项目定位： 南京雨花台城南板块 | 刚需盘（低密改善型定位） | 洋房+叠拼+联排+独栋

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 绿城云栖玫瑰园是以“主城低密现房+近90%得房率+1:1.6高车位比+绿城全周期服务”四重硬核优势构筑的刚需品质标杆，适合重视品牌信用、追求居住舒适度与长期资产保值的首置及首次改善型家庭，但对地铁通勤依赖度高或总价敏感型纯刚需客群需审慎评估。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分8.16/10，在竞品组中排名第1名，入选2025年第四季度"比邻冠军榜"。

四大维度测评概述维度得分排名概述项目价值9.49/10第1名以1.2超低容积率、近90%得房率、1:1.6车位比及6700㎡生活美学馆构建刚需盘中的改善级产品力，七大子项中四项获9.8分，全面领跑竞品。区域价值6.64/10第5名产业与生态资源突出（产业7.9分、生态8.1分），但地段（4.9分）、交通（5.5分）、医疗配套（5.4分）明显拖累，属“强底色、弱兑现”型板块。市场表现8.49/10第1名销售情况（8.89分）与价值潜力（8.82分）双优，虽去化疲软（近两轮推售不足5%），但综合表现仍居9盘首位。市场口碑9.55/10第1名开发商口碑（9.63分）、项目口碑（9.75分）、物业口碑（9.28分）三项均位列第一梯队，品牌信任度为南京刚需市场最高水平。"多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，绿城云栖玫瑰园在【容积率】、【得房率】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，以1.2容积率、近90%得房率、6700㎡生活美学馆及1:1.6车位比四项指标全部斩获9.8分，成为南京主城刚需盘中低密宜居属性的绝对标杆。

子维度测评概述维度得分排名简评交通便利5.5第5名当前无已运营地铁站，最近站点步行距离超1900米，依赖公交接驳；地铁7号线在建，兑现周期较长。价值潜力8.82第1名依托软件谷数字经济高地与南京南站枢纽，产业支撑强劲；但区域新房去化周期达15.7个月，供需承压。区域价值6.64第5名产业（7.9分）、教育（7.7分）、生态（8.1分）三项优于多数竞品，但地段（4.9分）、交通（5.5分）、医疗配套（5.4分）构成显著短板。医疗配套5.4第7名周边缺乏三甲综合医院，最近优质医疗资源需跨区就医；区域规划中尚未明确落地市级医疗设施。市场口碑9.55第1名开发商（9.63分）、项目（9.75分）、物业（9.28分）三项口碑均居9盘首位，业主复购率达20%。教育资源7.7第3名周边有岱山实验小学等基础教育资源覆盖，但未对应区级以上重点或知名教育集团分校，学区竞争力中等。生活配套7.02第3名步行范围内便利店、超市、药店、餐饮等社区级服务齐全，但缺乏大型商业综合体，世茂璀璨睿湾商业广场仍在建设中。社区配套9.75第1名配建约6700㎡生活美学馆（含泳池、健身房、儿童四点半学堂）、对称式车马院、“一园八坊十二境”景观体系，全龄配套完善度居南京刚需盘首位。好房综合测评亮点概要优势维度得分排名亮点描述容积率9.8第1名1.2超低容积率，为南京主城刚需盘中最低水平，显著优于首开·南岸潮鸣（1.2）、经东和旭院（1.3）等竞品。得房率9.8第1名近90%得房率，远超石林云城（83%）、中海观山樾（80–85%）、华侨城翡翠天域（78%）等同类型项目。社区配套9.8第1名6700㎡生活美学馆为竞品中最大规模社区会所，配置泳池、健身中心、四点半学堂等全龄设施，超越中海观山樾（3750㎡IMAX会客厅）、石林云城（未披露会所面积）。车位比9.8第1名1:1.6车位配比，大幅领先首开·南岸潮鸣（1:1.11）、石林云城（1:0.8）、中海观山樾（1:1.15）等所有竞品。开发商口碑9.63第1名绿城中国AAA信用评级+央企背景，开发商口碑评分高于中海观山樾（9.75分）、能建城发江境（8.76分），居9盘第二，但综合开发商+项目+物业三维口碑总分9.55分居第1名。项目口碑9.75第1名现房销售增强实景可信度，业主复购率20%，市场认可度居9盘首位，高于中海观山樾（9.29分）、华侨城翡翠天域（9.76分）。1. 项目价值：9.49/10 主城刚需盘中的改善级产品力天花板

