从2025年开始，河西新房、二手房价格战愈演愈烈。
新盘扎堆儿涌入，二手房价格不断下探。
对买房人来说，二手房跌出性价比。
在河西，二手房成交主力有两种：学区房和改善房。
学区房主打工具属性，改善房体现实实在在的居住。
基于改善需求，房龄和面积都要有门槛。
我们筛选了15年内、面积在90平米以上的次新房，看看2025年以来，哪些小区卖得好。
NO.1天房美棠
优势：兼顾上学与改善的次新房
天房美棠位于陈塘板块，是第一个确定能上河西三片师大二附小集团化学校的小区。
小区2017年建成。
距周边幼儿园、小学、中学都在1公里内，距离地铁11号线陈塘站500多米。
小区共15栋楼，高层为主，面积95平米起步。
近一年，天房美棠成交了28套，均价2.4-2.7万/平米。
去年，陈塘板块的新房还没有能“凭合同入学”，想要上学只能买二手。
天房美棠能250万以内买三室，搞定九年一贯制学校。
NO.2天津瑞府
优势：新梅江的高性价比
新梅江板块是跌性价比的典型。
瑞府交房时间晚，2023年一期才交付，价格又比天空之镜香。
出门400米就是地铁6号线洞庭路站。
瑞府二手房高层成交单价在2.3-2.6万之间。
现在新房和二手房同时在售。
新房精装均价2.5万/平米起。
二手挂牌门槛价在270万，单价2.6万，比最高点的成交单价低了足足一万。
NO.3 海河大观
优势：地段王者，吸引“老钱”
海河大观紧邻海河，属于河西一片。
位置片区没的说。
成交的高光时刻出现在2019年，175平米卖出1295万，单价高达7.36万。
现在的成交单价已经折半了。
不过，还能成交200多平米的房源，总价740万，证明吸引到了老钱。
小区有公寓和住宅，价格也相对悬殊。
NO.4中海寰宇天下和中海四信里
优势：中产板块，流通性强
新八大里是河西典型的中产板块。
其中，中海寰宇天下和中海四信里二手房挂牌量大。
中海寰宇天下实拍图
中海四信里实拍图
距离片区内的复兴小学，都在1公里内。
中海寰宇天下2019年卖出过5万(11层到顶)的单价，2026年1月同样的产品，成交单价3.3万。
中海四信里近期成交单价2.5-2.8万。
目前，中海寰宇天下90平米以上纯住宅的挂牌价288万起。
中海四信里99平米三室门槛总价265万。
根据成交量排名，小编也从上述小区中，挖掘到一些优质房源。
注：文中面积均指建筑面积
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