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随着城市化进程从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新与征地拆迁已成为优化空间布局、改善人居环境的重要法治实践。然而，在公共利益与个人财产权的交织博弈中，征收程序的合法性与补偿的公平性始终是社会关注的核心。对于如何在城市更新中准确把握法律界限、维护被征收人合法权益，北京市中恒信律师事务所张凯利律师结合《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定，梳理了以下实务要点，供大家参考。

城市更新不得滥用征收权

城市更新项目往往涉及对旧城区、城中村的改造，但这并不意味着所有改造都可以直接动用国家征收权。根据法律规定，征收行为必须严格基于“公共利益”的需要，这是启动一切程序的前置条件。

在实践中，部分商业开发项目试图“搭车”征收，混淆了纯粹的商业利益与公共利益的界限。对此，张凯利律师指出，必须严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条进行审查，即只有符合国防、基础设施、公共事业以及保障性安居工程建设等法定情形的，市、县级人民政府方可作出房屋征收决定。特别是对于旧城区改建项目，不仅要求符合公共利益，还必须纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经过科学论证和公众意见征求，方可实施。若项目实质上是商业开发而借壳“旧改”，则涉嫌行政权力越位，被征收人有权对征收决定的合法性提出质疑。

确保财产权不受非法减损

“无补偿则无征收”。在征收法律关系建立后，补偿的公平性是衡量被征收人财产权是否得到充分保障的关键标尺。针对城市更新中常见的评估价格争议、装修投入损失以及停产停业损失等问题，法律设定了明确的救济路径。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。张凯利律师强调，这一规定确立了“市场比较法”的核心地位，旨在保障被征收人的居住条件有改善，生活水平不降低。此外，针对征收范围内可能出现的为了多拿补偿款而实施的“新建、扩建”行为，法律亦有明文禁止。依据该条例第十六条，房屋征收范围确定后，若实施新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途等行为，不仅不能增加补偿费用，相关违规建设部分将一律不予补偿。这一规定既维护了征收秩序的公平性，也防止了公共资源的浪费。

城市更新并非法外之地，征收拆迁更应恪守法治精神。无论是公共利益的严格论证，还是补偿标准的市场导向，都指向了对公民财产权这一宪法性权利的尊重与保护。作为法律实践者，张凯利律师认为，唯有在法律的框架内平衡“发展”与“权利”的关系，让每一项征收决定都经得起法律的推敲和历史的检验，才能真正实现城市面貌改善与民生福祉提升的双赢。被征收人在面对复杂的法律程序时，亦应积极寻求专业法律支持，依法维护自身在《民法典》第二百四十三条下获得公平补偿的法定权利。