文：韩阳
2026年开年以来，全国房地产市场一改此前持续低迷的态势，各地密集出台楼市托市政策，新房、二手房带看量稳步攀升，核心城市成交量迎来明显回升，市场积极信号持续释放。其中，北京、上海两大一线城市表现尤为亮眼，这场楼市回暖究竟是短期脉冲，还是市场真正企稳的开端，成为市场各方关注的焦点。
多方政策密集发力
此轮房地产市场积极信号的出现，核心驱动力是全国各地出台的全方位托市政策，形成了需求端、供给端、金融端协同发力的政策合力，有效打破了市场观望僵局。
（一）全国政策全面松绑，激活积压需求
在需求端，各地全面优化购房门槛，限购、限贷、限售政策大幅松绑。一线城市纷纷调整非户籍购房社保年限要求，降低外环、郊区购房门槛；二线及三四线城市基本全面取消限购，彻底放开购房资格限制。同时，金融政策持续让利，首套房首付比例降至历史低位，房贷利率持续下调，叠加契税补贴、购房贷款贴息、三孩家庭专项补贴等真金白银的支持，大幅降低了购房成本，激活了积压的刚需和改善型需求。
在供给端，“去库存、优供给”成为核心抓手。全国超80个城市推出国企收购存量商品房转为保障性租赁住房的举措，有效化解市场库存压力；多地严格控制新增住宅用地供应，从源头缓解供给过剩问题；同时，房企融资“白名单”持续落地，优质房企资金压力得到缓解，交房保障进一步提升，打消了购房者的后顾之忧。此外，住房“以旧换新”政策全面推进，打通存量房与新房交易链条，加速了改善型需求的释放。
顶层设计的定调更是为市场注入强心针，2026年政府工作报告将房地产工作重点升级为“着力稳定房地产市场”，时隔十年重提“去库存”，明确“因城施策控增量、去库存、优供给”的方针，传递出决策层稳定楼市的坚定决心，彻底扭转了市场悲观预期。
（二）京沪精准施策，政策效应集中爆发
作为全国楼市的“压舱石”，北京、上海本轮政策调整力度大、精准度高，直接引爆市场活力：
北京市2025年12月出台“12·24新政”，非京籍家庭购买五环内住房社保年限从3年降至2年、五环外仅需1年；降低二套房公积金首付比例，支持多子女、老人家庭增购1套；房贷利率降至3.05%低位。政策效应持续传导，2026年一季度二手房网签超4.3万套，3月单月达19886套，环比暴涨144.6%、创15个月新高。
上海则于2026年2月推出“沪七条”，外环内非户籍购房社保年限从3年缩至1年、满3年可增购1套；首套公积金贷款额度从160万提至240万、多子女家庭最高324万；居住证满5年可直接购房。新政满月后，二手房咨询量环比增144.7%、留电用户增251.8%，3月成交3.1万套，创近五年新高。
京沪领跑全国回暖
政策红利持续释放，直接传导至市场交易端，带来带看量、成交量双回升，楼市“小阳春”提前到来，北京、上海率先实现“量价企稳”，成为全国市场修复的核心引擎。
（一）成交量：京沪创纪录，二手房成绝对主力
北京3月二手住宅网签19886套，同比增3.4%、环比增144.6%，单日网签多次破800套；4月首周同比再增36%。新房方面，五环外刚需小户型、核心城区次新房成交活跃，成交周期从2-3个月缩至1个月左右。
上海3月二手商品房成交3.1万套，同比增6%、环比增37%，单周最高7233套、创近五年纪录；一季度二手房累计6.4万套、同比持平。新房市场同步升温，中建壹品·外滩元境48小时销售额9亿元，优质改善盘开盘即售罄。
（二）价格：止跌回稳，告别单边下行
北京二手房价格结束连续多月下跌，2-3月环比+0.3%；议价空间从年前5%-8%收窄至2%以内，核心区优质房源“惜售”升温。
上海二手房价格结束33个月连跌，3月环比+0.2%；核心板块（徐汇滨江、陆家嘴）涨幅超0.5%，业主报价趋于稳定、不再主动降价。
（三）结构：刚需主导，市场回归居住属性
北京300万元以内房源成交占比60%，60-90㎡两居为主力，西城、海淀学区房、地铁房成交最快。
上海400万以下刚需房源占比72%，浦东外环、宝山、嘉定带看量同比增53%，“老破小”成刚需争抢焦点。
（四）预期：信心修复，供需关系改善
京沪二手房挂牌量同比回落，北京较去年高点降9%、上海降17%，新增挂牌同比分别降19%、34%，卖方从“恐慌抛售”转向“理性惜售”。
带看量显著回升，上海链家日均带看较新政前增30%，北京热门区域看房量翻倍，购房者决策周期明显缩短。
全面企稳仍需时间
基于当前政策效果和市场表现，中国房地产市场已度过最艰难的调整期，整体筑底态势明确，单边下行周期彻底结束，但尚未实现全面均衡企稳，市场呈现“核心城市领跑、区域分化加剧”的结构性复苏特征，北京、上海已率先进入“量涨价稳”阶段。
（一）市场企稳具备坚实基础
1.政策底确认：全国托市政策持续发力、不会轻易退出，京沪作为核心标杆，政策效应持续释放，为市场提供稳定支撑。
2.风险充分释放：经过四年深度调整，楼市泡沫挤压、房价回归合理区间，房企债务逐步化解，行业发展回归理性。
3.需求韧性充足：京沪人口、产业、资源集聚，刚需和改善需求具备长期支撑，本轮回暖以真实自住需求为主，无投机炒作。
4.三重底部共振：政策底、市场底、信心底逐步形成，京沪“止跌企稳”为全国市场注入信心。
（二）全面企稳仍面临多重制约
1.城市分化加剧：京沪强复苏，但部分三四线城市人口流失、需求不足，复苏乏力，全国难以“普涨普热”。
2.信心尚未完全修复：居民收入预期偏弱，部分购房者仍谨慎观望，需求持续性有待二季度验证。
3.结构问题待解：新房库存、房企债务、供给过剩等长期问题，仍需时间逐步化解。
4.京沪内部分化：核心区优质房源“量价齐升”，远郊非核心房源复苏偏弱，呈现“K型”复苏特征。
综上，2026年以来房地产市场出现的积极信号，是政策托底、市场修复、信心回暖共同作用的结果，北京、上海两大一线城市以创纪录成交、止跌回稳的价格，率先确认市场企稳，标志着全国楼市正式告别深度调整阶段，进入筑底修复的关键期。
但当前房地产市场距离全面均衡企稳仍有距离，未来将呈现“结构性复苏、差异化发展”的格局，不会出现全国普涨行情。北京、上海作为核心龙头，将继续领跑全国，带动市场逐步走向平稳健康，回归“房住不炒”的良性循环。
对市场而言，既无需过度乐观，也不必盲目悲观——一线企稳、二线修复、三四线缓慢去化将是中长期主线，理性看待分化、聚焦核心城市优质资产，方能把握楼市新趋势。
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