北京买房：理清思路，购房建议1840|买房|全年二手房均价|北京市|商品房|学区房|新房|朝阳|租金

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

请问您说的溢价是怎么计算的？现在通州的小两居，五六十平还是在200+，不超250，租金也基本还是三千多点吧，占坑房一居的话四十平左右也要一百七八十万。卖掉南邵，买占坑房就要去租房，这样也会更划算吗？

通州这边中介是说买哪个小区是可以直升首师附的，这种可以去信吗？如果问教委，也是官方那些回复，没有单校划片。

富力金禧，金帅府都看了，440万的房子，套内面积也比较小，而且我如果280卖了南邵的房子在这里，还要贷款一百多万，会不会不值？我是有后面孩子上了高中，我们去非学区的位置换第四代住房或者其他新房的打算。南邵的房子是15年的，有保留的价值吗？

A：

1、溢价一般三种算法，比较法，参照法和收益法（成本法）。比较法就是两个相邻的同档次小区，本来应该同等均价，但因为学区所产生的价差就是溢价。这一般在两区交界最明显，学区交界的能分清楚的话也行。

参照法就是在本区没有同类小区的情况下，跨地块找参照物。比如公寓就是最典型的，西城的荣丰可以和朝阳的炫特做类比参照。

成本法或收益法就是用租售比或租金收益率比较，可以对标北京平均值，也可以对标跨区的同类小区。比如目前东西海老破小中占坑儿房的平均租售比是700，而北京平均值是500，那溢价率就是200/700=30%左右。

2、买占坑儿房用学位，然后用非学区房来换租，这属于常规手段，从经济上也能占学区房的便宜，一般25%，高了30%以上。

比如通州的小两居200+，租金3000多点。而朝阳东五环外200多万的房能租4000多，这两套房换租的话自然是占了通州的便宜。但这前提是您得能接受租房啊，各有优劣，有人就愿意住自己的房子，那就甭聊什么经济是否划算了。

3、我对通州的学区政策不熟，不敢评价是否可信。这要不就找找朋友，看能否拉入学校妈妈群，问问有没有先例？

4、值不值的自己判断，我只能说从居住角度的性价比来说还行，毕竟商品房的溢价率不算太高。或者这么说吧，在任何一个学区，大多都是老小区的溢价高，商品房的相对低些。而且是总价越高的溢价比例越低，而占坑儿房是溢价最高的。占坑儿房的优势就是花钱少+灵活性高，其他都不占优。

5、南邵的保留价值？这也自己判断吧。在我看来，南邵属于郊区新区中比较不错的板块，到目前为止的房价走势基本跟随大盘，包括租金，这种板块在全北京的新区中并不多。

仅供参考。

二

有几个问题想请教您：我和爱人都是体制内，家庭2孩，幼儿园小班，在清河有套150平的自住商品房，无贷款。在老家包头有套18年购入的商品房（学区房），一直在出租，除去物业取暖，落在手里的一年1万4。目前，这套房剩40万贷款未还。

我名下公积金和住房补贴一直没动过，累积有50出头，准备提取后先把老家的一次性还清。大概算了下，这几年到手的租金也就覆盖一半的装修支出，如现在出手总价可能会比购入时亏5-10万。

1、老家的房子是等等出手还是现在？

2、近期，我们考虑再买套为孩子做准备。朋友推荐望京瑞平家园，面积70-80左右，总价不超过300。我们自己有120，爱人的公积金也没动过，余额有30-50。现在是上车的窗口期吗？如果是，就我们目前水平，您还有更好的推荐吗？没有学区要求。

A：

1、包头的既然是学区房，那先计算学区溢价呗。去年有网友让我算过一套29中和钢4的，具体数值我忘了，反正溢价率很高，超过30%了，也就是比北京还高。那这种学区房就甭留着了，大概率比北京的风险大。

如果是溢价率不高，比如10%左右那就留着呗。看样子您家这套的房龄新，品质应该不错，那就算入学人数的趋势下降，房子的居住功能也是支撑，应该不吃亏。

2、瑞平家园，这里不太算望京，算来广营或崔各庄更合适。如果是7/80平的总价不超300，那我建议考察清楚，因为这价格偏低，有带瑕疵或硬伤的可能。毕竟本身就是二类经适房，也就是回迁房+安置房性质，那如果再有瑕疵，价格走势+流动性或许都会受影响。

当然如果是没瑕疵的正常房源，那这价格我认为挺合适的，性价比很高，尽快买，别让别人抢先。

另外最好也算一下租售比。或者说如果是到手价300万，那只要是租金达到5000就不算吃亏，6000就算占便宜，租金越高越划算。

3、总之您的俩问题其实都是算账，尤其包头的更得算清楚，因为很多中小城市的学区房溢价率都超过北京，说明当地家长们更敢于在教育上投入。但高热度一旦退潮，有可能泡沫损失更大。

