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省府圈 · 地铁旁 · 低密花园洋房，又双叒叕被刷屏的日子。建发国贸望樾属实是市区难得的低容积不限低地块，接下来唠嗑下这个楼盘。
建发国贸·望樾：备案名（秀映公馆），地处：晋安区秀山旧改项目厦坊溪东侧。
项目占地49.71亩，规划14栋7-11层的新规住宅，全部定位1T2的板楼，户型：103，116，126，143，预计380套左右。
楼盘位于五四北、地铁秀山片区。西侧是景观水系；西北角为市中医院和省妇产医院；距离地铁站、五四in象步行距离约四五百米。
学校方面，划片晋安区第二实验小学，步行约900米；初中可选秀山中或象峰学校二部初中部升学。
楼盘符合一公里生活圈，各项成熟生活配套、崭新城市界面，生活宜居。
楼盘外部来说有一些小瑕疵，东侧和南侧分布一些特殊建筑。
标①处为修缮中的古厝，知道啥建筑的朋友可以在评论区说说
标②处的红色琉璃瓦建筑，福州的红色琉璃瓦，懂的都懂
标③处为使用中的祭祀庙宇
标④处为一个小变电站
标⑤处为秀山境寺庙
⑥处为新夏路未修路段，后期未建成的话，对出行会有一些影响
至于东侧山体之中，还隐藏着什么样的bug就不得而知了。
区域一直被称作鼓楼后花园，近鼓楼、生态新城、成熟配套，吸纳了不少鼓楼的外溢及环境改善的人。
成熟配套，低密、生态等有利的指标给设计提供极大的灵活性和操作空间
建发国贸·望樾，洋房产品定位，对电梯的使用率本就低，把电梯额外的面积全部利用到户内，实实在在提高得房率。
以项目户型为例，每个户型都在玄关设置了一个独立储藏间，这个功能房的存在，相比于所谓的电梯厅，私密度和使用率都不是一个层级。
综上，极致开发下的洋房+新规，两种优势叠加，才能让得房率真正做到数据上的突破。
▲项目户型示意图
据悉，项目实际套内得房率基本都做到约100%。
可以说是这几年，甚至是后续几年，福州最高得房率，没有之一。
户型情况
103平：4房2厅2卫，占比23%，三开间朝南，类似四叶草，优势是没有过道空间浪费，劣势在于餐厅影响动线，还对着公卫，南向次卧贴着电梯有噪音，卧室门隔断电视背景墙。
从户型数据来看，公摊16%，赠送14平，得房率97%。
对于这种户型设计得房率，虽然是新规产品，其实并没太多新意，随便就能找到模板。
融信海纳新潮B区-109平：
这是当年南二环新盘的产品，对比上述103平的户型，可以说基本一样。
当时这个户型备案公摊是15.3%，赠送也是飘窗+设备平台，以及阳台半赠送。
无非是新规下，阳台的半赠送会略多一点。
海纳新潮这个户型当时还上过热搜，由于部分楼栋没有架空，加上北向入户，意味着入户到电梯都要经过楼梯，整个入户大堂很没面子。
这也是这种极致得房率产品的硬伤所在，整个电梯厅，毫无空间浪费，导致电梯厅的空间略局促，颇有当初楼梯房的味道。
对于新规的产品，大部分都有了架空层，所以电梯大堂相对有一定空间改造，会改进不少，不过有意向的购房者，可以多留意。
116平：4房2厅2卫，占比38.4%，占比最高的户型，非常主流的布局，四开间朝南，特色在于多搭配了一个储藏间，劣势在于入户对着餐厅，存在动线影响，此外客厅尺寸略显一般。
对于这个主力户型，得房率100%，对标前两年的149平，最大优势还是户型设计+总价最贴合周边地缘需求。
以建发玺云149平：
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从户型布局对比来看，基本接近，差异就是玺云的客厅面宽更大。
当然玺云备案套内116平，加上飘窗，阳台等，实际超过120平以上。
所以对标149平，还是差一些。
127平：4房2厅2卫，占比22.6%，116平的升级版，客餐厅面宽加大，主卧出现了目前改善常见的L型窗，进一步拉高了得房率。
按户型图数据来看，得房率高达103%。
从户型来看，主要缺点在于，这样的得房率下，没有多一个卫生间，略显遗憾，电梯的影响依旧存在，餐厅还是不够独立。
143平：4房2厅3卫，占比15.8%，127平的升级版，把上述的部分缺点解决了。
首先是入户下移，不再影响餐厅，餐厅也有了完全独立的空间，客餐厅做到完全的南北通透，次卧有了一个独立卫生间，虽然是暗卫。
数据是得房率103%，143平的户型这种设计是足够的，奈何还是一梯两户，而且是局促的电梯厅。
个人感觉极端设计，也要考虑产品面积段，这种面积少点得房率，做到更好的隐私，可能更适合。
分析：对于这个项目的户型设计，基本都是在主流布局下，最大的卖点就是通过新规的阳台变大，加上极端的一梯两户，让户型得房率成为最大亮点。
这也是新规对周边二手最大的杀伤力所在。
比如当初的红盘绿城海棠映月，149、158平，电梯双开门设计，洋房的高得房率，奈何最终户型设计是这样。
这时候对比新规下的望樾，不说面积接近的143平，即便是面积差了30多平的116户型，布局也更亮眼。
所以可想而知，海棠映月的二手，届时会被如何冲击。
当然所谓新规产品，如果去对比最近的，比如锦原的112，125的2t2板楼，差异就没有想象的那么大。
只能说前两年福州新盘户型已经卷的差不多了。
新规也就是多出一点额外赠送，飘窗设备平台这些大额赠送，早在前几年被保利，融信这些玩烂了。
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免责声明：文中对项目规划及现状介绍以及对项目周围环境、商业、教育、医疗、交通及其它公共配套等介绍，旨在提供相关信息不意味着对此作出承诺，出街画面及文案仅为示意，实际呈现以最终建成状态为准。图片来源于网络，如若侵权，请联系删除。
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