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3月因事去了武汉一趟，呆了几天。
因为时间仓促，再加上武汉本身是超级大城，4环差不多填满了，全部看完不可能，只能重点挑几个片区，东湖，积玉桥，大光谷，紫阳湖，青山老城，沙湖。
这几个片区，之前都去过很多次了，也非常熟悉，每年都来看看，复盘一下，界面、价格、成交量，做个对比。
以上片区，青山老城，积玉桥，紫阳湖，沙湖，东湖，都在老城，主城价值，地段价值，学区价值，人口价值，本身价格不低，上涨时追平，下跌时保本。
比如东湖西部的复地东湖国际，一共8期，品质不错，地段不错，有学区，挂牌价还在2.3-3之间。
这个小区不是今天讨论的主题，留个彩蛋，放在下一篇再说吧。
这一次我将调研的主力放在了光谷，为什么？
这里是武汉最重要的新区。
这里聚集了武汉最重要的产业，尤其是高新科技产业。
这里的房价涨跌非常厉害，涨时千人抢房，跌时到处砸盘。
这里的房价跌幅也非常大。
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到处都是砸盘。
1、新房。个别不错，万科，广电，中建，招商，但整体不行，量价齐跌，大多数以价换量。
2、二手房。基本腰斩。
二手房不多举例子了，说多了大家难受，简单挑几个吧。
这几个小区，属于大光谷，有光谷核心，有光谷外围，有老光谷。
比如，旭辉千山凌云，产品不错，超高层，之前精装2.6，现在1.5。
正荣紫阙台，老地王，首开2.7，现在1.5，地块不好。
中建星光城，九峰山片区，离核心也比较近，之前超级火，很难抢，七售七罄，之前1.8，现在1.1。
一目了然，差不多腰斩了。
新房最直观，尤其是地王。
1、香港置地元庐。
我觉得地段很一般，不算偏，但距离核心很远了。
楼面价20330，一口气拿了4块地，备案价最高3万以上，当时附近竞品加包才2.4左右。
后来市场下行，目前1.8，跌了至少1万，但这个价格依旧很高。元庐入世标榜是豪宅，产品很好，一是我进小区转了，产品不错，但谈不上豪宅，二是现在周边一堆四代宅，得房率更高，产品更好，没办法，打不过，还是贵了。
2、广电光谷家。
这是今年打响降价第一枪的楼盘，从1.71直接降价至最低1.1。
当然了，市场去化也不错，卖了几百套，性价比还是很高的，自住的其实可以关注一下，没什么好不好，价格不错。
3、武汉领峯。
武汉领峯也是这样，2021年地王，楼面价20799，比元庐还贵500，去化不错，也是以价换量，22年都开始卖了，4年还没卖完，从2.8，1.8，1.6，去年年底1.25送车位，今年更低了1.1，准现房，还是华师书包。
还有一些尾盘，宝业璞园，外立面很酷炫，1.5+。德商翡丽天玺，产品也不错，交房了，含精装1.5+。电建洺悦天玺，外立面跟德商差不多，也是含精装1.5+。
这是光谷核心区几个小区实景照▼
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怎么看降价？尤其是光谷降价。
正常。去魅。
这一次，我来光谷来了一场去魅之旅。
跟上海张江，北京海淀，成都高新南，西安高新，长沙梅溪湖，厦门岛内，深圳宝安……一样，光谷就是武汉的宇宙中心。
产业核心，百万大学生，武汉发动机，湖北上市公司最多，GDP第一，科技企业密度最高，光谷房价一路从1万干到了2万多。
政府卖地卖爽了，开发商抢地抢疯了，炒房客赚大钱了，销售赚钱了，谁不开心？年轻人不开心，自住客不开心，企业不开心。
少数人开心，多数人不开心，这要出问题的。
于是，2023年开始，房价开始暴雷，一路暴跌，势不可挡。
我对比了光谷现在房价和暴涨前房价的对比，都是1万左右，好的小区1万出头。
10年折腾，房价回到了原点。
这是好事。
还有一个，除了房价回归均值，整个光谷的自住属性也直接拉满。
