观点网 在物管公司市场拓展过程中，一切皆有可能。
从依赖地产关联方输送面积，到如今家家都争相披露市拓成绩，签约知名企业或是金额较大的项目虽不至于“只道是寻常”，但也不算非常稀有。
见过定价上亿的订单，却少见物企能从一项订单里获得超过30个省市的拓展资源。
近日，长城物业披露市拓动态，公司成功中标“超聚变”全国框招项目，为其全国供应链中心提供综合设施管理（IFM）服务，覆盖深圳、东莞、杭州、西安、成都、北京、天津等30多个省市。
曾被碧桂园服务入股押宝，也曾以“最大独立第三方物企”的身份勇闯港交所却遗憾折戟，再次将目光放到长城物业身上，五年时间里管理规模已经翻了一番。
不再考虑如何“破圈”的长城物业，将所有明显的规模优势与毛利短板彻底隐藏在资本桌外。
一单三十城
长城物业也是第一次接到这样的大订单。
超聚变是一家算力基础设施与算力服务提供商，最早源于华为的x86服务器业务部门，2021年11月开始独立运营，目前由河南超聚能控股，背后法定监护人为河南省财政厅。
据了解，超聚变2022年至2024年销售收入分别突破100亿元、280亿元、435亿元，2025年上半年以268亿元销售额跃居国内服务器市场第二，仅次于浪潮，已连续两年稳居中国标准液冷服务器市场份额第一。
作为科技圈内披着“新贵”皮的“老钱”，超聚变脱离华为后成立不足五年，实际业务落地范围却非常广泛。
根据官网资料，超聚变在全球部署10个研发中心与5个供应中心，设立6个全球技术服务中心与7大地区部，服务全球100多个国家和地区的10000多家客户。
机遇往往伴随着挑战，大体量的项目能够为中标物企带来可观的结算金额与管理面积数据，却也是一次能力考验。
此次物管服务项目横跨深圳、东莞、杭州、西安、成都、北京、天津等全国30多个省市代表处，在项目覆盖范围的广度与协调难度上都算得上是业内罕见。
经历十六天筹备对接，长城物业在规定时间内完成了北京、天津、杭州、成都、西安、东莞六个场地及全国代表处的接管工作，服务内容涵盖平台运行、环境清洁、设备维保、实验室管理、安全管理等场景。
IFM赛道早有招商积余、万物梁行、保利物业、卓越商企服务等老玩家在场，更有新大正9.17亿元收购嘉信立恒高调入场，碧桂园服务在2025年也悄悄挖来一名IFM大将。发展尚不成熟的市场里，能够分到多少蛋糕并不直接与市场占有率挂钩，同样是一切皆有可能。
接下超聚变这项超级订单，是长城物业IFM业务的一次突破，或许也能够为长城物业带来地域、客户资源上的拓展。
截至目前，长城物业IFM业务已覆盖27个省、215个城市，服务项目包括奥运村、进博会、荣耀园区等。
作为独立第三方物企，长城物业只能依靠市场拓展，不仅拓展管理规模，也需要拓展业务线。
从2024年开始披露拓展动态，长城物业近些年在高校、医院等业态均有涉猎，甚至试图开辟新的赛道。
2025年11月，长城物业宣布进驻国内某新能源龙头企业的华北区域4S门店，提供保洁、安保、洗车、茶水接待等一体化基础物业服务，此次合作被双方定义为“物业+汽车”跨界融合的新尝试。
根据官网介绍，长城物业目前业务覆盖31个省市、162个城市，合约项目超1600个，合约面积约2.9亿平方米。
独立物企折戟的上市路
如果从1987年长城房地产（今为中洲控股）管理部的前身开始算起，长城物业已经存在38年了。
1993年进行一系列增值和公司制改造后，独立成为长城物业管理公司，随后对外市场发展、1999年进入北京，长城物业业务开始扩展至全国。
比起上市物企们，长城物业游离在资本市场边缘，除了官号不定期掉落的拓展好消息之外，几乎没有别的动态流露在外，也没有收获太多的关注。
事实上，看似低调的长城物业不止一次想过奔赴上市。
早在2017年7月，长城物业便在官微表示正在筹谋A股上市，为公司谋求更大的资本力量，但最终不了了之。
随后，长城物业将上市目标放在港股，期间引入多家战投，向港交所递交招股书前一个月还引来碧桂园服务“闪电入股”。
于2021年4月29日，曾持有长城物业约16.34%股份的盛美同赢与碧桂园服务签订股份转让协议书，以5.4亿元的对价将其持有的15.28%股份转让给碧桂园服务，较当初盛美同赢4亿元入股长城物业溢价1.4亿元。
剩余股权则由五个员工持股平台熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安，以及中洲资本分别持有20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%。
彼时长城物业还在招股书中表示：“碧桂园服务的入股显示其对集团运营发展的信心，以及对集团表现及前景的背书。”
截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，此外还有130个由合营企业管理的项目，总建筑面积为5930万平方米。
没有关联地产开发商背书，并且特意强调“不依赖任何地产开发商”，长城物业不论管理规模还是收入水平在当时都算得上是第三方物企第一梯队。
但规模扩张速度逐渐下降、毛利率长期在低位徘徊……第三方物企的局限性也在长城物业身上体现得淋漓尽致。
招股书数据显示，长城物业2018年至2020年在管面积分别为0.84亿平方米、1亿平方米、1.09亿平方米，2019年及2020年新增在管面积为1692.7万平方米、806万平方米，2020在管面积增速仅为7.95%，而2019年该项指标为20%。
毛利率方面，长城物业2018年至2020年的毛利率水平为16.97%、18.33%、21.01%，毛利率逐年提升，但放眼当时的上市物企，盈利水平并不出众。
净利率面临同样的状况，2018年至2020年净利率为2.95%、4.77%、6.82%，亦处于行业低位。
除了业绩上暴露的缺陷，长城物业在上市前两年还曾由于不正当竞争被龙岗市场监督管理局罚款5万元，还有多起物业服务合同纠纷——通过“打官司”的方式追讨物业费。
顶着“最大独立第三方物企”的光环，又迎着物企上市潮的风口，长城物业的招股书却在2021年12月16日失效，至今再未有上市消息传来。
上市折戟，但长城物业似乎还留恋并停留在2021年5月，官网信披一栏招股文件、业绩报告的“测试”字样旁，还写着“长城物业股票代码0123.HK”。
在应收账款高企、市拓竞争激烈、服务质量需求提升等物业行业挑战更甚的当下，长城物业坚持在第三方物企道路上前行，遇到的风浪并不会比过往更平缓，只是具体情形已无从得知。
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