根据最新的财务报告，万科在2024年和2025年连续两年出现巨额亏损，累计亏损规模创下A股房企历史之最。
一、累计亏损规模概览
2024-2025年累计亏损情况：
• 2024年：归属于上市公司股东的净亏损为494.78亿元，这是万科上市34年来首次出现年度亏损。
• 2025年：归属于上市公司股东的净亏损进一步扩大至885.56亿元，较2024年亏损扩大78.98%。
• 两年累计亏损约1380.34亿元（494.78亿元 + 885.56亿元），创下A股房企连续两年累计亏损的历史之最。
二、2024年亏损详细分析
1. 财务数据
• 营业收入：3431.8亿元，同比下降26.3%
• 净亏损：494.78亿元，同比下降506.8%
• 全面摊薄的净资产收益率：-24.4%，较2023年下降29.3个百分点
2. 亏损主要原因
1. 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降：报告期内结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期。
2. 新增计提存货跌价准备和信用减值：
◦ 计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元）
◦ 计提信用减值264.0亿元
3. 部分非主业财务投资出现亏损
4. 部分大宗资产交易和股权交易亏损：为更快回笼资金，部分交易价格低于账面值。
3. 业务表现
• 销售金额：2460.2亿元，同比下降34.6%
• 销售面积：1810.7万平方米，同比下降26.6%
• 房屋交付：全年交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套
三、2025年亏损详细分析
1. 财务数据
• 营业收入：2334.3亿元，同比下降32.0%
• 净亏损：885.56亿元，同比扩大78.98%
• 基本每股亏损：7.45元，同比下降78.4%
2. 亏损主要原因
1. 开发业务结算亏损突出：结算项目主要对应2023-2024年销售房源及2025年去化的现房、准现房库存，这些项目多为2022年以前获取的高地价、低能级城市、偏远区位的项目，受市场供求关系剧变影响，盈利结果大幅低于投资可研预期。
2. 新增计提大额资产与信用减值：
◦ 新增计提信用减值341.74亿元
◦ 新增计提资产减值219.29亿元
◦ 两项合计占净亏损总额的63.35%
3. 资产处置与股权退出形成亏损：2025年完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，部分资产受市场环境、自身经营等多因素影响，交易价格低于账面值。
4. 经营类业务按成本法核算确认亏损：受消费疲软、租金下滑等影响，经营性业务利润扣除利息、折旧摊销后为亏损状态。
3. 业务表现
• 销售金额：1340.6亿元，同比下降45.5%
• 销售面积：1025.0万平方米，同比下降43.4%
• 房屋交付：全年交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套
• 开发业务结算毛利率：仅8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%）
四、深度亏损原因分析
1. 历史投资失误与战略误判
万科在致股东信中坦言，亏损是历史投资失误、经营管理问题与行业深度调整等多重因素叠加导致的。具体表现为：
• 高价拿地：2022年以前获取的土地成本过高，在市场下行周期中无法实现预期利润。
• 投资布局分散：过度分散的投资布局增加了管理难度和风险。
• 多赛道拓展过度：在商业、物流、长租公寓等多元化业务上投入过大，但盈利模式尚未成熟。
2. 高负债、高周转、高杠杆模式难以为继
万科管理层承认，化解过往"高负债、高周转、高杠杆"发展模式所形成的负担和问题仍需时日。这种模式在房地产上行周期中能够快速扩张，但在市场下行时却成为沉重负担。
3. 资产减值压力巨大
2025年新增计提信用减值损失341.74亿元、资产减值损失219.29亿元，主要项目包括对佛山璞悦山、广州增城万科城、深圳罗湖食品大厦项目、重庆悦来493亩项目等计提存货跌价准备208.3亿元。
4. 债务压力与流动性危机
截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%。2026年仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力尤为突出。
五、公司应对措施与股东支持
1. 债务化解努力
• 2025年已完成332.1亿元的公开债务偿付
• 自2025年11月起，陆续就"22万科MTN004"和"22万科MTN005"两笔中期票据以及"H1万科02"一笔公司债券完成了展期
• 2026年1月，在部分兑付安排下实现3只临到期公开债的展期
2. 资产盘活与处置
• 2025年完成存量资源盘活货值338.5亿元
• 完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元
• 有序推进冰雪业务退出和交割
3. 股东支持
• 大股东深铁集团累计向万科提供股东借款335.2亿元
• 深铁集团通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持
4. 管理层调整
• 2025年初进行管理层全面改组，郁亮卸任万科董事会主席职务，仅保留董事及执行副总裁职位
• 新任董事长黄力平领导公司推进改革化险工作
六、未来展望与挑战
1. 2026年工作重点
万科表示2026年将聚焦"化险和发展"两大主题，具体措施包括：
• 坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务
• 持续提升产品与服务能力
• 探索业务模式创新，依托多年积累的开发经验、多业态操盘能力及品牌优势
2. 主要挑战
1. 债务兑付压力：2026年4月至7月公开债集中到期112.7亿元，兑付压力尤为突出。
2. 销售持续下滑：2025年销售金额同比下降45.5%，现金流获取速度远赶不上债务到期速度。
3. 资产质量恶化：大量项目需要计提减值，资产处置面临折价压力。
4. 经营模式转型：需要从传统的高杠杆、高周转模式转向更稳健的经营模式。
3. 行业环境
万科管理层在分析师会议上表示，在政策引导和支持下，相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。但公司当前经营形势依然十分严峻。
七、总结
万科的巨额亏损是房地产行业深度调整、公司历史投资失误和经营管理问题共同作用的结果。两年累计亏损超过1380亿元，不仅反映了万科自身的困境，也折射出整个房地产行业在转型阵痛期的艰难处境。
公司目前正全力推进改革化险工作，通过债务展期、资产盘活、股东支持等多重手段应对流动性危机。然而，面对依然严峻的经营形势和巨大的债务压力，万科能否成功转型并走出困境，仍有待时间检验。未来公司的生存与发展，不仅取决于自身的努力，也离不开政策支持、市场回暖以及债权人的理解与配合。
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