金续建，估算后续成本可能高达10亿元
• 产权复杂：部分物业正在办理确权手续
• 富力债务牵连：项目公司股权可能涉及其他债务纠纷
3. 行业背景
富力地产的困境是房地产行业深度调整期的缩影。自2021年以来，中国房地产行业进入深度调整周期，高杠杆民营房企及其关联产业链企业面临普遍困境。泰禾、阳光城等房企的总部大楼近年也纷纷走上法拍台，多轮折价后才勉强成交。
七、总结
佛山南海富力广场3.5亿法拍事件，是富力地产368亿元逾期债务压力下的一个典型资产处置案例。这个历时18年、历经多次规划变更却始终未能开业的商业项目，最终因开发商资金链断裂而走上法拍台。
从387处房产打包拍卖流拍，到改为75%股权拍卖，反映了富力地产急于回笼资金却面临市场冷遇的现实。该项目虽然地理位置优越，但购物中心的长期烂尾、复杂的产权状况以及需要巨额续建资金的问题，让潜在买家望而却步。
对于富力地产而言，此次拍卖能否成功不仅关系到数亿元的资金回笼，更关系到其整体债务重组进程。在总负债超过2600亿元、现金仅剩不到7亿元的严峻形势下，资产处置已成为富力“断臂求生”的必然选择。然而，在当前商业地产市场低迷、投资者谨慎的背景下，这些资产的变现之路依然充满挑战。
这次法拍将于2026年4月7日举行，其结果将不仅影响富力地产的债务化解进程，也将为类似处境的地产项目提供重要的市场参考。
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