内容摘要：《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》公布，商品住宅用地地价呈现核心区提价，远郊区域降价格局。其中青浦区除徐泾外，商品住宅楼面价均有不同程度下调。
近日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》的通知发布（下文简称《2026版地价》）。
这次《2026版地价》是时隔六年后根据新的市场变化重新定义城乡建设用地基准地价。
经我们认真梳理，发现这次基准地价相比6年前的《2020年版地价》呈现以下主要不同：
1、用途分类不同
《2026版地价》用途分为住宅用地、商业用地、办公用地、研发用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、殡葬设施用地七大类，并细分为十三小类
而《2020年版地块》用途分为住宅用地、商业用地、办公用地、研发用地、工业用地、公共管理与公共服务用地六大类，并细分为十二小类
新版用途把殡葬设施用地独立出来了，其用地年限为50年。
2、产业用地乡村区域和城镇区域合二为一
《2020年版地价》产业用地乡村区域和城镇区域是分别单列的，而新版基准地价所有类别用地均不加以区分乡村区域和城镇区域，全部合并了，也就是说同一区域位置的地块，不管是城镇的还是乡村的，价格都一样。
研发用地楼面价为例，《2020年版地价》城镇区域1级研发用地产业项目类楼面价为12570元/平方米。在乡村区域1级研发用地产业项目类楼面价仅为1610元/平方米。
《2026版地价》产业项目类1级研发用地产业项目类楼面价统一为12190元/平方米。
3、研发用地和公共管理与公共服务用地（一类）增加分级
原《2026版地价》研发用地和公共管理与公共服务用地（一类）均最多为10级分档，而在最新版中均增至11级呈现。
4、商品住宅用地基准地价呈现核心区上涨，远郊区下降。
《2026版地价》商品住宅用地1级至3级土地均有不同程度上涨，以1级土地为例，新版楼面价为52600元/平方米，而《2020年版地价》为48260元/平方米，上调约9%。
4级-6级土地楼面价保持不变。
7级-11级土地楼面价均有所下调，以7级土地为例，新版楼面价为12900元/平方米，而《2020年版地价》为13300元/平方米，相当于下调约3%。
那么，新版基准地价对于青浦区有什么影响呢？
在回答这个问题前，我们先来梳理一下，青浦区的土地分级。
不同用途土地等级划分有所不同，由于篇幅较多在此我们只列举住宅用地等级划分。
青浦区住宅用地等级基本被划分为5级，即6-10级，下面我们来详细了解一下：
6级（商品住宅用地基准楼面价为17240元/平方米）徐泾镇。
7级（商品住宅用地基准楼面价为12900元/平方米崧泽大道-老通波塘-赵巷镇界-青浦区界-沪渝高速-夏阳街道界-香花桥街道界-西大盈港-崧泽大道；盈浦街道（崧泽大道以南），朱家角镇港周路东侧的城市开发边界内区域。
从上述表述来看，青浦区7级土地主要涉及青浦新城范围内崧泽大道以南区域。
8级（商品住宅用地基准楼面价为9190元/平方米华新镇，重固镇（崧泽大道以北），香花桥街道（崧泽大道以北），夏阳街道（沪渝高速以南），赵巷镇西片（沪渝高速以南），朱家角镇（沪渝高速以北）城市开发边界内。香花桥街道友爱路-久业路-新金路-大盈路-香大路-小赵屯港-友爱路城市开发边界外区域，天瑞路-华青路-石家浜江-外青松公路-天瑞路，香花桥街道崧泽大道以南，夏阳街道1-7级以外区域。
9级（商品住宅用地基准楼面价为5880元/平方米朱家角镇，华新镇，重固镇，香花桥街道，夏阳街道，赵巷镇1-8级以外区域，白鹤、金泽、练塘镇城市开发边界内。
10级（商品住宅用地基准楼面价为3320元/平方米白鹤镇、金泽镇、练塘镇1-9级以外区域。
对比《2020年版地价》对应数据，处在6级的徐泾商品住宅用地基准价保持不变。
最新版7级商品住宅用地基准楼面价下调了400元；
最新版8级商品住宅用地基准楼面价下调了300元；
最新版9级商品住宅用地基准楼面价下调了200元；
最新版10级商品住宅用地基准楼面价下调了160元。
5、工业用地产业项目类细分为20年、50年
原《2020年版地价》工业用地产业项目类只有50年，最新版拆分为两档后，有利于中小企业短期发展需要。
以下为上海市城乡建设用地基准地价（2026年）全文：
一、基准地价内涵
本基准地价是分用途分级别城乡建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。具体地价内涵如下：
1.基准日
2026年1月1日。
2.用途
对照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》、《上海市控制性详细规划技术准则》、《国土分类标准》等，分为住宅用地、商业用地、办公用地、研发用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、殡葬设施用地七大类，并细分为十三小类。
（1）住宅用地
商品住房用地：符合相关管理文件规定，用于生活居住的房屋用地及其附属设施用地，地上房屋建筑可作为商品在市场销售交易。
租赁住房用地：全持有的租赁住房等住宅组团用地。
（2）商业用地
批发零售用地：以批发或零售方式经营销售各类商品物资和提供服务的用地。
旅馆用地：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、有住宿功能的度假村等用地。
（3）办公用地
除行政办公用地以外的银行、金融、保险、证券、咨询等行业及其它各类办公建筑及其附属设施用地。
（4）研发用地
产业项目类研发用地：符合相关管理文件规定，各类产品及其技术的研发、中试等为产业项目服务的设施用地。
通用类研发用地：符合相关管理文件规定，具有通用性、配套性、集约性等特点的研发用地。
（5）工业用地
产业项目类工业用地：符合相关管理文件规定，工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施等产业项目用地。
标准厂房类工业用地：符合相关管理文件规定，具有通用性、配套性、集约性等特点的工业用地。
（6）公共管理与公共服务用地
公共管理与公共服务用地（一类）：包括机关团体用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地。
公共管理与公共服务用地（二类）：包括公用设施用地、绿地与开敞空间。
养老用地：专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务，不可分割销售的房屋和场地设施占用土地。
（7）殡葬设施用地
指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处、陵园、墓地等设施用地。
3.权利类型
出让建设用地使用权。
4.使用年限
住宅用地70年，商业用地40年，办公用地50年，研发用地50年，产业项目类工业用地20年/50年，标准厂房类工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年，殡葬设施用地50年。
5.开发强度
各用途各级别的设定容积率。
6.开发程度
“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整。
7.物业运营与建设要求
商品住房用地、商业用地、办公用地，未设物业持有、销售、代建、配建等要求；通用类研发用地、标准厂房类工业用地，设定50%自持；租赁住房用地、产业项目类研发用地、产业项目类工业用地、公共管理与公共服务用地、殡葬设施用地，参照相关管理规定。
二、基准地价成果表
本次基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。其中，住宅、商业、办公、研发、公共管理与公共服务（一类）用地在全市划分11个级别；工业、公共管理与公共服务（二类）用地在全市划分9个级别；养老、殡葬设施用地在全市划分5个级别。
各用途各级别的基准地价成果如下表：
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资料：上海市政府网等
编辑：大青浦房谈
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