2026.04.02
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作者 |第一财经 吴斯旻
“验房师的人才缺口可能超过20万。”上海城建职业学院润居研究院负责人贾思远告诉第一财经。
另据智联招聘给第一财经提供的最新数据，今年2月下旬，在企业春节后复产复工带动下，城市更新相关的行业，如工程技术与设计服务、建筑工程检测等，职业需求增长处于8%~20%的区间。
今年2月，教育部《关于深化职业教育教学关键要素改革的意见》，提出聚焦高技能人才培养目标，面向新兴产业和未来产业，重点增设城市更新、民生紧缺等领域新专业。
中房协教育工作委员会秘书长温兆晔在接受第一财经采访时表示，在地产几轮变革中，市场变化往往快于教育体系变革，对于技能型人才，尤是如此。也因此，“先有职业后有专业”在地产行业并不罕见。随着行业从“规模扩张”转向“质量为本”，职业教育体系和职业技能等级体系也应发生适应性改变。相较于增量开发阶段，城市更新阶段的地产人才需求不仅是高技能产业工人，更需要的是有技能的服务型人才。
验房师：有职业，有市场，但专业稀缺
随着住房消费从“有没有”转向“好不好”，“先验房后收房”制度正在山东、江苏、甘肃、湖北、新疆、广西等多个省份推开，这也带动了行业对验房师的需求。
在温兆晔看来，验房行业是一个典型的“先有市场，再有职业，最后形成专业需求”的地产领域。
据其介绍，该行业在中国发展已有近20年的时间，但长期以来缺少行业主管部门监管。2022年，验房师首次被写入《中华人民共和国职业分类大典》；一直到去年8月，人社部发布《关于公开征求95个国家职业标准（征求意见稿）》，验房师的职业技术边界才有了官方界定。在长期“野蛮生长”之下，目前职业和技能教育体系尚无以“验房”命名的专业。
但也有一些验房刚性需求较大的地区，当地建筑类职业院校先行一步。
温兆晔回忆称，2024年，中房协举办了首届验房师师资培训班，原本计划培养企业人才，结果意外得到了一些院校响应。其中在全国首个落实先验房后收房政策的省份山东，山东建筑大学管理工程学院城乡建设与房地产系的书记带队，领着10名教师参加培训。随后几年，浙江、上海等地的职业院校也纷纷将验房纳入相关专业的课程体系或对有意愿的学生提供校企协联合培养的机会。这些参培学生散落在物业管理、土木建设、装修设计等专业中。
但总体来看，目前职业教育体系中培养出的“验房师”，多来自房地产智能检测与估价专业。
据贾思远介绍，房地产智能检测与估价专业近年来被新增纳入教育部颁布的高校专业名录，旨在培养既懂建筑结构、建筑材料、建筑维修，又懂房屋评估、价值测算的复合型人才，其专业核心内容包括：房屋结构、房屋材料和消防安全检测鉴定、不良建筑综合征检测等，掌握这些技能后，毕业生既可专职于验房，也可以在城市更新和城市运营领域的岗位中发挥作用。
但客观来说，教育系统的响应速度仍滞后于市场需求。贾思远表示，近四年来在广东、浙江、天津、新疆等少数省份零星有院校开设上述专业。去年10月，该校在上海房协和上海建筑类相关企业的支持下，承办了上海首个验房师培训班，学员95%左右为有3年或以上从业经验的社会和企业人士。
她认为，相较于已经有从业经验的社会人士，从长远来看，在校学生如果要想获得“验房”的竞争优势，仍需经过系统化、专门化的培养。
温兆晔持相近观点。“验房所需的知识体系相对结构化、复合化，应该单独增设验房专业，以满足‘先验房后收房’制度的推广与住宅品质普遍提升的需求。”温兆晔提出，理想状态下，验房专业毕业的专科生至少应该能够达到实施在即的国家职业标准中的三级/高级工。
职业教育体系的适应性变革，不仅有利于相关专业人才流入市场后，改变目前验房市场参差不齐的现状，同样有利于职校生的学业深造。
