在常州武进区牛塘镇红星威尼斯庄园，有一栋481平方米的双拼别墅，去年年底被法院放到网上拍卖，这房子原来估价1085万，第一次起拍价是759.8万，但没人出价，就流拍了，一个月后再次拍卖，起拍价直接降了152万，变成607.9万，结果全场只有一个人出价，按底价买下了这栋别墅，算下来每平米才1.26万，比同小区挂牌均价17629元低了将近三成。
这房子本身挺好，地下一层加上地上三层，带着下沉庭院、家庭影院和健身房，绿化率有四十二，容积率零点八，一看就是挺贵的那种，位置也很热门，靠近春秋淹城景区、爱琴海商圈和九洲喜来登酒店，旁边还有重点学校和会展中心，但问题出在面积太大，有四百八十一平方米，而牛塘板块现在卖的新房叠墅，大多在二百四十到二百八十五平方米之间，总价五百万左右，买家更愿意选小一点的房子，住起来舒服，转手也更方便。
买法拍房不能只看价格便宜，这套房子面积超过140平方米，如果买家名下已经有两套房产，契税就要按百分之二交，光这一项就得十二万多块钱，要是第三套以上，税费直接升到十八万起步，增值税和个人所得税按理说应该由原业主承担，但原业主早就联系不上，法院公告写着房子已腾空，实际上各种税费还得买家先垫付，之后再向法院申请退款，整个流程拖上几个月很常见，资金被占用那么久，谁都会觉得心里没底，还有水电费、物业欠款、户口没迁走这些问题，公告里根本不会提到，全得靠自己去查清楚，万一漏掉哪项，也只能自己承担后果。
最近常州法拍市场出现明显分化，路劲铂樾这类地段不错、面积合适的房子，常常能拍到比市场价高出两成，但是那些总价高的大别墅，几乎没人愿意接手，这次只有一个人出价，说明大家现在更冷静了，价格低并不代表划算，特别是需要一次性全款支付的情况，可能出手的是本地有实力的家庭，买来自住顺便保值，也可能是外地买家只看价格没细想后续问题，还有可能是专门做法拍的公司，提前调查过清楚里面的风险和解决办法。
现在法拍规则变得很严格，比如必须清空租户、强制腾退房子，但这些做法解决不了根本问题，别墅在法拍市场上已经不再是抢手的东西，反而变成难出手的烫手山芋，价格能跌到市场价的七折，说明大家对于持有成本高、将来卖不出去、税费叠加这些事，已经有了共同看法，觉得太难了，牛塘的新房价格其实稍微涨了点，但高端改善需求明显断档，人们更愿意买五百万的叠墅，而不去碰千万级别的独栋别墅，尤其是通过法拍来的那种。
对比深圳上海那些豪宅的法拍，动不动就几十轮加价，常州这类区域的高端房子，现在连金融属性也没有了，只剩下居住功能，如果真买下来想转手，三年内很可能挂在网上也没人问，同小区的挂牌价看着高，实际成交很少，更现实的是，607万需要全现金支付，普通人想要贷款，银行对法拍别墅特别谨慎，评估价压得低，首付至少五成起步，审批也卡得严，所以不是没人想捡漏，是漏摆在那儿，但接不住。
我查了最近三个月常州法拍房的记录，四百平米以上的住宅总共挂出七套，成交三套，其中两套是底价卖掉，还有一套流拍两次后撤回，这些数据说明市场不是冷清，而是买家变得精明起来，以前大家觉得法院拍卖的房子肯定便宜，现在知道便宜背后往往藏着很多没看见的开销。
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