近日，中国金茂评级展望调整为负面。
一、评级调整的基本情况
2026年3月19日，国际评级机构标普全球（S&P Global）正式将中国金茂控股集团有限公司的长期发行人信用评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认其“BBB-”的长期发行人信用评级。这一调整反映了标普对中国金茂未来12-24个月财务杠杆状况的担忧。
二、评级展望调整的核心原因
1. 财务杠杆率高企，去杠杆进程面临挑战
标普指出，中国金茂的杠杆率将维持在较高水平，且未来12-24个月的去杠杆速度可能低于预期。具体数据如下：
• 债务/EBITDA比率：标普估计该比率在2024年为14.9倍，2025年为13-14倍，预计2026-2027年改善至10-11倍，但仍显著高于大多数国有开发商同行。
• 资产负债结构：截至2025年6月末，中国金茂总资产4437.77亿元，总负债3230.12亿元，资产负债率72.79%。刚性债务1232.96亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为38%。
• 短期偿债能力：一年内到期的短期债务274.53亿元，账上现金及现金等价物340.65亿元，可以覆盖短期债务，短期偿债风险不大。
2. 行业环境持续低迷，销售去化压力增大
标普预计2026年中国新房销售额将同比下降10%-14%，至7.2万亿-7.6万亿元，不到2021年峰值18.2万亿元的一半。市场疲软将在未来12-24个月对中国金茂的项目去化及盈利能力造成压力，使其去杠杆目标更难实现。
3. 土地购置策略与盈利能力的矛盾
中国金茂的去杠杆策略依赖新开发、较高毛利项目的强劲销售，以抵消2024年前获取项目的较低盈利。但公司继续在一线及部分二线城市积极拿地：
• 2025年上半年按权益口径投入222亿元用于土地购置，约占同期权益合约销售额的60%。
• 2025年上半年所有土地购置均位于一线和二线城市，其中66%在北京和上海。
• 标普估计2026-2027年公司拿地支出将占权益销售额的35%-40%，高于2023-2024年的25%-35%。
土地购置支出的增加可能无法转化为足够的合约销售增长，从而完全缓解杠杆压力。标普预测2026-2027年公司合约销售额将小幅下降2%-5%。
4. 利润率改善空间有限
标普下调了对中国金茂利润率的预测，预计其房地产开发板块的利润率在2025-2027年将维持在10%-12%，与2024年的11%及2025年上半年的12%相近。在当前市场环境下，利润率改善空间有限。
三、公司的积极因素与战略调整
尽管面临挑战，中国金茂仍有一些积极因素支撑其业务发展：
1. 战略聚焦高线城市，产品力提升
• 区域布局优化：公司将重心转向高线城市，2025年在西安、郑州、太原等城市的合约销售额位居开发商首位，加强了在北京、上海等一线城市的布局。
• 产品线升级：2025年公司升级“金玉满堂”四大产品线（府系、璞系、满系、棠系），聚焦改善型需求。2025年上半年住宅销售均价达2.6万元/平方米，较2024年全年的2.2万元/平方米增长18.2%。
• 销售业绩回升：2025年全年签约销售金额1135亿元，同比增长15.52%，重返“千亿阵营”，行业排名跃升至第八位。
2. 财务运营保持稳健
• 盈利修复：2025年上半年实现营业收入251.13亿元，同比增长14%；归母净利润10.9亿元，同比增长8%。
• 融资成本创新低：2025年上半年新增融资平均成本降至2.70%，较2024年底下降69个基点，处于行业领先水平。
• 债务结构优化：外币债务占比从2024年末的25%降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。
3. 母公司支持与融资渠道
中国金茂是世界五百强企业中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业，母公司中化控股有限公司的支持将在一定程度上缓解其高负债比率带来的风险。截至2024年底，公司的资本结构包括向母公司发行的150亿元永续证券和227亿元股东贷款，标普将两者均视为债务，但也体现了中国中化对中国金茂增长及拿地战略的资金支持。
4. 资产盘活与存量去化
公司制定“奋进计划”，明确用三年时间解决80%的存量问题，2025年目标处置35%存量资产。通过转让非核心资产（如2026年初以22.65亿元转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店全部股权）、优化土地用途等方式，加快低效资产处置，回笼资金。
四、未来展望与评级可能调整的情形
可能下调评级的情形（负面展望的具体风险）：
1. 财务杠杆恶化：未来24个月内，债务/EBITDA比率持续显著高于10倍。
2. 利息保障能力下降：EBITDA利息保障倍数降至1.5倍以下。
3. 母公司支持减弱：如果标普对母公司集团支持的评估减弱。
4. 激进拿地未带来相应收益：在房地产下行周期中的拿地意愿比预测更为激进，且未伴随收入或盈利能力的相应提升。
可能调整展望至“稳定”的情形：
1. 杠杆率改善：债务/EBITDA比率改善并接近10倍。
2. 利息保障能力保持：EBITDA利息保障倍数保持在1.5倍以上。
3. 债务控制与盈利保持：在保持销售和盈利能力的同时，严格控制债务。
五、市场环境与行业背景
2026年中国房地产市场整体仍处于调整期：
• 销售数据：2026年1-2月全国商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，下降20.2%。
• 政策导向：2026年政府工作报告定调“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策重心从“救急”转向“常态化稳市”。
• 行业分化：市场呈现“冰火两重天”格局，部分财务稳健的房企（如龙湖、滨江、新城控股）保持经营韧性，而高杠杆房企则深陷债务危机。
六、投资机构观点
多家券商在评级调整后仍对中国金茂保持关注：
• 国信证券：在2026年3月18日的报告中，将中国金茂列为推荐个股之一，认为当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。
• 华创证券：在2026年3月20日的报告中，建议关注中国金茂等区域深耕型房企，认为这些企业更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势。
七、总结
中国金茂评级展望调整为负面，核心反映了在房地产行业深度调整背景下，公司高杠杆率与去杠杆速度可能低于预期的风险。尽管公司通过聚焦高线城市、升级产品线、优化融资成本等举措保持了一定的经营韧性，并在2025年实现了销售业绩的回升，但行业整体低迷、利润率改善空间有限以及积极的土地购置策略可能带来的财务压力，仍是标普担忧的主要因素。
未来12-24个月，中国金茂能否通过有效盘活存量资产、控制债务规模、维持销售去化速度来实现杠杆率的实质性改善，将是决定其评级是否会进一步下调的关键。投资者需密切关注公司的财务杠杆变化、销售回款情况以及行业政策环境的变化。
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