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（来源：建材大数据）
最近，地产圈的大佬们又热闹起来了。75岁的王石在深圳小梅沙布局城市更新，72岁的王健林奔走新疆、贵州、福建考察文旅，63岁的孙宏斌带着重庆湾项目重回一线。而这一次站在聚光灯下的，是73岁的星河湾创始人黄文仔。广东地产圈公认的“豪宅教父”，在交棒多年后重新出山，接下了广州番禺沙溪村改造项目。
10月10日，沙溪村一份合作共建承诺书引发关注。承诺书写得很重：确保顺利推进、不留烂尾工程。项目总投资约398亿元，改造范围约169.5公顷，规划计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区181.3万平方米、融资区155.6万平方米。改造成本约248亿元，复建安置资金198亿元，工期6年。
黄文仔甚至放话：“如果沙溪不成功，我永远都不会再搞旧改。”
星河湾集团官网
沙溪村并非一块好啃的骨头。2019年，升龙集团与方圆地产联合体中标；2020年7月，实施方案获批。但后来原合作方出险，村民同意率长期卡在65%，项目推进缓慢。此次星河湾拟持有项目公司90%股权，升龙、方圆保留10%。10月13日，星河湾已经入村，复建安置房项目部也搭建起来。
为了这次回归，黄文仔拿出了真金白银。他用个人两栋楼做了96亿元抵押，广州农商行出具《授信意向书》，对沙溪村项目提供不超过50亿元授信。黄文仔说，是因为银行授信函先到、确定有这笔资金，自己才敢做。星河湾的家底也摆了出来：截至2025年9月，总资产736.13亿元，账上现金40.84亿元，没有违约记录，没有美元债，商票也未逾期。
对村民的承诺同样具体。原合作方欠下的0.61亿元租金，星河湾补上；临迁费和奖励的第一次发放时间，从18个月延至30个月；集体物业不复建的部分，再补2.92亿元；复建住宅层高3米以上。更关键的一条是，所有复建房交付村民之前，融资地块销售回款除开发费用外，剩余资金优先用于复建房安置。这等于把卖房回款和复建安置绑死，也让外界看到黄文仔的诚意。
重出江湖的，不止黄文仔。75岁的王石，9月底在深圳小梅沙注册深石城市更新公司，注册资本1500万元，不做房地产开发，而是转向存量资产改造、盘活和运营。63岁的孙宏斌在重庆湾项目开工仪式上公开复出。72岁的王健林在新疆、贵州、福建各地考察文旅。58岁的林中今年4月回到上海总部，抓资产盘活与保交付。
大佬们扎堆回来，背后是行业逻辑变了。二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月达到52%。城市更新“十五五”规划带来约11.5万个老旧小区新开工改造、约77万公里城市地下管网建设改造。中央预算内投资城市更新专项970亿元、超长期特别国债1600亿元，合计2570亿元。存量改造、城市更新、旧改，正在成为地产行业新的主战场。而债务谈判、政企博弈、资产处置、保交付，需要的不是流程管理，而是创始人亲自上桌的个人信用、政商人脉和拍板魄力。
市场已经动起来。上海建工2026年上半年城市更新新签订单89亿元，在手订单400至500亿元；中建一局今年拿下深圳罗湖棚改项目约19.31亿元。沙溪村6年工期、365万平方米、198亿元复建安置资金，对承建方而言是罕见的大项目。
但风险同样明显。沙溪村前合作方出险在先，村民同意率65%的僵局在后。星河湾此前参与广州多个城中村改造项目，部分存在拖欠临迁费的情况。2024年贤江村被拖欠16个月，2025年初萝峰村也出现追讨。
黄文仔押上96亿身家，赌的是一句“不烂尾”。旧改江湖的下半场，拼的不是谁规模大，而是谁能让村民、银行、政府和市场相信：这一次，真的能交付。
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