文/北京进深 林振兴
一季度，北京土拍有多冷？
7宗地块，清一色托底成交，冷得没啥存在感。
直到3月27日，海淀一宗地，终于打破了这片沉寂。
更让人意外的是，它并非住宅，而是一宗商业地块。
今日下午，海开控股与铁道科学院，为争夺海淀五塔寺一宗商服用地，真刀真枪掐了起来。
在地产圈，海开是海淀“大地主”，开发了圆明天颂、颐海澐颂等项目，还在去年底斥资84.56亿元拿下上地0702地块，董事长为马光华，总经理为张秋。
更何况，海开作为海淀本土国企 五塔寺地块的一级开发商，拿下这块地本该是顺理成章的事。
但万万没想到，半道杀出个程咬金。
经过11轮现场竞价，铁道科学院以20.5亿竞得了该宗地，溢价率2.5%，楼面价31362元/㎡。
铁道科学院是何许人也？
它始建于1950 年，是我国铁路唯一的多学科、多专业的综合性研究机构。
这次从海开手中抢地，大概率是为了给自己盖办公楼——地块位置离中国铁道科学研究院，确实不远。
该地块往南是北京动物园，往东不远是西直门，寸土寸金。
建设用地面积 15563.385 平方米，地上建筑面积达 65366.217 平方米，容积率达4.2，控高45米。
另外，规划 3000 平方米社区公共服务设施（含社区服务中心、社区文化设施、社区商业服务设施各 1000 平方米），250 平方米密闭式垃圾分类回收站，300-500 平方米热力站 1 座，10kV 开关站（根据用户实际负荷情况设置）。
挂牌文件要求建筑风貌：新建建筑与海洋馆入口平台间距应大于 50 米，西南侧邻海洋馆一侧建筑形态宜采取退台式布局，注重北京动物园内的景观视线效果。
此外，规划建设三层地下空间，建设规模 2.73 万平方米。地下一层为商业设施，建设规模 0.91 万平方米，地下二、三层为停车空间，建设规模 1.82 万平方米。
商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5 米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过 4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。
商业、办公建筑的最终使用人明确，且对建筑层高有特殊要求的建设项目除外。
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