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出品|中访网

审核|李晓燕

3月27日，新城控股（601155.SH）发布2025年年度报告。在房地产行业深度调整、市场信心尚未完全修复的背景下，公司以“住宅+商业”双轮驱动为根基，凭借高毛利商业板块的强劲支撑，实现营收530.12亿元、归母净利润6.80亿元，经营性现金流连续8年为正，展现出民营房企少有的穿越周期能力与盈利韧性。年报数据显示，公司整体毛利率同比提升7.62个百分点至27.42%，平均融资成本降至5.44%，债务结构持续优化，“零违约”纪录保持，为行业转型提供了可借鉴的样本。

2025年，新城控股在行业收缩期坚持“骆驼精神”，以稳健经营筑牢基本盘。全年实现合同销售金额192.7亿元，销售面积253.58万平方米，虽受行业下行影响销售规模有所收缩，但回款表现亮眼——全年回款金额212.76亿元，回款率达110.41%，超额回款为公司现金流提供了坚实保障。

“保交付”成为公司履行社会责任、稳定市场信心的核心抓手。2025年新城控股交付房源超3.8万套，近三年累计交付量突破27.8万套，以规模化、高品质交付兑现对购房者的承诺，彰显企业担当。在现金流管理上，公司经营性现金流净额达14.25亿元，连续8年为正，成为民营房企中罕见的“自我造血”标杆；截至年末，在手现金68亿元，净负债率56.97%，处于行业较低水平，财务安全边际持续巩固。

债务端，新城控股积极压降规模、优化结构，2025年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录；期末融资余额509.74亿元，同比压降26.76亿元，合联营权益有息负债降至23.85亿元，债务风险可控。

商业板块已成为新城控股穿越周期的“压舱石”与盈利核心引擎。2025年公司商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，占总营收比重提升至25%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利的63%，较去年同期提升15个百分点，毛利率高达70%，成为拉动整体盈利的关键力量。

在商业布局上，公司主动放缓扩张节奏，聚焦存量深耕与提质增效，全年仅新开业5座吾悦广场。截至2025年末，已在全国141个城市布局207座综合体，开业规模达1649.07万平方米，出租率稳定在97.86%的高位，同店增长5%，运营韧性远超行业平均水平。

商业模式创新持续深化，公司落地“五边形经营理念”，推出“吾悦经营五步法”与“悦链计划”，通过精细化运营提升资产效益。更值得关注的是，公司商业持续性经营收入已连续多年覆盖当期利息支出，2025年该比例达3.94倍，意味着商业板块已具备独立偿债能力，为公司整体财务安全提供了强力支撑 。广发证券研报指出，新城商业运营表现突出，盈利主动轮已切换至商业板块，长期价值重估空间广阔。

在住宅与商业基本盘之外，新城控股通过代建代管、资产证券化等方式拓宽轻量化发展路径，培育新的盈利增长点。旗下新城建管2025年新增签约面积1061万平方米，在中指研究院代建企业排行榜中位列第八；累计管理项目155个，总建筑面积超2600万平方米，覆盖多元业态，并创新推出“365全周期服务体系”，从开发交付延伸至资产运营，提升服务附加值。

融资端，公司实现多项突破，成为民营房企融资回暖的标杆。2025年11月，成功发行6.16亿元吾悦广场持有型不动产ABS，斩获全国首单消费类持有型不动产ABS、首单A股民营房企持有型不动产ABS双纪录，打通“投融管退”全周期通道 。境外融资方面，母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据，获国际投资者认可 。境内市场，公司发行三笔累计36.5亿元中期票据，均获中债增全额担保及双AAA评级，融资成本保持低位。

2026年，公司继续推进融资创新，3月国金资管-吾悦广场持有型不动产ABS扩募获上交所受理，2月新城环球发行3.55亿美元优先担保票据，融资通道持续拓宽。国泰海通研报认为，公司逐步打通多项融资通道，债务结构有望持续优化，给予0.65倍PB适度溢价，目标价18.34元。

尽管新城控股2025年表现亮眼，但仍面临行业共性与自身转型的挑战。首先，住宅开发业务持续收缩，2025年销售金额同比下滑明显，三四线城市土储占比较高，去化压力仍存，拖累整体营收规模。其次，商业板块虽表现强劲，但消费复苏不及预期、区域竞争加剧可能影响租金收缴率与同店增长，进而冲击现金流稳定性。此外，公司在手现金虽充裕，但有息负债规模仍处高位，后续偿债与再融资压力需持续关注。

总体而言，新城控股2025年以高毛利商业板块为核心，凭借稳健现金流、零违约信用与多元融资突破，在行业寒冬中实现盈利韧性与经营安全的双重保障。公司主动从“高周转开发”向“重资产运营+轻资产服务”转型，商业板块贡献持续提升，代建业务快速扩容，资产证券化落地见效，为长期发展奠定基础。

2026年，公司计划实现商业运营总收入145亿元，新开业5座吾悦广场，继续深耕商业运营、优化债务结构、拓展轻资产业务。在消费提振政策与行业转型趋势下，新城控股有望凭借“商业稳盘、代建增量、开发收尾”的战略布局，持续释放穿越周期的成长动能，成为民营房企转型的标杆企业。