随着美国和以色列对伊朗发动的军事打击不断持续，冲突影响正外溢至海湾地区。阿联酋，作为近年来对冲基金、私募资本以及全球性银行的重要聚集地，近期却面临着资本不断撤出的情况，与此同时，阿联酋持续多年的房地产繁荣也正面临着真正考验。

据媒体报道，自美伊冲突开始，迪拜和阿布扎比的上市开发商股价连连暴跌。阿布扎比最大的上市开发商Aldar Properties与打造了全球最高建筑迪拜哈利法塔的Emaar Properties股价均累计下跌逾三成，同时各大开发商的债券价格也大幅下挫。

然而，早在冲突之前，阿联酋的房地产却是另一番场景。

依靠免税制度、宽松的签证等政策，近年来阿联酋吸引大量移民加入。根据官方数据，到2025年，阿联酋人口已超过1100万，其中外籍人士占总人口的近90%，是世界上外籍人口比例最高的地区之一。

大批移民加入也顺势推动当地房地产行业的发展。据悉，这些移民中有逃离乌克兰战争的俄罗斯人、亿万富翁、家族办公室和对冲基金等，在零个人所得税等因素的影响下，大量资金不断涌入房地产市场。

以迪拜为例，据惠誉数据，2022年至2025年第一季度期间，迪拜房地产价格飙升60%。

房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2025年阿布扎比住宅交易量同比激增50%，价值上涨61%，整体住宅价格年增近32%。迪拜去年住宅销售额上涨13%。租赁市场同样活跃，阿布扎比平均租金年增22%，迪拜年增约6%。

另外土地部最新数据显示，2025年，迪拜房地产成交额达到9170亿迪拉姆（折合人民币约1.73万亿元），同比增长超20%，销售交易量21.57万笔，同比增长18.7%，均创历史新高。

按照这样的趋势，2026年迪拜房地产应该变现的更加强劲。只是，炙热之际，战火却悄然降临。

据悉，伊朗近日向阿联酋境内目标发射了超过千枚无人机与导弹，区域内的帆船酒店、迪拜国际机场等标志性建筑相继遇袭起火，恐慌情绪迅速蔓延，其多年来编织的“安全神话”也遭到质疑。

相关媒体报道，爆炸发生后，关于将资产从阿联酋撤回新加坡的家办咨询量出现激增。一位海外私人财富律师也透露，近期有数位迪拜客户计划立即将资产转移至新加坡。

另外，官网数据显示，当地一二手房的过户和注册数一度出现暴跌，3月1日仅有23套成交，而两天前（2月27日）的成交量还超过800套。

莱斯大学贝克研究所研究员吉姆·克兰指出：“迪拜的经济模式依赖于外籍居民提供智力、劳力和投资资本。你需要稳定和安全才能吸引聪明的外国人。”显然如今的迪拜在很多人心中，早已不符合“稳定、安全”的形象。

阿联酋投资巨头Lunate旗下公司Ghaf Benefits的首席执行官Mohammed Ali Yasin表示，只有等冲突平息后，才能根据需求水平来衡量其对房地产市场的真正影响。

除此之外，全球顶尖的豪华地产开发商Dar Global的首席执行官Ziad El Chaar表示，海合会各国的基本面都很强劲，相信当前的下行周期将会很快过去，并强调他们没有任何项目被搁置，一切都在按计划进行中。