今天上午，上海2006年第一批次集中土拍以收金68亿元的成绩收场。
这是上海2月底楼市新政后的第一场土地拍卖，是市场遇冷，还是买家的情况更难了？
房企比预料中的更冷静，三宗出让地块最终只有四家房企参与竞拍，其中两幅地块底价成交，青浦地块则以6.57%的低溢价率成交。
这不像是拿地，像摸鱼，开发商就怕市场达不到预期，多花一分钱。
今天土拍最积极的开发商是来自厦门的国企象屿，参与了嘉定和青浦两幅地块的竞拍，先是联合金茂以底价拿下嘉定新城地块，之后在青浦地块上遭遇绿城这个同样势在必得的竞争对手，最终败下阵来。
象屿拿地的原因很简单，他们在上海已经有一段时间没有土地进账了，所以补仓意愿强烈。再不补仓，以后在上海就没存在感了，纯属被逼无奈的补仓操作。
绿城的情况略有不同，去年在上海接连拿下两个“地王项目”，一个销售缓慢，一个迟迟未开，急需一个周转更快的项目来支撑下去。
意愿都很强，但是出价都很谨慎，按理说，俩家都志在必得，本该杀得你死我活吧？结果并没有！双方加价慢得像蜗牛，每加一次价，估计后台都算烂了账，就怕多花一分钱。
也可能是在青浦地块开拍前已经拿下嘉定新城地块，象屿和绿城并没有在青浦地块上过多纠缠。
绿城最终以总价约26.75亿元、楼面价31972元/平米拿下青浦地块，也是时隔两年多后重回大虹桥。
这块地好吗？位置在青浦相对成熟、市场认知度也比较高的徐泾板块，但板块内竞争也相当激烈，所以，6.57%的溢价率也说明了地块的竞争并不激烈，开发商也很纠结。
新房有在售的灿辉晶萃173，2月刚刚开售，均价6.06万元/平米；还有宝业集团去年11月刚获得的地块，拿地楼面价31561元/平米，比绿城的楼面价略低。
更大的竞争压力在于此前徐泾板块巨大的新房供应量，包括蟠龙天地、蟠龙里、西虹桥等多个住宅项目相继入市。大量的房源随着五年限售到期，从今年开始将陆续解禁并进入二手房市场，大虹桥板块将经历一轮住宅集中供应过程。
对绿城而言，这块地要想做好，也是压力满满。
从这个角度看，象屿放手青浦地块，也许是一个理性的选择。毕竟嘉定是他更得心应手的一个区域。
象屿在嘉定已经深耕多年，在嘉定新城开发的远香湖岸，是2024年嘉定新城成交面积、套数、金额“三冠王”，在远郊楼盘滞销的红海中“杀出重围”。
这次象屿选择的合作伙伴金茂对嘉定新城也并不陌生。继大宁金茂府后，金茂在上海的第二个金茂府就是嘉定新城地铁站附近的西郊金茂府，算是板块内少有的红盘之一。
这次与金茂联手拿下的嘉定新城地块，与地铁11号线白银路站直线距离500米，是妥妥的地铁盘。
地块以将近14.6亿的总价、楼面价24500元/平米成交，装修标准2500元/平米，容积率1.7。
这块地距离一年前招商蛇口在嘉定新城拿下的“地王”项目林屿湖畔大约1.5公里，招商的当时拿地楼面价31850元/平米，目前高层售价在4.8万-5.2万元/平米区间，叠墅售价最高达6.7万元/平米。
相比之下，象屿&金茂这次拿下的地块，不仅距离地铁站更近，楼面价更低，容积率也比林屿湖畔（2.2）更低，因此，从项目规划到产品打造，以及后续定价等方面，都会比招商项目更具优势也更从容。
林屿湖畔去年8月首次开盘，截至目前共推出535套房源，网签277套，去化率刚刚过半。接下来，压力就给到招商林屿湖畔了。
今天出让的三宗地块中，地段最好的徐汇长桥罗秀路地块反而最“安静“。地块由上海本地国企上实城开托底拿下，成交楼面价约48511元/平米，装修标准4000元/平米。
地块容积率2.0，自带不少于25%的商业，是一块综合用地，建筑面积约5.52万平米，起拍价26.75亿元。
已经连续数年没有出现在上海公开土地市场的上实城开对这块地早有“预谋”。上实城开今年2月注册成立的上海凌云城开置业有限公司在今天土拍之前就已经发布过关于罗秀路地块的项目招标公告，其中显示项目的总投资额达到43.5亿元。
地块周边的新项目不多，仅招商的海上清和玺在售，单价在11.2万-11.3万/平米区间，自2024年11月首次开盘，已经推出6批次的房源共834套，目前去化率在60%左右。
从今天的土拍可以看出，虽然上海新政出台已半个月，但政策的效果还需要更长时间的观察。
目前二手房市场的热度并没有传导到新房市场，而且，降价的二手房和涨价的新房之间形成了明显的价差，导致客户观望情绪浓厚，房企的新房销售大多没有达到预期。
房企在巨大的去化压力下，投资拿地的意愿必然不高。尤其是去年下半年，短短几个月的时间，上海市场就由热转冷的巨大变化，也让房企对后市的预期难言乐观。
怎么办呢？新政救市、房企求生、购房者观望，三方拉扯之下，上海楼市接下来会怎么走？
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