北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在清芷园，有一套160多平的房。现在经济低迷，房子越来越老。就怕以后越来越不保值，我们也不住，就是里边有户口，是不是该卖掉换一个能上户口的小房子以后卖的时候不亏本的一居室，也不知道我的想法对不对。
另外一个卖这个房子，现在预估能卖多少钱？我们对市场也不太了解，另外，我们想买个一居，买在什么地方合适？
A：
1、清芷园本来就是自住为主的定位，如果不自住的话就卖掉呗。或者说这种产品在当年很流行，兼顾自住与投资，而朱老板的金马集团又是典型的从公寓起家的，开发清芷园正合适。虽然地段儿有些传闻，但毕竟是二环内。
但2008年奥运之后的楼市趋势改变了，这种公寓又开发的太多了，所以价格走势大多偏弱。这也就是2013年之后有学区加持，否则价格还会低。
这参照朝阳区的同类型小区吧，价格走势好的不太多。另外用租售比来比较，那清芷园现现在大户型价格中所包含的学区溢价在15%左右或以上，但不会太高，肯定低于平均值。
2、但既然是有溢价，租金收益方面就肯定吃亏。老公寓的价格走势长期偏弱，以后最好的成绩也就是不再落后。大户型总价高，流动性偏弱不太好卖。再加上不自住，广外学区也不算多强，那这套房的优势在哪方面啊？
所以如果确定不自住，我认为您的想法是对的，换做我也会卖掉的。毕竟今年已经是入学人数的明确拐点了，犯不上跟大趋势对赌。
3、能卖多少钱，每套房根据户型朝向楼层和装修都不一样，一房一议。
4、买个一居，主要目的是什么？如果只是为了放户口和保值，那常规建议是买朝阳东四环外的，50平左右的小户型。租金在各区中相对最高，价格走势也至少不落后，流动性也强。不过最好是紧凑型的小两居，多不了多少钱，这样适应的客群更宽，租金收益也并不低。
5、最后多说一句，现在北京的平均租金收益率已经超过银行同期存款利率了。历史上这种时期就三次，每次都是经济危机，也都是楼市低谷期，其中就有清芷园开盘的时候。
或者列出来吧，第一次是1998年之后的东亚金融危机期间，第二次是2008年前后的美国次贷危机期间，第三次是2014-2015的欧洲危机期间。现在是第四次，所以我认为北京均价（非学区房+学区房的基础部分）是没什么下跌空间了。但学区房的溢价部分说不好，看您自己的判断吧。
仅供参考。
二
Q:
如果夫妻二人都有各自的集体户，办理结婚证后是否必须迁户到一起？男方能迁到女方的单位集体户上吗？将来如果有孩子是应该随父随母都可以吧？有必要为了上学在西城买房吗？如果不买房，在没有政保的背景下，孩子能够择校入学吗？
A：
1、您这考虑的有点儿多了，要我说就该结婚结婚，孩子的事儿到时候再说。各单位的政策都是有可能调整的，现在的政策到时候未必还适用。
2、简单说吧，集体户的政策各单位都不同，有的允许结婚后迁到一起，但也有的不光不接收，而且还要求结婚后迁走呢。尤其是在单位得知在北京买房之后，大多数单位都要求迁走的。所以这还是问单位吧，没有统一的规定。
3、如果女方单位接收，那就可以迁到女方集体户上。但这是“集体户”啊，一个大号的户口簿而已，迁这有什么意义吗？
4、孩子也一样，如果单位接收就随谁都行。但如果不接收呢，也就是不出具同意落户证明，那就至少得拖一段时间了。
5、理论上有户口就能本区幼升小，不用非得买房。但这也得看政策，因为集体户上学是需要单位提供在职证明的，人家要是不出具呢？比如有人辞职了，但不迁走户口，那单位不可能当冤大头啊。
6、没有政保那就派位呗，择校是不可能的。按现在的政策，就算有政保，大多数也只能是提前填报优质校而已，但能确定某所学校的单位不多。所以您既然没有政保，也没房，那就大概率是派位，大家都公平。
仅供参考。
三
Q:
