2026年3月30日，上海土地市场迎来一场备受瞩目的土拍。长宁区中山公园板块C040101单元E1-17、E1-21地块，这是长宁区内环内近17年首次推出纯住宅用地。开拍前舆论纷纷看好，最终成交结果引发市场广泛关注——3家开发商参与竞价，溢价率6.43%，保利发展以59.22亿元竞得。
这一结果折射出当前土地市场的深层逻辑：核心资产依然受关注，但开发商"用钱投票"愈发理性。
17 年等待，压箱底地块终于亮相
说起这块地，长宁人等了太久。上一次长宁区内环出让住宅用地，还是17年前的朗诗虹桥绿郡项目。过去15年间，长宁区在公开招拍挂市场仅成交过4宗住宅用地，且全部位于内环外。
这次推出的中山公园地块，堪称上海核心区的"压箱底"资源之一。地块位于万航渡路与江苏北路交汇处，总出让面积2.90公顷，总规划建筑面积7.62万平方米。按照套均建筑面积120㎡推算，这里将供应600套左右的新房。
体量不算大，但在供应稀缺的板块背景下，这样的规模已经足以改变区域新房结构。
41 轮竞价，保利一招绝杀
土拍现场的竞价过程可谓跌宕起伏。本次土拍共吸引了三方参拍：华润&新长宁联合体、金茂，以及保利发展。
上午10时竞拍开始，华润&新长宁联合体率先出价，来势汹汹。金茂不甘落后，开始几轮基本都是秒跟。双方你来我往，直到华润方第11次出价，金茂第一次陷入长考。战至第25轮，金茂长考的频率越来越高。
也许是看出了对手的犹豫，华润&新长宁联合体开始疯狂跟价，一副势在必得的姿态。新长宁是长宁区区属国企，联合华润拿地，在直播评论区里，有人甚至已经开始分析华润会拿出什么产品了，仿佛结局已定。
结果，保利发展给所有人都上了一课。41轮，沉寂了一整盘的保利突然出手，一招绝杀。直到导播画面切出，还有网友一脸懵：华润这就不跟了？
最终，保利发展以59.22亿元总价、楼面价77697元/㎡、溢价率6.43%摘得地块。
理性博弈，为何溢价率不高？
作为万众期待又备受关注的"王炸地块"，以低溢价收场，引发市场深思。其实这背后反映的是当下房企的谨慎心态。核心区域稀缺资源虽然往往能获得更高的市场溢价，但此次成交结果说明，当前房企对于城市核心区域地块的发展仍保持一定的偏好预期，但决策更趋审慎。
核心原因在于地块的高稀缺性与高门槛。这是长宁区内环内宅地断供17年后的"压箱底"宝地，高总价起拍55.64亿元和高投资预期（保利预估总投资100亿元）筛选掉多数中小房企。
开发挑战，如何打造标杆作品？
地块虽好，但开发挑战也不小。
从小区位来看，这块地存在一些瑕疵。一方面城市界面偏旧，有网友直言这里属于成熟居住区，有待更新。另一方面，通勤便利性有待提升。看着比较近的11和13号线，过去要翻桥，本地人出门，实际更多要跑去中山公园坐2、3、4号线。几条主路，都是窄路，高峰期拥堵。
但在地块条件上，长宁区对此的定位是“融城市烟火、现代城市于一体的综合性高品质社区典范”。除配建5%以上的保障性租赁住房外，地块还需配套4500平方米的社区级公共服务设施，功能可根据 “ 15分钟社区生活圈”需求调整。
在高密度核心区内，如何把住宅产品做好，同时兼顾社区配套的功能性，考验的正是开发商的综合规划能力。
从地块实际条件来看，西侧紧贴苏州河，且与中山公园相距不远。美中不足在于，周边老小区林立，城市界面相对一般，亟待更新。根据地块位置测算，未来低区视野可能受周边老建筑遮挡，但高区住户将拥有极佳的观景视野，既能俯瞰苏州河华政段的滨河步道，又能远眺中山公园的大片绿肺，实现"河景 + 园景"的两两兼得。
结语
长宁等了17年，保利等了40手。这场土拍看似波澜不惊，却吸引了华润置地、保利发展、中国金茂三家龙头央企同台竞技。
在当前市场环境下，房企拿地趋于理性，优先优质核心区而避高风险项目。但对于真正稀缺的核心资产，市场依然会用真金白银投票。
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