龙湖集团在2026年3月27日发布的2025年度业绩报告中宣布，董事会决议不派发2025年末期股息。这是该公司自2009年在香港联交所上市以来，首次出现全年无末期分红的情况，打破了连续十六年的分红传统。尽管公司在2025年8月已派发每股0.07元人民币的中期股息，但年末分红的缺席，标志着这家民营房企巨头在行业深度调整期面临前所未有的经营压力与战略抉择。
一、 财务业绩：核心利润首度亏损是直接诱因
根据2025年财报，龙湖集团实现营业收入973.1亿元，同比下降23.7%。公司拥有人应占溢利（即净利润）为10.2亿元，同比暴跌超过90%。然而，这10.2亿元的账面利润主要依赖于投资物业公允价值变动等非现金项目的支撑。剔除这些因素后，公司拥有人应占核心亏损高达17.0亿元。这是龙湖上市以来首次录得核心权益后利润亏损。
亏损的根源在于传统的地产开发业务。2025年，龙湖地产开发业务收入为705.4亿元，同比大跌30%，该业务分部溢利（即经营利润）录得高达81.4亿元的亏损，而2024年同期为盈利13.2亿元。公司执行董事兼首席财务官赵轶解释称，这是由于近几年整个地产开发市场的量价持续下行，公司开发业务的销售毛利率明显承压，这一压力在2025年至2026年的结算周期集中体现，是行业共同面临的问题。
二、 官方解释：分红政策未变，亏损导致无钱可分
在当日的业绩发布会上，董事长陈序平对停止分红一事做出了直接回应。他强调，公司的派息政策始终是“按核心权益后利润的30%执行”。2025年中期，公司基于当时的利润情况，已按此标准派发了每股0.07元的中期股息。然而，由于全年核心权益后利润出现亏损，按照该公式计算，自然无法派发末期股息。
陈序平将当前的核心利润亏损定性为“去库存过程中的阶段性现象”，并承诺“我们的分红政策没有改变”。他预计，随着未来地产开发航道的利润逐步修复，公司的分红能力将回归正轨。这一表态旨在安抚投资者，表明停止分红是暂时的财务安排，而非长期政策的转向。
三、 转型中的“压舱石”：运营及服务业务逆势增长
在开发业务巨亏的阴影下，龙湖多年来培育的运营及服务业务成为了穿越周期的“稳定器”和“压舱石”。2025年，该板块合计实现收入267.7亿元，创历史新高，占总营收的比重提升至27.5%。更重要的是，其核心权益后利润达到79.2亿元，整体毛利率超过50%，净利率约30%。
具体来看：
• 商业投资：租金收入同比增长4%至112.1亿元，累计开业商场达99座，出租率保持在97%的高位。
• 服务业务：主要包括物业服务和代建（龙智造）。物业服务收入112.3亿元，在管面积约3.6亿平方米；代建业务新增面积1387万平方米。
正是这近80亿元的稳定利润，在很大程度上对冲了开发业务的巨额亏损，支撑了集团整体的财务安全。管理层预计，2026年运营及服务业务利润将继续保持10%以上的增长，并力争尽快突破100亿元规模。
四、 财务安全与债务管理：穿越偿债高峰
尽管利润承压，龙湖在债务管理上取得了显著成效，守住了“不逾期、不展期、不违约”的信用底线。2025年，公司综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末压降235.1亿元；过去三年半累计压降有息负债约600亿元。在手现金为292.0亿元，净负债率稳定在52.2%。
尤为关键的是，龙湖已经度过了最艰难的偿债期。2025年是债务到期最高峰，公司合计偿还了超过220亿元的债务。2026年剩余到期债务仅约61亿元，2027年约62亿元，偿债压力已大幅缓解。陈序平更透露，预计到2027年1月，公司的境内债及境内中期票据将全部清偿完毕。公司的平均融资成本进一步降至3.51%的历史最优水平，债务结构也从短期信用融资为主，转向以长期经营性物业贷为主。
五、 战略转型：划定2028年为关键节点
停止分红是龙湖深度战略调整的一个缩影。陈序平在业绩会上清晰地描绘了转型蓝图：最晚到2028年，运营及服务业务的收入将超过地产开发业务。这意味着届时龙湖的主营收入来源将发生根本性转变，从“建房卖房”的开发商，转型为以可持续运营和服务收入驱动的“城市运营服务商”。
这一转型与债务结构调整深度融合。陈序平将过去的模式比作建立在“地产开发”和“信用贷”上的旧地基。行业下行导致信用市场变化，倒逼公司必须清理信用债，打造以“运营服务业务”和“经营性物业贷”为核心的新地基。他预计，到2028年，公司有息负债将降至1200亿元左右，其中约90%为长周期的经营性物业贷，债务结构转型将彻底完成。
六、 市场反应与行业背景
消息公布后，资本市场反应负面。3月27日午后，龙湖集团股价应声下跌超过4%，创下阶段新低。有市场分析用“穷”字来概括龙湖的年报，指出利润、运营、分红、销售、土储、收入“六面皆穷”，不分红是最直接的“穷”信号，反映了管理层对未来的谨慎或现金储备的需要。
这一决策也需放在整个房地产行业深度调整的大背景下理解。自2021年下半年以来，行业调整已历时五年，全国新房开工量较高点跌去七成，成交量跌去五成，二手房价格回调近四成。在行业寒冬中，保留现金、缩减开支成为绝大多数房企的生存法则。龙湖作为财务相对稳健的民营房企代表，其选择虽然打击了股东短期回报，但被视为确保长期生存和转型的必要之举。
七、 未来展望：业绩低点已现，增长可期
管理层预计，集团的业绩低点将出现在2025年至2026年，从2027年开始恢复整体增长。修复路径非常清晰：地产开发业务随着存量库存去化和市场企稳而逐步减亏，同时运营及服务业务保持每年两位数的稳健增长。
对于股东关心的分红问题，其恢复将紧密依赖于公司整体利润，尤其是核心利润的修复。随着公司向新模式转型，运营及服务业务贡献的稳定且高利润的现金流，将成为未来恢复并维持健康分红水平的基础。龙湖集团停止年末分红，是一个时代的注脚，它既记录了一家龙头房企在行业剧变中的阵痛，也预示着一场从规模扩张到高质量运营的深刻转型正在艰难而坚定地进行中。
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