苏黎世发现了一种新的奢侈品：成本租金。在这座富裕的城市里，几乎没有什么比廉价住房更受追捧。这类资源十分有限。全市近27%的住房属于公益性质，其中很大一部分由合作社持有。
隶属于社会民主党的新任市议员托比亚斯·朗根内格就居住在这样一套公寓里。尽管他的年收入即将达到25万法郎，但他仍希望与家人继续住在这里。这一消息迅速引发了外界的强烈不满。
紧缺的资源、高昂的薪水，引发了一场公共辩论：究竟谁有资格居住在合作社公寓？这些人的收入上限又该如何界定？针对合作社公寓这一议题，我们梳理并解答了外界最为关注的核心问题。
富裕阶层在其中仅占少数。苏黎世住房合作社区域协会整理的苏黎世市统计局数据显示，在全市约4.2万套合作社公寓中，有6%的家庭应税收入超过15万法郎。
苏黎世合作社公寓的家庭收入中位数为6.1万法郎。这一数字比非公益性住房的8.37万法郎低约2万法郎，但比市政住房的4.14万法郎高出约2万法郎。根据苏黎世住房合作社区域协会的数据，全市家庭收入中位数为7.43万法郎。
苏黎世市最近一次对存量房租金的分析是在2024年。虽然该研究没有专门针对合作社，但涵盖了公益性住房。根据市政部门的估算，这类住房的每平方米租金平均比营利性房产低约40%。
收入上限在合作社中几乎从未成为议题。原则上，所有选择这种居住方式的人都有资格申请入住。这种阶层融合正是合作社所期望的。
苏黎世住房合作社区域协会总经理斯特凡·施奈德表示，这背后有诸多考量。他指出，仅为低收入家庭提供住房在社会政策上并不合理，反而会加剧阶层隔离。
斯特凡·施奈德认为，应对住房短缺的方案不应是出台更多规章制度。他强调，唯一有效的解决途径是全面增加公益性住房的建设量。
许多合作社在审核申请时，通常会考量申请人的财务困境，这使得低收入者比高收入者更具优势。此外，斯特凡·施奈德指出，约85%的苏黎世住房合作社制定了入住规定。
这些规定通常要求：最大房间数等于入住人数加一。例如，一个带有一个孩子的家庭最多只能居住在四居室公寓中；一旦孩子搬离，家庭就必须更换较小的公寓。
斯特凡·施奈德分析称，对于更倾向于拥有独立产权住房的富裕阶层而言，这种严格的入住规定往往缺乏吸引力。不过，部分合作社也开发了相应的机制来平衡收入差距。例如，在托比亚斯·朗根内格居住的第一发电厂合作社中，设立了所谓的团结基金。
所有收入较高的住户每月需额外缴纳最高105法郎的费用。这笔资金被用于交叉补贴那些租金更低廉的公寓。据苏黎世住房合作社区域协会总经理斯特凡·施奈德透露，各合作社目前正在探讨引入更多类似的调节工具。
合作社的资金完全由其成员提供。它们可以申请无息贷款以降低租金，或者获得在市政土地上进行建设的建筑权。作为交换，合作社必须满足特定条件，包括遵守入住规定、保障一定比例的补贴住房以及放弃营利。
第九区科赫地块的项目便是一个典型案例，该地块由苏黎世市于2013年斥资7000万法郎购得。市政部门授予了苏黎世普通建筑合作社和第一发电厂合作社为期62年的建筑权，并允许两次各15年的延期。
通过这一项目，苏黎世市每年可获得58万法郎的收入。该地块最终将建成约350套合作社公寓。这种做法屡屡招致右翼资产阶级阵营的批评。自由民主党指出，在科赫地块项目中，由于提供了优惠的建筑权，苏黎世市每年损失了约数十万法郎的潜在收入。
自由派房地产经济学家马可·萨尔维日前表示，这些土地的实际价值远高于此。他认为，市政部门本可通过土地创造更多收入，进而为教育或医疗系统提供资金，目前的做法本质上是针对中产阶级的社会福利政策。
因此，合作社公寓本身并不等同于政府补贴住房。其租金是根据所谓的成本租金公式计算得出的，且不以营利为目的。
事实并非如此，合作社同样可以建设此类住房。例如，科赫地块上三分之一的公寓就获得了政府补贴。这些租金更为低廉的住房受到更严格的监管。住户在入住时以及随后的居住期间，其收入和资产状况都会接受定期审查。
相比之下，苏黎世市甚至对其拥有的7500套非补贴住房也制定了收入规定。租户在入住时的最高收入不得超过总租金的六倍。对于资产超过20万法郎的个人，其部分资产将被折算并计入总收入。
财政部发言人在回复问询时表示，这在原则上是可行的。市议会并不倾向于采取这种做法。官方认为，合作社能够吸引广泛的社会阶层，对促进社会融合具有积极作用，并且是市政部门实现住房政策目标的重要合作伙伴。
2016年，一项要求设定收入上限的个人倡议遭到否决。市议会当时辩称，过于严格的市政规定将导致合作社几乎不再愿意与市政部门签订合作协议。
根据苏黎世市统计局的最新数据，超过9万人居住在合作社公寓中。这些住户的人口结构与苏黎世市的平均水平存在显著差异。
具体而言，合作社中儿童的比例更高，老年人的比例也略高，而20至39岁青年群体的比例则明显偏低。此外，瑞士本国公民在合作社中的比例明显偏高。苏黎世市的外籍人口比例接近34%，而合作社中的外籍人口比例仅为20%左右。
移民群体在合作社中的比例明显偏低。分析人士指出，这背后有多种原因：首先是几乎没有空置公寓可供新移民申请；其次是存在准入门槛，例如需要缴纳数千法郎的入会费；此外，信息不对称也是重要因素。
苏黎世市统计局的数据也印证了这一点：在瑞士本土出生的外籍人士，其在合作社中的比例并未呈现出偏低的态势。根据苏黎世住房合作社区域协会的评估，在居住于合作社的外籍人士中，主要以来自南欧和东欧国家的人群为主。
相比之下，来自北欧和西欧的人群较少居住在公益性住房中。外界认为，这部分人群中许多是受过良好教育的外籍专业人才。
斯特凡·施奈德表示，目前在这一问题上正经历一场范式转变。各合作社普遍致力于使其住户结构能够真实反映周边街区的人口格局。
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