万科2025年亏损885.56亿元，这一数字不仅刷新了A股房企单年亏损纪录，更标志着这家曾经的行业龙头正面临成立以来最严峻的生存考验。
一、核心财务数据：亏损远超预期
• 实际亏损额：885.56亿元（归母净利润），较2026年1月30日业绩预告的820亿元进一步扩大。
• 营业收入：2334.33亿元，同比下降31.98%。
• 两年累计亏损：2024年亏损494.78亿元，2025年亏损885.56亿元，累计达1314.78亿元，接近公司当前总市值（约476亿元）的2.8倍。
• 季度分布：亏损主要集中在第四季度，单季预亏约539.85亿元，日均亏损约5.9亿元。
二、亏损原因深度剖析
1. 房地产开发业务：量价齐跌，毛利率触底
• 结算规模下降：2025年结算项目主要对应2023-2024年销售的高地价项目，以及2025年消化的现房、准现房库存。
• 毛利率极低：前三季度房地产开发业务税后毛利率仅2.0%，主业几乎无利可图。
• 销售疲软：2025年前10个月合同销售金额同比下降约44%，核心“造血”功能严重衰竭。
2. 大额资产减值计提：风险集中释放
• 存货跌价准备：2025年前三季度新增91.93亿元，期末余额高达227.32亿元。
• 信用减值增加：因业务风险敞口升高，新增计提信用减值。
• 一次性财务处理：部分分析认为，巨额减值计提是为“轻装上阵”，通过一次性风险出清避免后续隐患。
3. 多元化业务持续失血
• 经营性业务亏损：长租公寓（泊寓）、商业、物业等业务扣除折旧、摊销后整体亏损。例如，部分城市长租公寓单项目年亏损近9000万元。
• 非主业投资亏损：部分财务投资受市场波动影响出现亏损。
4. 资产处置损失：折价出售优质资产
• 大宗资产折价：为回笼资金，多笔资产交易价格低于账面值。典型案例如上海七宝万科广场50%股权以23.84亿元出售，而当时估值达70.60亿元，形成巨额处置损失。
• 普洛斯股权减值：2018年以157.33亿元收购的普洛斯21.4%股权，2024年寻求出售时面临显著折价。
三、债务危机与展期博弈
1. 债务规模与流动性压力
• 有息负债：截至2025年三季度末，有息负债合计3629.3亿元。
• 短期偿债缺口：货币资金656.8亿元，而一年内到期非流动负债达1513.86亿元，资金缺口超900亿元。
• 2026年偿债高峰：4月至7月将迎来集中兑付期，到期债券本金合计112.66亿元，占全年到期规模的80%以上。
2. 展期进展：避免实质性违约
• 已通过展期：“22万科MTN004”（20亿元）、“22万科MTN005”（37亿元）、“H1万科02”（原“21万科02”）展期议案已获债券持有人会议表决通过。
• 展期方案特点：采用“部分即时现金兑付+分期展期+资产增信”组合方案。深铁集团提供23.6亿元借款用于支付展期方案的“首付款”。
• 宽限期延长：部分债券本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日，为公司争取缓冲时间。
3. 大股东支持：深铁集团持续输血
• 累计借款：截至2025年三季度末，深铁集团已累计向万科提供超过300亿元股东借款，且借款条件优于市场水平。
• 业务协同：深铁置业与万科泊寓签署租赁运营框架协议，并在机器人配送等领域开展合作。
四、公司自救措施与经营现状
1. 保交付：守住基本面底线
• 交付数量：2025年按期保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付。
• 交付进度：已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续压力显著下降。
2. 资产处置计划：回笼现金优先
• 出售标的：包括北方5个康养项目（北京随园嘉树等）、上海复地万科活力城（约22亿元）、徽商银行股权（约35亿港币）、普洛斯股权（预计回笼300-400亿元）等。
• 处置原则：“只卖重资产、不卖运营权”，物业、长租、物流等轻资产运营业务坚决保留。
• 年度目标：2026年资产处置回款不低于200亿元。
3. 经营服务业务：转型基础尚存
• 整体收入：2025年经营服务业务全口径收入580.1亿元，保持稳健。
• 细分板块：
◦ 泊寓：管理规模超27万间，纳保量行业第一。
◦ 万物云：上半年营收182亿元，综合服务能力业内领先。
◦ 万纬物流：冷链规模及出租率居行业第一梯队。
◦ 印力：整体出租率94.5%。
五、市场反应与行业影响
1. 股价与市值：历史性下跌
• 股价新低：2026年3月31日，万科A报收3.99元/股，首次跌破4元关口，创上市以来新低。
• 市值蒸发：从2018年前后复权高点约36元/股计算，累计跌幅近90%，市值从巅峰时的近4500多亿元缩水至约476亿元，蒸发超4000亿元。
2. 信用评级：融资渠道收窄
• 标普下调：2025年11月，标普将万科信用评级下调至“CCC-”，认为存在违约或困境性重组风险。
• 融资困难：境内公开债券存续203亿元，境外存续13亿美元债券均含交叉保护条款，一旦违约将触发连锁反应。
3. 行业标志性意义
• 旧模式崩塌：南开金融发展学院院长田利辉指出，这一亏损规模是“房地产旧模式崩塌的标志性事件”。
• 战略误判后果：财税审专家刘志耕分析，万科危机源于战略误判、高价拿地、多元化失败、资产减值暴增等多重因素。
六、未来展望：化险与发展并重
1. 2026年工作重点
• 双主题聚焦：万科表示将聚焦“化险”和“发展”两大主题，推动关键工作落地。
• 经营改善：通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，优化业务布局和结构调整。
2. 关键挑战
• 销售回款闭环：汇生国际资本总裁黄立冲指出，当前最棘手的是“信用—流动性—销售回款能不能重新闭环”。
• 自身造血能力：深铁支持虽缓解流动性压力，但无法替代销售回款恢复这一根本性现金流。
3. 潜在转机
• 资产质量尚可：业内人士认为，万科的品牌、产品仍具市场竞争力，转型基础优于多数房企。
• 政策环境改善：若房地产市场逐步走出调整周期，万科有望凭借存量资产盘活和经营服务业务恢复可持续经营。
总结
万科2025年885.56亿元的巨额亏损，是房地产行业深度调整期龙头房企困境的集中体现。亏损根源在于：行业下行周期中高价地项目集中结算导致毛利率骤降；风险敞口扩大触发大额减值计提；多元化业务尚未形成有效盈利支撑；为偿债折价处置资产加剧亏损。尽管通过债务展期和大股东支持暂时避免违约，但公司仍面临2026年超百亿元债务集中兑付的压力。未来，万科能否穿越周期，取决于其资产处置进度、销售回款恢复情况以及经营服务业务的造血能力。这场生存考验，不仅关乎万科自身命运，也将深刻影响中国房地产行业的格局与转型路径。
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