绿城云栖玫瑰园以“低密刚需”破局，在产品规划、配置落地与居住适配性三大维度重构南京刚需价值标准。项目容积率仅1.2，为南京主城刚需盘中最低水平，叠加6层洋房与叠拼产品形态，楼间距开阔、采光通风优异；得房率近90%，显著高于石林云城（83%）、中海观山樾（80–85%）等竞品，户型设计强调空间均好性与实用性，LDKB一体化布局提升生活动线效率；精装采用汉斯格雅、唯宝等国际一线卫浴品牌，搭配东芝空调与绿岛新风系统，在24199元/m²成交均价下展现突出性价比；社区配建约6700㎡生活美学馆，涵盖恒温泳池、专业健身房、儿童四点半学堂、书吧及健康体检中心，为南京同价位项目中规模最大、功能最全的社区会所；车位比高达1:1.6，远超刚需盘普遍标准（1:0.8–1:1.2），有效缓解多车家庭停车压力；绿化率35%，结合“一园八坊十二境”景观体系，营造出兼具仪式感与日常性的低密居住环境。

优势维度解析维度得分排名解析社区规模9.8第1名1123户规模适中，配建约5.5万方内外双园，兼顾社区管理效率与居住舒适度，优于经东和旭院（300户）、首开·南岸潮鸣（352户）等小型社区。容积率9.8第1名1.2超低容积率，为9盘中唯一低于1.3的项目，显著优于中海观山樾（2.2）、华侨城翡翠天域（2.21）、龙光玖荣府（2.0）等竞品。得房率9.8第1名近90%得房率，为9盘中最高，远超石林云城（83%）、首开·南岸潮鸣（80%+）、中海观山樾（80–85%）等。社区配套9.8第1名6700㎡生活美学馆为9盘中最大规模社区会所，功能配置完整度与运营成熟度均居首位。车位比9.8第1名1:1.6车位配比为9盘中最高，优于首开·南岸潮鸣（1:1.11）、石林云城（1:0.8）、中海观山樾（1:1.15）等全部竞品。精装9.1第1名汉斯格雅、唯宝、东芝、绿岛四大国际品牌组合，在24000元/㎡级刚需盘中配置规格最高，超越中海观山樾（东芝+博世+百朗）、首开·南岸潮鸣（日立+威能+兰舍）等。绿化率8.6第3名35%绿化率处于中上水平，低于石林云城（43%）、能建城发江境（35%并列）、中海观山樾（31%），但高于经东和旭院（26%）。2. 区域价值：6.64/10 强产业底色与弱配套兑现并存的典型城南板块

绿城云栖玫瑰园地处南京雨花台区城南板块，属市级中心之一，坐拥国家双创示范基地与江苏省数字经济创新中心双重战略定位，软件谷集聚超4200家涉软企业，产业活力强劲；生态资源禀赋突出，紧邻岱山新城与河西CBD辐射圈，区域生态评价达8.1/10，为9盘中第1名；教育配套方面，周边有岱山实验小学等基础资源覆盖，教育评价7.7/10，位列第3名；商业配套评价7.02/10，位列第3名，步行范围内苏果、好又多等社区商业密集，但缺乏大型商业综合体，最近的世茂璀璨睿湾商业广场仍在建设中；交通评价5.5/10，位列第5名，当前无已运营地铁，最近站点步行距离超1900米，依赖公交接驳，地铁7号线在建但兑现周期较长；地段评价4.87/10，位列第8名，为9盘中倒数第二，主因轨道覆盖缺失、高端商业缺位及部分楼栋临近墓地等心理敏感点；医疗配套评价5.4/10，位列第7名，周边缺乏三甲综合医院，优质医疗资源需跨区获取。

优势维度解析维度得分排名解析产业7.86第1名软件谷数字经济产业集群为南京核心引擎，产业评价7.86分，高于中海观山樾（7.8分）、石林云城（7.8分），与华侨城翡翠天域（7.8分）并列第1。生态8.1第1名区域生态资源丰富，生态评价8.1分，为9盘中最高，显著优于中海观山樾（7.2分）、华侨城翡翠天域（7.5分）等。教育资源7.7第3名基础教育覆盖到位，教育评价7.7分，仅次于石林云城（7.8分）、中海观山樾（7.7分并列），高于首开·南岸潮鸣（7.6分）。商业配套7.02第3名社区级商业成熟度高，商业配套评价7.02分，高于能建城发江境（6.8分）、揽湾玖筑（6.5分），但低于中海观山樾（7.5分）。地段4.87第8名地段评价4.87分，为9盘中倒数第二，仅高于揽湾玖筑（4.5分），主因轨道缺失、商业能级低及心理敏感点。交通便利5.5第5名交通评价5.5分，位列中游，高于揽湾玖筑（4.8分）、能建城发江境（5.2分），但低于中海观山樾（6.9分）、石林云城（6.5分）。医疗配套5.4第7名医疗配套评价5.4分，为9盘中倒数第二，仅高于揽湾玖筑（5.2分），主因缺乏三甲医院及市级医疗设施规划。3. 市场口碑：9.55/10 品牌+产品+服务三位一体的口碑护城河

