广州楼市个回暖，是真的！
但是，有一批楼盘价格跳水也是真的！而且降价幅度，已经接近五成……
你没看错，市场就是这么割裂。
01
价格降幅突破五成
首先是南沙黄阁的佳兆业凤鸣山。
这盘是老熟人了，最早2020年底开盘，均价2.4万元/㎡。
由于那会还是楼市上行阶段，所以尽管价格不低，周边配套有待成熟，销售成绩依然不错。
可惜，好景不长。一年以后，由于开发商佳兆业出现资金周转问题，项目开始停工停售。直到2023年下半年，项目才重启销售，均价降至约2万元/㎡。
2024年，价格进一步下调至1.8万元/㎡。到了去年，均价大概1.5万元/㎡。
如今，若按海报上的最新价格计算，100万买建面约76㎡三房，折合单价才1.3万元/㎡！对比开盘时的价格，降幅达到45%！
好消息是，这个价格是跌到买家心坎上——在贝壳上，佳兆业凤鸣山是南沙近一个月销售TOP3。
而在卷王辈出的黄埔区，前有大壮名城降价抢客，如今则有星河湾半山打骨折。
项目近期主推一期现房，毛坯1.8万元/㎡起，豪装2.3万元/㎡起。而最初的开盘价，是4.5万元/㎡起！降幅直接达到五成！
面对这个价格，我必须说真的香啊。
要知道，星河湾的豪宅功底非常扎实，无论是品质还是物业，口碑都很不错。
而最初的星河湾半山，也是奔着“科学城豪宅”去做的，从园林到用料，都有一种经济上行时期的美。
而目前的毛坯价格，其实是带半装修的，即交付空调、水电、部分基础瓷砖和天花板！
户户层高3.3～3.5米，楼下香雪公园，书包对口直升广州二中苏元学校（东校区），对于想给孩子争取一个好学位，又想住得舒服的买家来说，这就是性价比之选。
当然，缺点不是没有，譬如户型传统，设计偏老钱风，不靠近地铁站等等。
但到了1字头的价格，那就是瑕不掩瑜！
于是，星河湾半岛狂卷市场，据悉开年第一周来访超2000组，成交超150套。
最后，再来看一个“过山车式”的降价案例。
开盘才卖2万元/㎡，随后一路攀高至9万元/㎡的江源半岛，前段时间打出了“4.6万元/㎡起”的价格。
项目位于车陂南隧道西侧，身后是国际金融城，对面是琶洲万胜围，罕见地同时享有广州两大CBD配套以及繁华，是绝对的豪宅站位。
地段含金量之高，可以说占了4.6万/㎡里的4万。
这种价值逻辑，在市场环境很好、市中心新房供不应求时，倒也不是什么大事。
只是，今时不同往日，越来越多买家对“唯地段论”去魅了，单一的地段优势已经很难打动客户了。
加上周边二手房降价趋势也比较凶猛，价格随行就市也就成为必然。
而与前面两个项目不同，江源半岛的降价，似乎并没有换来销量上的飞跃。根据CRIC系统显示，今年以来项目合计网签7套单位，都是低层的两至三房。
02
市场分化一直都在
有意思的是，这三个大幅降价的新盘，恰好分别位于外围区、市区和市中心。
这足以说明，好地段不是万能的。
无论是开发商，还是购房者，大家可以用“地段论”做判断，但绝对不能“唯地段论”。房子好不好卖，价格稳不稳，更多是看短板以及综合素质。
其次，楼市不会再有普涨普跌，分化持续存在。
就像开年后的这段时间，市场真变热了，成交数据确实有所改善，但不妨碍个别楼盘还是卖不动，依然要降价。
而且分化的颗粒度，一定会细致到个盘和户型。同一时期、同一条街上的两个楼盘，销售表现以及价格变化可以大相径庭。
就像上面三个项目，价格都腰斩了，市场反馈还是有区别的。
最后一点，买房别只看价格，要看价值。
世界上的任何商品，都不会无缘无故涨价或降价。价格，往往是价值的体现。
因此，购房者真正要思考的，不是这套房子贵不贵，而是它的价格能否匹配它的价值。
就像以上三个楼盘，降价这么多，能买吗？
当然可以。
毕竟，价格水分已经挤出来了，定价回归理性。这个时候看房和做判断，买家能看得更清晰。
唯一一点，就是你得明白：
要低价格，就得接受相对的缺陷。如果这些短板，并不是你在意的点，那又有何不为~
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