对于金山绿轴算是这几年楼市里面非常具有代表的旧改，每次出让都是最后一幅宅地，然后最后之后还有最后。
简单回顾一下：
绿轴首次旧改后，推出仅有的两幅宅地，一幅安商、一幅纯商，即龙湖天序、紫金九号，这是首次绿轴的最后宅地。
然后体育公园调整成住宅，有了大东海天樾，又一次最后一幅。
然后教育用地改成住宅，商业改成教育用地，有了建发玺云，又一次最后一幅。
然后文化设施用地、共设施用地改成住宅，有了左海锦翠，又一次最后一幅。
这样一来，这个绿轴，就剩下最后一幅教育用地，介于目前情况，那个可能才是最后一幅了。
所谓的绿轴，用N次最后变成了房轴。
说完绿轴，就继续新盘分析，金山左海锦翠，最近群友讨论度比较高，项目资料也基本对外公示，样板房和展示区也展示了，下面就来聊聊。
楼盘规划
左海锦翠：地处仓山区凤岗路北侧、刘宅路西侧，金山绿轴，建发玺云隔壁。
项目占地16 亩，规划3栋住宅，1栋洋房，1栋小高层，1栋高层，合计106套。
户型146-169平，毛坯交付，层高3.1米。
从户型占比来看，高层-149平占比45%，洋房-146平、小高层-169平27%左右。
项目走的左海翠系，定位刚改产品，配置就是少量铝板+涂料+玻璃，仅16亩的地块依然给了下层会所，打造了福州首个下沉式主题图书馆会所，此外还弄了光厅，即入户花园，还有风雨走廊。
楼盘土拍
2025年5月9日，左海经39轮竞拍以2.73亿元获得宗地2025-09号金山绿轴宅地，溢价率16.2%，成交楼面价16050元/㎡。
项目面积15.95亩，容积率1.6，限高80米，划片金山绿轴一贯制学校，不过由于该校尚未建设，暂时过渡在仓山进修校附三小（对口仓山区实验中学金山分校）。
分析：去年的一场小型土拍，金山这幅低容积率宅地上架，不过并非是兜底的结局，算是福州土拍市场少见。
当然举牌的房企即建总、左海，两家房企在金山已经不止一次交锋，建总可能主要也是给自己的瑞玺护盘，最终左海以溢价16.2%拿地，楼面价1.6W。
比建总在金山住宅区的建总瑞玺一二期，楼面价1.38W，容积率2.6-2.8，贵了2.2K。
接近左海自己拿下的划片金山小的金山文翠，楼面价1.69W。
与二内晋王庄的部分地块楼面价持平。
总的来说，项目的楼面价谈不上低，但是对比原来金山绿轴2W出头的楼面价，自身又是低容积率，依然存在一定优势。
回到地块自身，体量不大，加上地块不算规整，前面消防站后面幼儿园，预计受限高要求，最终这幅地块的排布，采取反常态的南高北低。
洋房仅设计了一栋，还是在消防站背后，没发挥消防站不高的视野优势，然后自身高层还存在遮挡项目自身。
看上去容积率1.6，最终这个优质指标，并没有发挥出非常大的优势。
房企延续了刚改的定位，也算贴合金山需求，只不过起步146平，个人感受依旧是偏大，当然没做隐翠那样的灯塔，效仿大东海天樾，已经算是不错。
只能说，地块自身的条件注定了压力不大，加上地处金山住宅区，周边供应也不多，就看房企最终的操盘定价了。
户型情况
146平：四房两厅三卫，洋房一梯两户，电梯双开门设计，设计了独立的电梯厅，项目还引入了所谓的光厅设计，即电梯厅做成阳台模式。
从布局来看，受益于洋房的得房率优势，项目整体得房率不错，采取了主流的四开间朝南布局，亮点在厨房、主卫空间比较阔错，还有入户储藏间。
户型主要被诟病的就是餐客厅，没有独立的餐厅位置，与客厅融合，导致客厅进深被压缩，南侧两端是次卧门+阳台，客厅的沙发+电视墙对齐后，都要贴着生活阳台。
此外还有一点就是常见有一个卫生间是暗卫。
169平：四房两厅三卫，位于小高层，一梯一户的设计，同样是所谓的光厅入户，户型同样是主流的大面宽设计，四开间朝南，也解决了146平的问题。
餐厅有了独立的空间不影响动线，还能南北对流，三个卫生间都做到了采光设计，可以说是比较不错的户型设计。
分析：对于项目的户型，主打就是得房率，通过小高层+洋房自身的优势，此外还引入了所谓的光厅入户，样板间是摆了个沙发，有点效仿第四代。
只不过在北面做阳台，还不是完全私密的地方，面积不大且狭长，体会不到在这里坐着，除了抽烟、换鞋之外的作用。
最主要还有一点这部分面积算在公摊里面吗？
独立电梯厅，日常都是做储物设计，大概率业主后期只能自己封窗了，只不过是否会允许又要打个疑问？
如果不允许，下雨怎么办、小孩子安全怎么办，板楼玩成了连廊？
此外，项目还在客厅南侧搞了凸出造型的设计，类似常规住宅的腰线，对于采光可能也要考虑。
区位情况
项目位于金山住宅区，距离地铁5号线450米，有一定帮助，周边紧邻万科里、欢乐颂、万达，还有省立医院，可以说商业医疗配套也不缺。
周边大部分都是次新楼盘，整体的城市界面也是比较清楚舒服。
至于会所这块，项目是规划1200平，主打是所谓的图书馆主题，至于效果见仁见智了。
项目不远处天翔体育综合体约5.5万平，隐翠公式，人均520平，当然玩笑归玩笑，对业主的日常运动还是有很大帮助。
回到项目周边，南侧是消防站，出警的时候有鸣笛影响，自身社区偏小，公区体验一般，此外就是采光问题，南高北低，会存在采光遮挡。
至于金山的划片，目前过渡方案是南侧的仓山进修校附三小，只能说没什么加分。
综上，项目处在金山不错的区位，周边配套也比较突出，主要硬伤就是有消防站、社区偏小、部分有采光问题。
价格情况
项目还未上市，目前主推洋房，借鉴群友的分析：
毛坯交付，差不多2.5上下，隔壁建发2.9-3.2成交，带精装，
海哥品牌差了点，便宜1000，又是毛坯，再便宜3000，小区也没有园林再便宜1000，
差不多2.4-2.7毛坯。
但是他们就100套。
从群友的分析来说，对比就是隔壁的建发玺云，金山住宅区目前的天花板改善项目，二手成交也是大幅回落，精装3W以下。
两个项目的差异也比较明显，左海最大优势就是得房率。
目前周边的新盘，建总瑞玺是精装3W左右，左海文翠金山小精装3.1W，个人预计项目毛坯会在2.8-3W。
虽然对比建发玺云不一定有太大性价比，但是体量不大，以及金山周边地缘，配合首推洋房的得房率。
总价门槛预计要到420W，加上后期精装，基本也是锁定近500W的购房预算。
楼盘总结
项目地处金山住宅区，优势在于低容积率，洋房+小高层得房率不错，户型设计也比较主流，周边配套比较完善，界面也比较清楚，劣势在于社区偏小，贴着消防站、部分采光需要注意，购房门槛还是偏高。
对于地缘而言，无非就是看自身的侧重点，毕竟隔壁玺云二手一直挂着，后续的最后一幅教育用地，也难说。
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