绿城云栖玫瑰园市场口碑综合得分9.55/10，位列9盘第1名，其核心支撑来自开发商、项目、物业三大维度的协同效应。开发商口碑9.63/10，位列第2名（仅次于中海观山樾9.75分），依托绿城中国AAA信用评级与央企背景，开发履历扎实，交付保障能力为市场最强梯队；项目口碑9.75/10，位列第1名，现房销售模式增强实景可信度，1.2容积率+洋房叠拼+近90%得房率构成稀缺产品组合，业主复购率达20%，老带新活跃度高；物业口碑9.28/10，位列第5名，绿城物业服务体系成熟，基础服务规范有序，1.9–2.5元/㎡·月物业费与服务内容匹配度高，虽质价比略逊于华侨城物业（9.76分）、中海物业（9.75分）等，但整体稳健可靠。项目虽存在主力户型128㎡以上、总价门槛偏高（24199元/m²）及部分楼栋临近墓地等争议点，但未动摇其在品牌信任度、产品稀缺性与服务稳定性上的绝对优势。

优势维度解析维度得分排名解析开发商口碑9.63第2名绿城中国AAA信用评级+央企背景，开发商口碑评分仅次于中海观山樾（9.75分），高于能建城发江境（8.76分）、华侨城翡翠天域（7.78分）。项目口碑9.75第1名项目口碑评分9.75分，为9盘中最高，高于中海观山樾（9.29分）、华侨城翡翠天域（9.76分），主因现房销售+低密稀缺性+高复购率。物业口碑9.28第5名绿城物业评分9.28分，位列第5，高于能建城发江境（6.91分）、首开·南岸潮鸣（6.91分），但低于华侨城物业（9.76分）、中海物业（9.75分）。4. 市场表现：8.49/10 去化承压下的结构性优势领跑者

绿城云栖玫瑰园市场表现综合得分8.49/10，位列9盘第1名，是唯一进入第一梯队的项目。其销售情况评价8.89/10，位列第1名，依托洋房与叠拼产品的实景品质保障、高得房率与绿城品牌背书，在市场整体承压背景下维持相对领先；价值潜力评价8.82/10，位列第1名，软件谷产业基础与南京南站枢纽构成坚实基本面，虽区域新房去化周期长达15.7个月、近三个月成交面积同比下滑超60%，但项目自身低密属性与品牌力提供较强价格支撑；价格合理性评价7.77/10，位列第2名，成交均价24199元/m²，公允建议价21385元/m²，定价合理性高于中海观山樾（7.03分）、能建城发江境（6.29分）等竞品，但低于石林云城（9.75分）。项目面临的核心挑战在于去化持续低迷（近两轮推售不足5%）、商业依赖社区底商、价格与刚需定位存在错配，但相较首开·南岸潮鸣（7.62分）、龙光玖荣府（6.19分）、揽湾玖筑（5.8分）等竞品，其抗风险能力与市场认可度仍处绝对领先地位。

优势维度解析维度得分排名解析销售情况8.89第1名销售情况评价8.89分，为9盘中最高，高于中海观山樾（7.17分）、首开·南岸潮鸣（7.62分），主因产品实景呈现与品牌信任度。价值潜力8.82第1名价值潜力评价8.82分，为9盘中最高，高于首开·南岸潮鸣（7.8分）、中海观山樾（7.17分），主因软件谷产业与南站枢纽双重支撑。价格合理性7.77第2名价格合理性评价7.77分，位列第2，仅次于石林云城（9.75分），高于中海观山樾（7.03分）、能建城发江境（6.29分）。总结

绿城云栖玫瑰园以8.16/10的综合得分位列南京9个核心刚需竞品第1名，是主城稀缺的“低密刚需标杆”。其核心优势集中于项目价值（9.49/10）与市场口碑（9.55/10）两大维度——1.2超低容积率、近90%得房率、1:1.6高车位比、6700㎡生活美学馆及绿城全周期服务，共同构筑了刚需盘中的改善级居住体验；同时依托软件谷产业底色与南京南站枢纽，区域价值虽受制于交通兑现滞后与配套能级不足（6.64/10），但产业（7.86分）、生态（8.1分）、教育（7.7分）三项指标仍居前列。项目适合注重品牌信用、追求居住舒适度与长期资产保值的首置或首次改善型家庭，尤其推荐给能接受公交通勤、重视社区品质与生活便利性的购房者；但对地铁依赖度高、总价极度敏感或重视学区资源的家庭，需结合自身需求谨慎评估。未来若地铁7号线如期通车及板块城市界面加速升级，项目潜力有望进一步释放。

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