金茂璞逸丰宜是中国金茂在北京打造的璞系首作，定位南三环内城改善大盘，以低密规划+绿金科技+成熟配套为核心优势，总价950万-2092万，适配中高端改善及内城留存需求 。
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一、基础核心信息
- 开发商与物业：中国金茂旗下北京喜茂房地产开发有限公司，物业为中化金茂物业，物业费8.98元/㎡·月。
- 产权与交付：70年住宅产权，2025年1月21日开盘，预计2027年6月30日精装交付。
- 区位与占地：位于丰台区东铁匠营街道，东铁营桥南约300米、距南三环约400米；占地约3.33万㎡，总建面约7.25万㎡ 。
- 规划与户数：分南北2个地块，规划14栋5-18层洋房+小高层，总户数504户；北地块容积率约1.81（低密洋房区），南地块约2.75，整体约2.0；绿化率30%，人车分流，车位配比1:1.03。
二、价格与成交（截至2026年3月）
- 价格基准：销售指导价10.75万/㎡，当前均价9.4-9.5万/㎡，较指导价低约1.2-1.3万/㎡，实际成交单价8.7-9.5万/㎡ 。
- 总价区间：960万-2092万，主力户型总价梯度清晰：109㎡三居约960万起、135㎡四居约1150万起、153㎡四居约1450万起、176㎡四居约1750万起、190㎡四居约1950万起 。
- 成交表现：2025年全年网签262套，累计成交290套，成交金额37.83亿元，为四环内新房签约金额销冠；当前可售约240-250套，去化节奏平稳健康。
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三、主力户型与产品亮点
户型 面积 格局 核心亮点
三居 109㎡ 三室两厅两卫 占比17%，刚需改善适配，南北通透，户户带阳台
四居 135㎡ 四室两厅两卫 占比主力，空间规整，适配三代同堂[__LINK_ICON]
四居 153㎡ 四室两厅两卫 南北通透，主卧套房设计，采光通风佳[__LINK_ICON][__LINK_ICON]
四居 176㎡ 四室两厅三卫 双主卧套房，适合改善家庭，私密性强[__LINK_ICON][__LINK_ICON]
四居 190㎡ 四室两厅三卫 主力大户型，南北通透，主卧+次卧均带套房，空间尺度开阔[__LINK_ICON]
- 得房率与梯户：得房率85%-94%（含赠送），部分楼栋超90%；梯户比1梯2户/2梯2户，层高约3-3.15米，居住舒适度高。
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- 建筑与园林：外立面采用石材+铝板+玻璃幕墙，打造新中式东方园林；社区配建约2000㎡高端会所，涵盖泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等 。
- 绿金科技：标配金茂12大绿金科技系统，实现六恒生活（恒温22-26℃、恒湿30-70%、恒氧、恒静、恒洁、恒净），地源热泵+毛细管网+全置换新风，解决北京干燥、雾霾等痛点 。
四、交通配套
- 地铁：步行至5号线刘家窑站约881米，至5/10/亦庄线三轨交汇的宋家庄站约1055米，步行10-12分钟可达；1.5公里内覆盖蒲黄榆、方庄、成寿寺等多站，通达全城。
- 自驾：紧邻南三环东路，快速接入二环、四环、京沪/京台高速；距分钟寺桥、方庄桥均1公里内，15分钟可达国贸CBD，20分钟直达金融街、丽泽商务区。
- 公交：周边东铁营桥东、刘家窑桥西等站点覆盖22条公交线路，步行237米即达横一条站，公共出行便捷 。
五、生活配套
- 商业：15分钟生活圈涵盖方庄时代Life、新业广场、首开福茂等；3公里内可达山姆会员店、宜家，7公里内覆盖SKP、王府中环、三里屯等高端商业。
- 教育：周边3公里内有55所幼儿园、25所小学、20所中学，包含丰台一幼、东铁匠营一小、十八中、汇文中学等优质资源（学区以政府划片为准）。
- 医疗：近邻北京中医药大学东方医院（1.1公里）、首都医科大学附属天坛医院；3公里内覆盖协和医院、同仁医院、中国医学科学院肿瘤医院等7家三甲医院 。
- 生态：毗邻方庄城市公园、石榴庄城市休闲公园等6大公园，日常休闲、散步健身便捷。
六、核心优势与注意事项
- 核心优势
1. 三环内稀缺低密改善盘，区位成熟，无新区配套等待期，步行可达成熟生活圈。
2. 金茂璞系首作，产品力升级，六恒科技系统适配高端居住需求，外立面与园林质感突出 。
3. 价格具备优势，较指导价有明显让利，总价段适配内城改善、地缘改善及高端刚需 。
4. 交通与配套双成熟，三轨交汇+多主干道覆盖，商业医疗教育资源完善，生活便利性高。
- 注意事项
1. 片区城市界面新旧交织，部分路段老旧小区并存，居住环境需实地考察。
2. 非地铁入户，步行至地铁站需10分钟左右，对依赖地铁步行通勤的客群需权衡。
3. 交付周期至2027年中，适合中长期改善需求，短期自住需考虑过渡居住安排。
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