前两天有个粉丝问我，张郭庄地铁边现在能不能入？
他看上的是西山甲一号，一套116平7层的三居，报价520万，中介说底价480万能谈。另外一个11层的同户型边户，480万还能送个车位。
我算了一下，单价4.1万出头。
西山甲一号这个盘，当年在园博园板块是妥妥的改善天花板。五恒系统加全石材立面，园林和公区的质感，放到现在依然能打。除了个别户型采光有点小瑕疵，整体品质没得挑
即便这两年市场调整，4.1万的均价，在区域内依然稳坐第一梯队。
地铁边另一个次新房小区园博嘉园，是另一类代表。
140平的三居、南北西朝向、精装修，报价580万，实际估计520-530万能拿，折算下来3.7万左右。普通商品房，没有太多溢价，但胜在扎实、实用。
这两类房子，基本代表了张郭庄二手房市场的两个层次：
区域标杆二手房，均价4.1万；普通次新，均价3.7万。
这两个盘直线距离几百米，这几年的市场调整已经把水分挤得差不多了，价格已经踩实了，也给新盘定价留下了可参考的市场标尺。
张郭庄的新房什么价格才合理？
同地段的新房和二手房间，正常溢价在30%-40%。
园博府是中档商品房，所以按照我们的测算，新房一般比同地段儿的中档商品房贵40%。
西山甲一号当年算是改善天花板、区域内的扛把子，所以，新房一般比这种同类产品的溢价要贵出20%左右。
那么，中建方程国贤府，这个张郭庄地铁边的新盘，我的预判是：4.8-4.9万/平。
这个盘的位置确实好，离张郭庄地铁站直线300米出头，14号线和在建的1号线支线双轨交汇，8站到丽泽，通勤效率在城六区的新盘里算第一档。
张郭庄这个板块，园博数字经济产业园创新中心已经投用了，人大附中园博园校区今年6月竣工，合生汇也在建，配套落地都明确的。
产品上，7-11层的洋房，得房率90%起步，最高能到95%，78㎡做二居、92㎡三面宽、105-117㎡的四居四叶草，每一款户型都踩在刚需和首改的痛点上。
4.8-4.9万/平这个单价很合理，性价比突出，在市场上完全能走起来。
78㎡总价不到380万、92㎡三居的450万左右，这个总价能在城六区买到临铁、高得房率的新房，放在2026年的市场里，将十分抢手！
项目现在已经可以参观样板间了，感兴趣的朋友不能再等了。
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