瑞平家园的好算账，或者其实算不算都行，只要这套房没瑕疵那就肯定合适。但一定考察清楚，商品不怕便宜，但必须有便宜的道理。

仅供参考。

三

请问：现有一套逸成东苑小两居自住，拟购置500-600一套2000年后的小两居增值保值，没有学区要求，估计七八年后再置换，有两个思路拿不准。

一是国瑞城或者富力城出租。二是田村或四季青附近买两居（不知道有什么小区，夫妻都在10号线上班，一个在牡丹园一个在莲花桥），近三年出租，等孩子再过三年到首师大附中上学，再住过去，把逸成东苑出租，念完初中再卖了其中一个再置换。

CBD除了考虑双井富力城，也考虑四惠附近比如远洋天地，但是流通性和出租收益好像没有国瑞城那强。除了国瑞城东城还有什么小区推荐。

A：

1、这一看就是刚有个想法，跟青春期搞对象似的，想法很浪漫但思维有点儿懵懂，只凭感觉但不太会挑人呢。我建议还是慎重掏钱吧，最好是先了解一些楼市的常识，磨刀不误砍柴工。

2、首先一点，既然没有学区要求，那为什么那么热衷于学区房啊？今年可是入学人口大趋势的转折年，您这属于逆着风口去接盘，只能看运气了。或者说看政策吧，如果有放宽落户或非京籍高考的政策，溢价就能撑住，没有的话说不好，溢价的比例至少是不会增长了。

第二是租售比vs回报率，您应该是没太细致的算账吧？因为学区房既然有溢价，而租户又用不上学位，也就不会掏这部分价值的租金，那这两种房子的回报率就肯定有差距呗。以500万总价来说，高了30%，低了也得20%以上，合适吗？

第三是远洋天地，我不知道您看的哪种户型。但以5/600万的总价来说，您大概率看的是100来平的大两居。这种房居住挺舒服，但租金收益率一般不高，必定低于平均值。另外您之所以选中远洋天地，应该是觉得便宜吧？那这房子在别人手里一直价格走势不强，能算保值好的吗？您买下之后有什么办法逆转趋势吗？

3、国瑞城这我没太看懂，您看的是公寓还是回迁房啊？这价格应该不是商品房吧？就算是商品房，这里离核心区更近的崇外，而富力城是东五厂地段，前些年没有学区溢价的时候，国瑞城的价格要高出20%以上。可现在国瑞城加上了学区溢价，却能和富力城差不多，您觉得哪边的价格走势好？当然以后未必还这么明显，但想逆袭也不是太容易，毕竟您的预算限定了选房范围。

4、田村和四季青的小区有的是，如果买的话尽量选溢价低的吧，这种时期还有可能买到，毕竟学区不是太热门。

5、简单就这情况吧，再多的慢慢儿了解也不迟。或者我直说吧，您现在的思路目前挺不成熟的，而且要求有点儿高，既要保值也要租金，既考虑出租也考虑自住，不是太好兼顾。

我要建议的话是以您的预算，在不考虑自住的情况下，常规建议是避开学区房+公寓+回迁房+老豪宅+两区交界。可以看看东四环外，四惠+朝青一带，品质高点儿的次新紧凑型两居，肯定没溢价，价格走势也至少不落后，小区有的是。

仅供参考。

四

当前房价比前二年降价太多，已经亏损。21年买的，陶然亭黑窑厂西里，50平米左右，三层，政府做过加固改造，增加了面积等，买时700万。春节后成交基本在500万。如果卖出，实际亏损200万。如果不卖，未来是否还会逐步下跌？好像看不到再上升的机会？

另外，目前还有150万左右的房贷。黑窑厂西里的房子，出租和卖出，选哪种方案？有什么建议？

A：

1、黑窑厂的，三层，从700万降到500万，30%的幅度可够邪乎的，快赶上荣丰2008了。要想涨回来不容易，因为下跌的幅度虽然是30%，但上涨的基础却是500万，200万相当于40%了。那除非是2009或2016年的那种大行情，否则太难了。

另外这500万的成交价也是三层的吗？不会是顶层一层的吧，或者是带有瑕疵的房源。这问清楚吧，中介通常都往低了报价的。如果是顶层成交价，那金三银四按常规是要高出15-20%的，别卖便宜了。

2、未来是否下跌？如果剔除学区溢价，那基础部分是没什么下跌空间了。您这套房的租金应该是7000块左右吧？按北京老破小平均500多的租售比，可以对应350-400万左右的房产价值，这就是学区房的基础价值。以租金对标的话收益率在2%以上，明显超过同期银行存款利率，所以没什么下跌空间了。

但溢价部分的这100来万说不好，因为今年开始就确定性的进入低谷期了，溢价的比例至少是不会增加的。只能是等着看政策吧，有利好政策就能撑住，没有的话就有可能继续受影响，毕竟低谷期要至少延续到2031年呢。