导 读
本次潞城镇东堡等四村城中村改造项目以民生改善为核心，精准聚焦群众“急愁难盼”问题，通过搭建多部门高效联动平台，系统统筹整合土地、资金、资源等要素，落实教育、医疗、养老等配套服务设施，筑牢民生幸福的坚实根基。
一、项目背景
潞城镇东堡等四村城中村改造项目位于北京城市副中心09组团和潞城镇乡镇地区交界处，紧邻城市副中心行政办公区、城市绿心公园、潮白河国家森林公园等重点功能区域。村庄现状风貌与周边地区差异较大，具有典型的城乡结合部地区共性特征，人口构成复杂、瓦片经济滋生、基础设施不足，村民改造意愿强烈。
项目区位示意图
为贯彻落实国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》文件精神，按照全市关于“三大工程”重点工作的部署，推动城市副中心高质量发展，有力有序推进城中村改造，开展潞城东堡等四村城中村改造项目工作。
二、项目构思
四村跨越城市副中心边界，现状情况复杂，存在行政边界交叉、上位规划缺位、限制条件繁杂、统筹协调困难等问题，是城市发展中难以解决的硬骨头。
本次规划紧紧抓住城中村改造的核心价值观，统筹民生与发展，针对城中村项目现状乱、问题多、实施难的现实困境，通过规划引领，逐一解决多部门、多专业、多要素的各种矛盾与问题，实现空间、资源、资金的均衡配置与片区整体提升，助力推进城中村改造稳步实施。
项目构思示意图
三、规划特色
特色1
精细资源家底，搭建一个特色空间骨架
空间资源：规划面临多重限制，涵盖再生水厂、公墓、高压走廊、油气走廊、永久基本农田、军事地堡等多元要素。规划厘清各类限制性要素，对现状情况进行反复校核与修正，把具体的制约条件落实到空间，充分利用极限的空间资源，打好城中村改造的基础底座。
底帐任务：系统梳理人、地、房任务资源，全面摸清现状人口数量、结构及分布情况，掌握用地权属、性质、范围与建筑空间布局、类型等基础信息，同时深入研判人口安置任务、征地拆迁任务与规划资源实施情况，为后续工作的顺利开展筑牢根基。
特色要素：落实轨道微中心、国家级植物园等特色资源，整合项目周边潮白河、大运河等生态景观资源，打造高品质宜居生活区、复合型轨道微中心、蓝绿交织生态示范区。通过精细化资源梳理，落实可建设空间，构建“一核驱动、三区多廊”的特色空间结构。
空间结构示意图
特色2
统筹多规合一，实现一张国土空间蓝图
团队协同：强化区级层面统筹调度，由通州区规自分局牵头组织，清华同衡、中咨海外、潞城镇、实施主体共同组成工作统筹平台，及时回应规划推进过程中的各种矛盾与变化，不断达到广泛共识。
部门协同：以城中村改造统筹周边多项建设工作，打通部门沟通壁垒。协调交通、住建、园林、中航油、电力等多个部门，实现土地利用效率最大化。
技术协同：以城中村改造为重要抓手，统筹整合周边重点项目，解决各种规划“打架”问题，确保交通无缝衔接、空间有效利用、产业协同发展、实施时序联动，最终实现片区整体风貌、产业、环境质量的提升飞跃。
特色3
保障落地实施，建立一套规划推演逻辑
指标保障：统筹考虑城市副中心规划实施节奏，跨项目、跨街区统筹配置建设指标。城市副中心范围内，从暂无实施计划的片区置换建设指标，引导规划指标在空间上精准投放，调配地区发展弹性；城市副中心范围外，由区级机动指标补贴新增建设指标。
民生保障：坚持“七有五性”，科学评估新增人口需求，补齐15分钟生活圈各类民生服务短板，结合轨道站点布局一站式生活服务中心，提升片区活力。探索多种城镇化模式，在实现资金平衡前提条件下，坚持民生导向，优化转居模式，最大限度保障农民权益。
资金保障：探索多渠道资金申请路径，依据《北京市关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》，对于符合条件的城中村改造项目，严格按照国家有关规定，统筹用好中央补助、专项借款、改造贷款、专项债券等各类资金。结合征拆难易程度，稳妥安排土地入市节奏，实现滚动开发。
经测算形成的方案，实现用地精准利用、指标精准管控、资金精准核算，探索极限条件下的最优解。构建“梳理可用空间、明确特色结构、落实指标来源、三维风貌管控、资金回笼测算、供地时序建议”的更为周密的规划编制逻辑链条。
四、实施情况
项目于2024年7月获得规综批复，2024年10月取得立项核准与实施方案批复。目前项目正在有序实施进程中，征地方面已取得钉桩成果，正在开展安置房与上市地块的指界、权属调查；拆迁腾退方面，已完成四村宅基地搬迁签约工作。
项目工作团队
北京清华同衡规划设计研究院有限公司工作团队：
项目主导所：详细规划与设计三所
主管总工：张晓光
项目负责人： 陈永强、杨星月
团队成员： 王彤、吴思奇、唐婧、刘旷、李益帆、张凯丽、邹杰
合作工作团队：中咨海外咨询有限公司
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编辑/排版｜李刚
封面图/图片｜供稿部门
供稿｜清华同衡 详规设计分院 设计三所
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