五年前，深圳通过增加土地供应、出台降杠杆等调控政策，极力把房价从高位拉下来。
如今，深圳紧跟稳楼市政策步伐，开启抬高地价等模式，试图把房价从底部拉起来。
五年来，市场冷热交替，政策松紧变换，唯一不变的，是那只“有形之手”掌控节奏的决心。
01
房价到底是怎么涨起来的？
关于这个话题，很多人第一时间想到的，是2008年四万亿放水，和2015年那轮棚改货币化。
但事实上——
不管货币放水也好，棚改拆迁也罢，只是点燃房价的导火线，真正的推手，是房价与地价互相抬轿子的五步循环。
第一步，二手房筑底。过去这些年已售商品房的成交价，形成了市场的价格基准，就像护城河一样，稳住基本盘。
第二步，土拍预热。操盘手精准地拿出几块压箱底的优质地块，吸引开发商争抢，溢价率慢慢走高，市场开始躁动。
第三步，制造地王。当土拍热度起来，总会有开发商愿意“搏一把”，以超高溢价拿地，地王就此诞生。
第四步，拉高新房。地王项目必然要做成高端产品，售价至少追平甚至刷新区域纪录，新房价格天花板被捅破。
第五步，带动二手。新房涨价了，周边二手房业主自然不甘心低价卖，要么惜售，要么提价，整个片区的价格体系就上去了。
这五步循环往复，就像滚雪球一样，把房价一步步推高。
回头看2015年初，当时全国房价还处在下跌惯性中，但地王已经遍地开花，北京、上海、深圳等，一块块地王如雨后春笋般冒出。然后发生了什么，大家都知道了：短短一年，深圳房价翻倍，上海、北京紧随其后。
所以，房价上涨从来不是匀速运动，而是在某个节点突然爆发。
02
当下，我们走到了哪一步？
答案是：正处于拉升核心区新房价格，以带动二手市场的阶段。
这两天，深圳集中推出了6宗住宅用地，基本都是分布在各区的核心位置。
具体来看
3宗位于限购区：宝安中心区、前海桂湾、科技园片区各1宗。
3宗位于非限购区：龙岗大运1宗，龙华2宗一个在梅林关一个在大浪。
最有看点的当属限购区三块地，不管在产业、地段还是配套上，都占据一定优势。而且地块体量都不大，宝中、前海桂湾、科技园地块的土地面积，依次为约3.74万㎡、1.19万㎡、1.41万㎡。
像本次拿出来的宝中地块，官方表示将会全力支持开发商在户型、阳台、公共空间设计等方面大胆创新，打破传统限制，并建立专项服务机制。
鼓励开发商建更好的房子、回应市场改善需求。
复盘2025年，深圳共出让了12宗宅地——
成交规模创下5年新低，平均溢价率却创下6年新高，达到了32.81%，领跑一线城市，前海桂湾、宝中出了个单价地王和总价地王。
整体走的是「缩量提质」路线：地块小，聚焦核心区。
后面大概率也是保持这个趋势。
价格方面，现在看到的，深圳湾沄玺二期备案价上调了，片区二手业主节后普遍惜售，科技园、前海宝中等先锋板块也出现了局部回暖的信号。
虽然目前还只是复苏阶段，远没有“万物皆涨”的地步。但趋势已经很明显：二手房筑底→土拍升温→地王出现→核心区新房涨价→带动二手，这个链条正在启动。
03
有人说，这次不一样了。现在贷款买房，不如卖房炒股，很多年轻人都跑去拥抱高科技了。
确实，这一轮楼市调整，和以往有着很多不同的地方。
但对核心城市来说，底层逻辑并没有变——
土地价值提升、货币环境宽松、城市化进程持续推进，这些因素共同支撑着房价长期向上的趋势。
小孩子才做选择题，成年人当然全都要。那些在股市里游刃有余的，趁机加仓的，大部分手里都会有至少一两套核心房产作为底牌，并且牢牢守住。
看腾讯最新披露的财报：
2025年，腾讯给115849万名员工发了1309亿工资，人均年薪超112万，同比涨了15.9%。
那些赚到第一桶金的，对未来收入预期乐观的，依然会选择买房和换房。
优化资产结构、改善居住条件，依然是当前市场的主流逻辑。
看空者最大的误区，是低估了人们对“更好生活”的向往。即使总人口数量在减少，但高净值人群的流向始终向核心城市聚集：
从小城市到大城市、从城外到城内，从普通住宅到品质大平层……
每一次置换，都是一次购买力向更高能级城市的集中。
这，才是支撑核心城市房价的底层力量。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。
而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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