我刚刚把五道口的房子卖掉，确实是涨了点，不多，比春节前涨了十多万。但我想买的北四环朝阳这边的好像也涨了，之前我看好的差不多都卖了，剩下的没涨价，但感觉也等于涨了，都不满意。
所以我想问您一下，您认为这只是小阳春，还是或会延续成大行情？我是现在凑合的买了，还是等到五月份之后？
A：
1、这问题难住我了，我也不知道啊。我只能说从大趋势来讲，北京房价没什么下跌空间，上涨是早晚的事儿，毕竟货币是一直在增发的，核心城市+成熟地段儿的不动产比如跟随CPI上涨。
2、但具体到现在的行情我就不敢说了，因为房价下跌好几年了，救市也好几年了，谁知道这次的效果会怎样啊？之前这些年里，有一半的年份都是上半年涨，但下半年就又跌回去了，白折腾。那万一今年也是这种趋势呢，那不就仍然不合适吗？
3、所以我要建议还是看自己的需求吧，房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。但如果换做是我会尽快买的，管他以后什么行情呢，先满足自住，或者是能收租金再说吧。毕竟您想买的是朝阳的，没有学区溢价，租金肯定至少不低于同期银行存款利率，总比闲置着强吧？
而且买完了也就踏实了，省的老惦记着。最好还是买完了就不看楼市新闻了，眼不见心不烦，反正房子是长期投资品，只要是买在大趋势的相对低谷，那就没必要纠结是不是最低点，谁也不可能踩的那么准，否则直接炒BT币好不好啊？
仅供参考。
四
Q:
我去了您推荐的**小区了，确实是便宜，租金也还行，但让人无语的是也太破了，全是回迁房，连中介都说质量差，隔音也不好。而且从楼门到楼道都是废品和纸壳子，真担心发生火灾怎么办，绿化也几乎没有，铁道还有噪音，白天都能听到，夜里肯定更明显，这种小区能升值好吗？我感觉不可能吧
A：
1、我对您的这些话也挺无语的，既要又要还要。首先我没“推荐”，而是只陈述了事实，告诉您150万能买到的租金收益率相对最高的房子而已，但买不买是您的事儿。
2、其他的打个比方吧，有人问找工作的事儿“初中学历，哪种工作不用动脑子”？我肯定回答保安保洁呗，但您扭脸儿就不满意了，说工作环境差+吃饭档次低+宿舍不高档=没有上升空间。
再比如说想找个对象，问哪儿的丈母娘不要彩礼？我回答说北京，但扭脸儿您又说北京大妞儿都眼光高+不温柔+大大咧咧=变不成观音菩萨。这让我怎么说呢？只能说想到北京当上门女婿，不是光不要脸就能成功的，自己的条件就摆在这儿呢，十全十美的凭什么便宜您呢？
3、其他的不聊了，我理解您的心态，花小钱办大事儿，少花钱多办事儿，有俩糟钱儿就想美事儿，但最好别没事儿找事儿吧。钱多事儿少离家近的工作谁都想要，白富美高富帅也是所有人的追求，但看看自己的条件吧，也别忘了自己的初心。
“三体”不光是科幻，也是人世间的普遍现象，“不可能三角”是所有事物的本质。在自身条件不高的情况下，既要又要还要是不可能的。
仅供参考。
五
Q:
我小时候我父母在北京用我名字买的房，我占98%他们各1%，贷款他们还，前几年已经还清了。现在我想买房，是不是卖掉这套房就能恢复首房首贷的资格了？这牵扯到公积金贷款的问题。
我如果用这套卖房的钱交付了再买房的首付，然后办理了房产证，这套房应该就是我的100%产权吧？首付的来源影响产权吗？
A：
1、对，您只要卖掉这套房就能恢复首贷资格。首房首贷的标准就是：在北京名下无房+无公积金贷款记录。
2、正常情况下，房产证是不动产的唯一权属证明，只要是在您名下，那就是100%产权。
3、首付的来源属于资金流动的问题，或者说是债务问题，跟房子无关。除非资金来源是非法所得，否则跟房子产权没关系。
仅供参考。
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