一个能自住的片区，需要具备什么？
在光谷上班的年轻人能否留下来，有孩子的家庭有没有不错的学区，想要逛街有没有商场，想要上班有没有工作，尤其是高薪工作……
不是炒房客，不是领导，不是企业，从下到上去看。
1、高新大道车辆很多，光谷5路6路好几个地方堵车了。
2、想要逛街，有中粮大悦城和KIC创新天地。
3、朗诗城、光谷188、绿地、碧桂园等大盘，有足够的底商。
4、我从北到南、从东到西全部看了一边，不是开车，专门骑共享单车看了一下，走走停停，不断拍照，从北部的华为联通小米到南部的医药产业园再到西部的生物岛、会展，一是足够了，二是有高薪。
5、11号线，19号线，等地铁的年轻人很多，光谷不是完全的睡城。2030年光谷计划60万人，有些数据说现在才不到30万，差一半，我觉得不着急吧，给点时间。
6、核心几个小区入住率还不错，朗诗城、188国际社区、光谷学府，次新的南山府、德商、电建入住率不算高，但也还可以。
7、17小，18小，华师系，十五初，武汉外校，光谷国际学校。
光谷核心区几个地标实景照▼
等地铁的年轻人▼
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当然了，光谷不全是优点。
一是入住率。
很多次新，位置偏的，炒房客重仓，入住率很低。
我在绿地光谷星河绘B区就发现了这个问题，入住率明显不高。
即使是白天，隔壁光谷学府的入住率基本上能达到100%，B区没有，甚至没有带孩子出来玩的，整个小区只有装修的声音。
入住率比较高的，碧桂园的几个小区很不错，光谷学府，云玺一期二期。
188也不错，刚好是小学放学，几个院的孩子很多，底商也不错，比电建洺悦天玺要强很多。
洺悦天玺A区就很典型，高层入住率还行，叠墅差很多，几乎没人入住，尤其是1楼带院，我轻易就能进去要知道碧桂园光谷学府、南山府洋房都几乎住满了。
二是商业。
光谷的很多商业、商务综合体很一般。
光谷人流量还可以，但流动人口也不少，11号线、19号线能说明很多事情，这也就导致了一些问题。
比如二泉街沿线的写字楼档次很低，沃德商业中心也是比较普通的开放式街区，崇文中心也空置了不少，这些商业位置非常好啊，北侧就是高新大道，可惜了。
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光谷房价差不多腰斩了。
这是好事吗？绝对是好事。
很多人说，光谷产业这么强，高薪工作肯定非常多，目前光谷房价大部分都在1.5左右，甚至更低。
假设单价1.5，100平，总价150万，首付40万、贷款110万，现在商贷利率这么低，甚至很多工资公积金额度很高，月供覆盖很多，商代月供大约是4700，公积金月供大约是4400，年轻人完全买得起吧。
其实错了。
深圳有钱人很多，但穷人多，普通人更多，光谷也是如此。
不是光谷的产业实力非常牛逼，就说光谷都是高薪职业，这肯定是一种误判，好公司肯定少，高薪岗位肯定少，大部分岗位跟主城区没什么区别，任何城市月薪1-2万都是高薪人群。
对于刚毕业的年轻人，月薪8000已经很高了，除去4000多的月供，就剩3000多，除去房贷（如果不买房）、车贷、生活消费，基本月光，压力还是很大的。
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为什么光谷典型？
因为光谷太好了。
正因为太好，城市哄着，产业托着，开发商捧着，炒房客黏着，让原本1万左右的房价一路暴涨至2万，甚至3万，已经完全失控了。
现在光谷的房价回归均值，片区自住属性不断上升，对于片区价值修复、普通人自住很友好，这样才能留得住企业，留得住人。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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