2025年，长春市宽城区某小区业主赵先生在收房后，因房屋长期处于未装修、未实际居住的状态，始终未向物业公司缴纳物业费，最终被物业公司诉至法院。庭审前，赵先生态度坚决，明确表示自己未享受任何物业服务，拒绝履行缴费义务，甚至质疑道：“你们可以去查水电表，数字根本没动过！我买房本就是用于投资，难道物业还要向我收取‘空气管理费’吗？”一句质疑，道出了不少空置房业主对物业费缴纳的普遍困惑，也拉开了这场纠纷调解的序幕。
【法院调解】
长春市宽城区人民法院立案庭物业调解室接手该案后，并未简单评判是非，而是结合案件特点，制定并采取了“三步走”调解策略，耐心化解双方矛盾。
第一步：倾听沟通，摸清实情。调解员首先放下预设，耐心倾听赵先生的诉求与委屈，详细核实其房屋的空置状态、未缴费时长及核心顾虑；同时，主动调取物业公司的日常服务记录，逐一确认楼道保洁、公共照明、安保巡逻、电梯维护、园区绿化等基础物业服务均在持续正常运行，明确小区整体管理并未因个别房屋空置而中断，也未因部分业主未缴费而降低服务标准。
第二步：情理法并重，释明权责。为打破赵先生的认知误区，调解员带着完整的物业服务记录册和《民法典》相关条款，与赵先生展开深入沟通，层层拆解问题。法理层面，明确释明《民法典》第九百四十四条的规定，强调物业服务具有鲜明的整体性和公共性，业主的缴费义务系法定义务，不以个人是否实际居住、是否直接享受服务为免除条件；情理层面，引导赵先生认识到，房屋的保值增值与小区整体环境、物业服务质量密不可分，“即便您暂时不住，物业的日常管理也在为您的房产保驾护航，您依然在享受物业提供的资产维护价值”；在现实层面，充分理解赵先生对“空置房需缴费”的认知盲区，用通俗的语言解读物业服务的公共属性，消除其抵触情绪。
第三步：搭建桥梁，促成共识。调解并非“偏向一方”，而是寻求双方利益的平衡点。调解员同步与物业公司沟通，如实反馈赵先生并非恶意拖欠物业费，而是对物业服务的范围、自身的缴费义务存在误解，建议物业公司加强对空置房业主的服务告知，主动提供针对性的专项关照，让业主感受到物业服务的温度。
经过三轮耐心细致的沟通调解，赵先生的态度逐渐软化，从最初的“坚决不交”转变为“愿意协商解决”，双方的矛盾隔阂也逐步消解。
【调解结果】
在调解员的主持下，双方最终达成一致调解协议：赵先生一次性补缴全部欠付的物业费；物业公司则作出承诺，将对赵先生的空置房屋提供定期门窗安全检查、雨季防汛巡查、管道维护提醒等专项服务，切实保障空置房屋的安全。协议签署当日，赵先生便结清了全部欠缴款项，这场“空置房之争”圆满落幕。
事后，物业公司特意向宽城法院立案庭及参与调解的调解员赠送锦旗，以“倾心调解化纠纷，秉公执法暖民心”的字样，表达对调解员耐心工作的感谢与认可。物业经理感慨道：“很多业主不是不愿交物业费，而是希望自己的诉求被理解、被重视，自己的权益得到保障。调解员做的，正是搭建起那道连接业主与物业的理解之桥。”
【典型意义】
本案是典型的空置房物业费纠纷案件，在当前物业服务合同纠纷中具有极强的普遍性，该案的妥善化解不仅解决了双方的矛盾，更对同类纠纷的处理具有重要示范意义。
一方面，释法明理，厘清权责边界。调解员通过通俗易懂的方式解读法律条款，帮助业主正确认识到物业服务的整体性和公共性，明确空置房业主同样享受公共区域的物业服务，依法应当承担缴费义务，有效破解了“未居住就不缴费”的认知误区；同时，也引导物业公司进一步规范服务流程，明确自身服务职责。
另一方面，情理兼顾，彰显司法温度。调解过程中，调解员始终坚持“情理法并重”，既严格依据法律规定，维护物业公司的合法权益，又充分考虑业主的实际困惑与诉求，不生硬说教、不偏袒一方，搭建起双方沟通理解的桥梁，有效避免了矛盾进一步激化，实现了“案结事了人和”的效果。最后，优化服务，助力和谐社区建设。本案中，物业公司主动响应调解建议，为空置房业主提供专项关照，体现了物业服务的人性化提升，也让业主感受到了被尊重、被重视，有助于打破业主与物业公司之间的对立情绪，推动构建互信互助、和谐融洽的社区关系。
事实上，物业调解从来不是简单的“催费”，而是厘清服务边界、疏通沟通渠道、促进双方共情的过程。每一分物业费的背后，都承载着一个家庭对房产的期待、对美好生活的向往，也承载着物业公司的服务责任。调解员的职责，就是让这份期待不被辜负，让这份责任不被模糊，用耐心与专业，化解邻里间、业主与物业间的小矛盾，守护社区的和谐与温暖。
来源：宽城区法院微信
编辑：刘怡彤
主编：曲翱 监制：陈尤欣
统筹：张燕
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