北京进深 徐迪 取证首周，北投栖澐湾录得相当不错的网签成绩。
80套，0.8万㎡，2.88亿元。
成交均价3.52万元/㎡，约为预售均价的84折。
3月28日，栖澐湾才刚刚取得新预售证。
拿证为西区6003地块，共8栋住宅楼，合计246套房源，拟售均价4.17万元/㎡。
· 11#和12#的备案均价最低，不足4万/㎡。
目前分别网签25套和22套，占网签总量的一半以上。
其中：建面约110㎡房源网签数量最多，为18套；
其次为89㎡，网签14套；
80㎡网签8套；85㎡网签7套。
· 6#的备案均价最高，约4.63万元/㎡。
为顶配建面约142㎡四居，目前已有4套网签。
栖澐湾所在地块，是北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/平方米，销售指导价5.5万元/平方米。
从拿地到取新证，北投栖澐湾用了1012天。
这个项目一路走来很不易，经过换帅、调规与更名。
2025年初，项目曾以云帆汀澜取证，推出西区6003地块6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万元/m²至5.68万元/m²，备案均价5.5万元/㎡。
取证后一直未开盘，直到8月份，项目进行了一次颠覆性调规。
涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标等诸多细项。
然而，最受关注的还是，它增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。
调整之后，户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上车户型变成了时下最受刚需欢迎的小三居。
叠加南阳台、北设备平台、侧面飘窗的赠送，实得率最高做到了95%。
同样调整的，还有整体的售价水平。
拟售均价从5.5万调至4.2万，每平米降了1万+。
这个价格放在远郊新房市场也是挺香的，而且还是好房子+全精装交付。
北投置业总经理屈晨看得很清楚，现在的通州市场，已经跟两年前大变天了。
栖澐湾为了不重蹈“兄弟盘”晟景汀澜的覆辙，在定价上肯定有所考量。
如果定太高，无人问津，不仅库存难去，还占用资金。
屈晨的打法，是走平民路线，3万+的房源，而且还是精装修交付。
这么一来，项目的地价缝差不到1万元/㎡。
通常而言，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。
综合对比下其他通州楼盘的地价缝差：
招商朝棠揽阅的楼面价3.12万/㎡，一期成交价5.8万/㎡，地价缝差2.68万/㎡；
招商云璟揽阅的楼面价2.86万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.84万/㎡；
中铁建花语璟云的楼面价3.58万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.12万/㎡；
中建运河玖院的住宅楼面价3.06万/㎡，一期成交价6.2万/㎡，地价缝差3.14万/㎡。
可见，栖澐湾的地价缝差是真的小。
对比上述项目，栖澐湾最大的硬伤还是城市界面。
通州张家湾板块并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。
目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。
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