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温州楼市的花期太短，去年刚刚崛起的四代住宅，在今年就栽了跟头。
日前，据温州房管网控销界面显示，位于洪殿板块的四代住宅——【招商保利·天曜序】，出现10套集中退房。
退购房源位于一期、二期推售的6幢、9幢，低中高区皆有退房，而且基本是107㎡、113 ㎡、128㎡的主力户型。
图源温州房管网
通常来说，楼盘出现退房，无外乎以下几种情况：
A.购房者个人原因弃购
B.开发商销售数据造假
C.开发商促销承诺
D.开发商严重违约，购房者起诉退房
参考以往温州楼市的类似情况，如果是因为购房者个人原因弃购，不太可能会形成集中退房；而天曜序尚未交付，也不太可能是严重违约导致购房者起诉退房。
另外，天曜序虽然在一期开盘时，推出过关于退房的承诺，但该承诺有时间限制，并且本次出现退房的6幢也不在该承诺范围内，所以本次集中退房大概率与天曜序的促销承诺无关。
天曜序2025年10月部分宣传资料
经过简单排除，天曜序本次集中退房的原因，似乎只能考虑“开发商是否存在销售数据造假”，但笔者相信，招商、保利两大央企是断然不会做出这种毫无诚信的举动。
至于这些退房到底是什么情况，我们也没必要深究，毕竟10套退房，对于整盘体量超750套房源的天曜序来说，还不算什么“严重打击”。
真正值得警惕的是，作为四代住宅的天曜序出现“退房”，会对市场产生怎样的影响？
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当前，“四代宅”在温州楼市非常强势，据朗兆地产指数研究院统计，今年1-3月，市区“四代宅”项目的成交占比，几乎分走新房市场的半壁江山。
而在“四代宅”如此火热的市场中，天曜序却出现“集中退房”，这无疑是向市场泼了一盆冷水，部分购房者可能会犹豫——“四代宅都闹退房了，我现在还能买房吗？”
一旦这种观望情绪开始蔓延，小范围内会对天曜序的去化速度产生影响，扩散出去甚至会拖累其他四代宅的市场预期。
不过，在笔者看来，“四代宅降温”是迟早的事，天曜序的集中退房就算有影响，最多只能算是引子！为什么这么说？
“第四代住宅”热销的浅层原因，是产品迭代带来的代际优势，例如远高于传统住宅的得房率，就是最直观的竞争力，而更深层的原因，其实是当前市场上，购房者并没有其他更好的四代宅选择。
现阶段，温州各大四代宅项目之间，尽管部分项目在客群定位上有所重叠，但尚未出现同一板块内两个四代宅直接对垒的局面。这种“错位分布”使得每个项目都能在各自区域内，独享产品红利。
换言之，四代宅的热销，既是产品优势，也是市场供需制衡的结果，而能否保持热销态势，关键点就在于——温州首批四代宅的产品优势还能领先多久，以及同板块内“无竞品”的局面还能维持多久。
如果只看这两个时间节点，那么留给温州首批四代宅的红利期恐怕已经不多了！
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首先，当前温州四代宅的产品力还能领先多久？
相比于成都、福州等四代宅成熟的城市来说，温州的“四代宅”政策目前比较保守，更像是试探性的“尝鲜”，通过一点点放宽限制，不断弥补住宅迭代过程中出现的漏洞。
正如首批出让的四代宅地块就出现了“极限高低配”，从居住体验来说，这样的布局，不仅没有体现出四代住宅的居住品质提升，反而牺牲了一定楼间距和景观园林。
于是，市府很快就对后续出让的土地增加限制，尽可能阻止“极限高低配”楼盘的出现。可见，当前温州四代宅在产品上还有很大优化空间，并且居住品质的迭代速度非常快。
当然，太遥远的设想暂且不提，就说今年1月底，温州瑞安发布了一则意见征求通知，涉及“用于满足停车配建最低标准的停车空间可不计入容积率指标”。
这个政策，其实就是杭州已经开始施行的“抬板社区”。简单来说，就是将整个小区抬高，相比传统住宅来说，可以极大的改善低楼层的采光、通风、私密等问题，进一步提升社区品质，并且降低开发商的建设成本。
该政策的推行难度不大，而落地后提升居住品质提升明显，或许很快就会普及。
图源温州市房地产学会
综合来看，虽然不确定当前温州四代宅的产品优势还能维持多久，但只要购房者不着急，那么越往后等，温州四代住宅的产品就会越完善。甚至现在优势明显的四代住宅，1年之后都可能会泯然众人，尤其是“极限高低配”的四代宅，产品优势消失的速度会更快！
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再思考一下，当前温州四代宅“同板块无竞品”的局面，还能维持多久。
其实这个问题早就注定，“四代宅”只是新概念，一如当初的“未来社区”，而且普及率比未来社区更高，甚至以后出让的大部分高层地块都是“四代宅”，泛滥只是时间问题。
以洪殿单元D-03地块为例，该地块与天曜序只相隔一个小区，按照目前消息显示：占地约40亩，容积率约2-2.8，总建筑面积大于5.3万㎡，与天曜序的E-02地块体量相近。
该地块出现于《2025年国有建设用地供应计划》，虽然去年没有挂牌，但不出意外今年就会出让，该项目与天曜序是“脸贴脸”的竞争关系，而且大概率会限制“极限高低配”，未来的居住体验会强上不少，同时由于是独立地块，社区整体配置会比天曜序更加集中。
当初天曜序拿地时，有建发、瓯海房开、保利招商联合体、温州城发等多家开发商报名，共竞价36轮，最终以总价超17亿，被招商保利联合拿下，成交楼面价约为16688元/㎡，溢价率11.25%。
从当前去化情况来看，天曜序整体的销售表现相比于其他四代住宅并不算多出色，再加上本次发生的集中退房，很可能会影响开发商对于洪殿板块的市场预期，届时洪殿单元D-03地块出让，最终成交楼面价会不会比天曜序更低？
如果洪殿单元D-03地块的楼面价真的更低，那么项目的价格就会占据主动权，对于产品已经定型的天曜序来说，或许越到后面，销售情况越被动。
当然，现在考虑这些还太早，笔者只是借着洪殿单元D-03地块，说明温州首批四代宅很快就会进入真正的市场竞争期。
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