出品|中访网
审核|李晓燕
3月31日，越秀地产（00123.HK）2025年度业绩发布会如期举行。在行业深度调整、市场持续筑底的大背景下，越秀地产以一份韧性十足、结构优化、战略清晰的成绩单，展现了头部国企穿越周期的稳健实力。董事长林昭远率核心管理团队出席，明确释放“不设刚性目标、坚守千亿底线、聚焦核心城市、全力修复盈利”的积极信号，为“十五五”开局之年的高质量发展定下主基调。
2025年，全国商品房销售额同比下滑12.6%，行业整体承压。越秀地产逆势实现合同销售金额1062.1亿元，虽同比微降7.3%，但连续三年稳固守住千亿规模阵营，稳居全国房企销售榜第九位，是近两年行业排名跃升最快（从37位至第9位）的标杆企业。尤为亮眼的是，公司销售结构高度聚焦高能级城市，抗风险能力显著增强。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市贡献销售额909亿元，占比高达85.6%；其中北上广深四大一线城市销售额超800亿元，占比约78%，形成绝对的“压舱石”。单城表现堪称典范：广州大本营以291亿元稳居当地TOP2；北京强势突破300亿元，跻身当地TOP2；上海以222亿元位列TOP7。三大一线城市合计贡献近800亿，印证了“核心城市、核心地段”的战略判断精准有效。
2025年，越秀地产实现营业收入864.6亿元，同比微增0.1%，在行业规模普遍收缩的环境下，展现出强劲的收入稳定性。区域布局均衡，华东区域入账贡献最高达40.9%，大湾区22.2%，中西及北方区域各占约18%，形成“多点支撑、全域均衡”的安全格局。同时，核心城市入账销售均价大幅提升至29600元/平方米，产品结构持续向高端改善升级。受行业深度调整及结算项目结构阶段性变动影响，公司当期核心净利润2.6亿元，同比出现较大下滑；毛利率7.8%，跌破10%关口，触及近年低点。
这一短期波动，既是行业共性问题，也是高增长期遗留低毛利项目集中结算的阶段性影响。尽管盈利端承压，公司财务健康度稳居行业第一梯队，三道红线持续保持全绿档，剔除预收款资产负债率65.5%、净借贷比率54.9%、现金短债比1.7倍；期末现金储备467.6亿元，经营性现金流连续多年净流入，2025年达139.4亿元；加权平均融资成本降至3.05%，同比下降44个基点，融资成本及降幅位居地方国企首位。稳健的财务底盘，为公司应对周期波动、把握投资机会提供了充足“弹药”。
2025年，越秀地产坚持“以销定投、不追高溢价”的理性策略，全年权益投资额244亿元，虽未达300亿元预算，但96.3%投向核心六城，新增土储278万平方米，平均溢价率仅9.3%，显著低于行业TOP10均值。管理层总结，2025年投资节奏精准把控：一季度市场过热不盲目追高，二三季度把握结构性机会，四季度锁定低溢价窗口期，确保每一笔投资都具备15%以上的预期毛利率。这批优质土储将在未来2-3年逐步进入结算，成为拉动公司整体毛利率回归合理水平的核心动力。展望2026年，公司权益投资预算300亿元，资源将进一步向北京、上海倾斜，并围绕千亿销售目标储备充足可售货值，确保规模与效益的平衡。
站在“十五五”新起点，越秀地产明确2026年经营总纲：不设具体销售目标，但销售规模必须保持在千亿以上。这一看似“矛盾”的表述，实则是管理层摒弃规模焦虑、追求高质量增长的深刻体现——不唯数字论，但以千亿为底线，确保市场地位与经营安全。公司战略重心全面转向“一主两翼”深度转型，以住宅开发为主，做强城市运营与特色服务两翼，同时响应国家号召，全力打造“好房子”产品，通过产品力提升实现溢价突围，从“规模驱动”转向“价值驱动”。截至2025年末，公司总土储1855万平方米，94.4%位于一二线城市，为千亿销售提供坚实保障。管理层判断，2026年全国新房销售或维持8万亿低位，但机会高度集中在核心城市的核心地段，与越秀的战略布局高度契合。
业绩会上，备受瞩目的236亿元广州珠江新城马场项目成为焦点。该项目是珠江新城最后一块大规模综合用地，越秀集团以多轮激烈竞价成功摘得。管理层明确表示，作为集团唯一地产上市平台，若符合股东利益，不排除将项目注入上市公司。项目已快速引入全球顶奢百货SKP，计划3-4年建成集高端住宅、商业、办公、酒店于一体的城市名片级综合体。此举不仅巩固越秀在广州的龙头地位，更将成为公司商业运营能力与长期盈利的重要增长极。
2025年的越秀地产，是行业“稳健者”的缩影：在规模上守住千亿基本盘，在布局上聚焦核心抗风险，在财务上筑牢安全底线，在投资上精准蓄力未来。短期的盈利与毛利率波动，是行业周期下的必经阵痛，而非经营失据。随着高毛利新项目逐步结算、降本增效持续深化、马场项目等优质资产赋能，越秀地产的盈利修复与价值重估值得期待。
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