贾思远注意到，近年来，该校达本科线以上的学生数占比逐年增加，2025年已达到40%左右，这也致使有相当比例的学生选择“专升本”。同时，上海部分本科院校开设的如资产评估等专业，可以为房屋智能监测与估价等专业的毕业生提供晋升空间。
“上海是全国范围内率先开设责任规划师、责任建筑师、责任评估师‘三师联创’工作机制的城市，当学生本科或硕士毕业后，也可以选择从事城市更新中房屋价值评估等侧重于财务测算的工作。”贾思远称。
地产技能人才需求转向：从产业工人到服务性人才
验房师需求的高涨，在某种程度上是房地产高技能人才需求从产业工人转向服务型人才的缩影。
中国社科院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强对第一财经表示，传统建筑类毕业生擅长单体设计与规范执行，而城市更新要求的是系统操盘能力——能读懂政策文件、协调居民矛盾、操作数字平台、推动项目落地。
在他看来，城市更新催生了一套以实操能力、政策协同与数字工具为核心的新型高技能工种体系。这些岗位与高校毕业生在能力结构、培养路径与市场供需上存在显著错位。
王业强认为，高校教育仍以理论为主，而市场急需的是能上手、能协调、能落地的人才。市场不缺大学生，缺的是能走进胡同里开居民会、能用GIS算出停车缺口、能用BIM模拟改造效果的复合型技能者。
“学非所用”导致人才流失。王业强援引数据称，2025年城市更新相关岗位招聘量同比增长58%，建筑设计岗位下降15%；60%以上建筑类毕业生进入非核心岗位（如销售、辅助绘图），真正参与城市更新项目者不足15%。
在传统地产开发类专业生源下降，就业需求回落后，职业教育体系的变革正在进行中。
上海城建职业学院城市运营管理学院院长包焱对第一财经介绍说，面对房地产行业从“增量开发”向“存量运营”深度转型以及市场对高品质“好房子”需求持续提升，该校运营管理学院在原有房地产相关专业基础上，撤销了如房地产开发与管理等市场需求偏弱的专业，并在整合后构建形成了包括现代物业管理、智慧城市管理技术、物联网应用技术、供热通风与空调工程技术、安全技术与管理等符合房屋全生命周期管理需求，多学科交叉融合的专业体系。
以“物联网应用技术”专业为例，这个专业在该校前身为“建筑智能化工程技术”。相较于转型前，转型后的专业在聚焦物联网应用技术的同时，增添了如无人机培训、BIM建模等适应超大城市智慧运维、低碳运维、安全运维核心方向的技能内容。
温兆晔认为，在城市更新时代，除了验房师外，职业教育体系亟需转型培养的地产服务型技能人才至少还有四类：一是在地产去库存和好房子建设的双重背景下，需对营销类专业中的地产销售方向的课程内涵和培养方向进行革新；二是物业服务，随着今年全国两会期间释放出《物业管理条例》修改为《物业服务条例》的行业信号，如何推动房屋服务性人员的职业化也是职业教育体系应该思考的问题；三是装修设计，相较于现有职业教育体系对新房装修的课程倚重，未来学科建设中更应回应如何将“老房子”改造为“好房子”；四是房屋体检，尽管“先体检后更新”已写入城市更新的顶层设计，市场需要也已大量存在，但目前尚无“房屋体检师”的职业及标准，也无相关学科和专业建设。
不过，也有业界观点认为，受地产转型、人工智能技术应用等影响，房地产行业高技能产业工人的需求规模收缩，但对于产业工人的技能素养要求却在不断攀升。
北京清华同衡规划设计研究院副总规划师、总工办主任徐刚对第一财经提出，目前，建筑产业工人中农民工群体依然庞大。但在城市更新和智慧城市建设的多元目标下，也产生出了新型的建筑产业工人需求，需要能胜任智能建造、精工细作、特色工艺等城市更新需要的新型工种。传统的师徒传授的培养方式毕竟有局限，这些新型产业工人更需要经由职业院校或者技工类学校来系统培养与输送。
微信编辑| 小羊
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