张壹杰律师，北京观韬（温州）律师事务所执业律师

(2020) 浙 0326 民初 5343 号

作为常年处理物业服务合同、商事合同纠纷的律师，我在代理小区设施维修、电梯维保欠款案件时发现，物业公司以自己名义签订维保合同、但实际由业委会承担费用的争议，已经成为高发的合同纠纷类型。很多电梯公司、维保企业拿着合同找物业要钱，却屡屡败诉，核心就是没搞懂 “委托代理” 与 “合同相对性” 的边界。

这起案件是我亲自代理的典型判例，法院最终采纳了我方全部代理观点。

一、案件事实

电梯维保公司与物业公司签订《电梯日常维护保养合同》，约定清包模式（只提供劳务，不提供零部件）。

  1. 物业公司与小区业委会签有物业服务合同，约定共用设施大中修费用由专项维修资金承担。
  2. 维保期间实际产生大额电梯维修及配件费，业委会负责人已签字确认对账金额。
  3. 维保公司起诉要求物业公司与业委会共同支付21万余元欠款，物业公司被列为共同被告。

本案核心争议焦点只有一个：

物业公司以自己名义签维保合同，是否要承担电梯维修配件费的付款义务？

二、我方律师实战策略（胜诉关键）

代理本案后，我没有陷入 “是否欠付费用”的事实纠缠，而是直接从法律关系定性+ 代理权限+ 合同约定三层逻辑突破：

  1. 锁定合同性质，切割责任范围

我当庭提交并强调案涉维保合同明确为清包劳务，仅约定日常保养，不含零部件更换与维修，物业公司已足额付清保养费，无合同付款义务。

  1. 适用委托代理规则，直击法律要害

依据《民法典》，我提出关键观点：物业公司是受业委会委托管理小区，维保公司明知物业与业委会的代理关系，合同直接约束业委会与维保公司，物业并非责任主体。

  1. 锚定费用来源，强化免责依据

提交业委会与物业的服务合同，证明共用设施大中修费用由小区专项维修资金承担，物业无垫付义务，此前已付费用也来自维修资金，进一步佐证责任主体是业委会。

三、法院司法观点总结（同类案件裁判标准）

本案法院完全采纳我方意见，形成三条可直接套用的裁判规则：

  1. 维保合同性质定责任：清包劳务仅对应保养费，维修配件费不属于合同约定付款范围。
  2. 委托代理直接约束委托人：物业受业委会委托签合同，第三方明知代理关系的，由业委会承担付款责任
  3. 专项维修资金用途法定：小区共用设施大中修费用，依法由专项维修资金支出，物业不承担共同付款义务。

最终判决：仅业委会承担付款责任，物业公司完全免责。

四、实务风险提示（企业必看）

  1. 电梯维保、设备维修企业签合同前，务必查清签约方是物业还是业委会、是否存在委托关系
  2. 合同必须明确：劳务清包大包、是否含配件费、维修费由谁承担、付款主体与资金来源
  3. 对账、验收文件尽量让实际责任主体（业委会）签字确认，避免仅与物业对接导致回款无门。

这类案件看似简单，却极易踩坑。如果你遇到物业服务合同纠纷、电梯维修费追讨、合同主体责任认定、合同违约维权等问题，一定要先厘清法律关系再起诉，避免告错主体、白白浪费诉讼成本。

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