楼市的风向，往往从核心区最先吹起。进入2026年3月以来，合肥二手房市场最明显的信号，不是成交量放大，而是沉寂许久的学区房价格开始率先反弹。庐阳区、政务区、蜀山区等优质教育资源集中的板块，近一个月房价全线上涨，部分小区涨幅甚至超过7000元/㎡。
与此同时，根据好好选房最新数据显示，合肥九区三县中，有7个区域近1个月均价上涨，肥东、庐阳、长丰、政务、蜀山等领涨全市。
量在价先，3月合肥二手房单月成交突破11051套，创下近5年单月新高。这一轮由学区房带动的结构性回暖，正在向全市扩散。
NO.1|壹
学区房率先“抬头”：庐阳、政务、蜀山领涨
3-4月，正是合肥中小学入学购房的关键窗口期。沉寂了近两年的学区房需求，在今年春天集中爆发。
根合肥近200家学区二手房统计，滨湖新区、庐阳区、政务区等核心区域的学区房，上涨小区数量已明显超过下跌小区。
庐阳区作为合肥老牌教育高地，表现最为抢眼。南门小学+45中本部这一“顶配”学区组合中，4家小区房价上涨，涨幅最高的人民巷18号小区，每平方米涨了7151元。六安路小学+45中本部也有2家小区上涨。45中本部+安庆路第三小学（本部）的大众巷北小区，涨幅同样可观，上涨2481元/㎡。
政务区同样不甘落后。奥体小学+50中新校（天鹅湖校区）学区范围内，栢悦公馆南院涨幅最高，每平方米上涨5569元。
滨湖新区方面，合肥师范附小（本部）+第46中学（本部）学区房中，6家小区上涨，仅4家下跌，涨幅最高的丽水家园涨了2827元/㎡。屯溪路小学（滨湖校区）+第46中学（本部）学区范围内，统计的小区几乎全部上涨，蓝鼎滨湖假日清华园上涨856元/㎡。
学区房回暖的底层逻辑并不复杂：经过近5年调整，合肥核心区房价泡沫已大幅挤出；低利率、低首付叠加个税退税延期至2027年底，改善型需求被激活；再加上每年3月的入学刚性需求，三重力量共同推动学区房率先走出底部。
NO.2|贰
区域价格分化明显：7个区域上涨，高新、包河仍在调整
学区房的升温，直接带动了所在行政区的整体均价。根据好好选房最新数据（近1个月），合肥九区三县中，有7个区域实现环比上涨，3个区域下跌，2个区域基本持平。具体来看：
涨幅前三名中，肥东县表现最为突出，之前均价5757.51元/㎡，当前均价6465.87元/㎡，上涨12.3%。庐阳区紧随其后，均价从13357.54元/㎡涨至14756.07元/㎡，涨幅10.5%。长丰县位列第三，均价从5880.41元/㎡升至6364.25元/㎡，上涨8.2%。
政务区和蜀山区同样表现稳健。政务区均价从15890.11元/㎡涨至16928.62元/㎡，上涨6.5%；蜀山区从12253.08元/㎡涨至12859.61元/㎡，上涨5.0%。肥西县也有小幅上涨，从7483.92元/㎡升至7801.11元/㎡，涨幅4.2%。瑶海区基本持平，微涨0.3%。
与此同时，部分区域仍在调整中。滨湖区均价从12372.94元/㎡降至12217.65元/㎡，下跌1.3%；新站区从7489.23元/㎡降至7367.40元/㎡，下跌1.6%；经开区从12668.89元/㎡降至12409.80元/㎡，下跌2.0%；包河区从12034.79元/㎡降至11649.47元/㎡，下跌3.2%。高新区跌幅最大，从13896.07元/㎡跌至12497.44元/㎡，下跌10.1%。
从上述数据可以清晰看到：本轮上涨并非普涨，而是高度聚焦于拥有顶级教育资源和成熟配套的核心区域。庐阳、政务、蜀山等区的学区房带动效应明显，而外围及部分供应过大的板块，仍在消化前期库存。
NO.3|叁
成交数据“狂飙”：3月单月成交创近5年新高
价格回暖的背后，是成交量的强力支撑。据中墅集团监测数据，2026年3月，合肥二手房总成交11051套，较2月的3446套环比暴涨221%，较2025年3月的8094套同比上涨37%，创下2021年5月以来近5年的单月成交新高。
日均成交超过350套，带看量突破17万次，单日最高带看达5600次。成交结构方面，刚需和刚改成为绝对主力：90㎡以下小户型占比39%，90-120㎡刚改户型占比39%，两者合计约78%。价格方面，全市均价11587元/㎡，环比上涨2.0%，正式结束了连续多月的下跌态势。
更值得关注的是业主心态的变化。3月全市调价房源中，调涨占比近20%，较2月翻倍增长，连续三周持续提升；而调降占比从2月的41.2%大幅降至3月的27.8%。业主从“割肉离场”转向“惜售观望”，市场预期已发生根本性转变。
从全国排名看，中指研究院数据显示，3月合肥新房价格环比上涨0.20%，高居全国第4；二手房价格环比上涨0.03%。克而瑞数据更显示，合肥前10个月一二手房累计成交面积同比增长18%，增幅排在30城首位。
NO.4|肆
结语
2026年的合肥二手房市场，正在经历一场“由学区房带动、核心区领涨、成交量放大”的结构性复苏。
3月单月成交11051套、近5年新高的成绩单，加上庐阳、政务、蜀山等区域房价率先反弹，已经用数据证明：合肥楼市最冷的阶段，大概率已经过去。
但需要清醒认识到，这并非“全面牛市”。高新、包河等部分区域仍在调整，板块分化依然明显。对于刚需和改善型购房者来说，当前低利率、低首付、政策补贴的历史性窗口期，值得认真考虑。
核心城市的核心资产，尤其是拥有优质教育资源的板块，长期来看依然是抗通胀、保增值的重要选择。市场回暖的第一枪已经打响，后续能否演变为全面复苏，还需观察二季度的持续性。
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