来源：深圳淘房志
“趁早买学区房买对了，直接躺赚上百万啊！”
“育才二中选择很多，丰俭由人，300万出头可以买、上千万的豪宅也有。”
近日，有中介给淘房君爆料称，自己在今年初促成了一单兰溪谷二期的小户型笋盘成交，成交价510万；
今年3月初，同面积段的成交价直接涨到了620万；
更夸张的是，现在小区内没有低于650万的房源了。
前两天，业主特意给他发了感谢消息和大红包，说是买得早不如买得巧，年初买房到现在，也就三个月，直接赚了百来万。
同时，兰溪谷二期所对口的育才二中学区内，二手房的价格比起去年，普遍都实现了上浮：
雍景湾花园的上车门槛涨了20万；
高山花园的四房，单价涨了5千多一平；
就连1998年的楼梯房小区--翠竹园，单价都涨了3千多一平......
兰溪谷单价站稳9万+
一期上车门槛涨了60万
二期小户型涨幅超25%
鉴于整个育才二中范围非常大，共有26个热门小区；
淘房君重点走访了现阶段涨价幅度领跑的兰溪谷1/2期、学区内最抗跌的雍景湾花园、以及低总价能上车的文竹园、翠微园等小区。
兰溪谷一期以大户型房源为主，面积最小的都是128平起步；
高峰期，小区内建面147平的大四房成交价突破了14万/平；
现在的价格基本上回归到2017年年中的水平，147平的大四房相较于高峰期还存在33%的差距。
据中介透露，目前小区内性价比最高的一套三房，建面127平，业主对外报价1350万，或许有1-2个点的谈价空间，折算下来，单价约10.5万/平；
这个价格比起上一套成交于24年年中的房源，涨了小60万；
并且，放在24年底，甚至可以买到同小区一套147平的三房。
更大的户型，譬如150平+的房源，之前低楼层的成交单价一度跌到8.7万/平；
目前小区内就没有单价低于9万/平的房源。
兰溪谷二期的成交大头集中在71-89平的小户型；
过去两三年，小区内的小户型成交经常出现“踩踏”；
今年年初，甚至直接把71平的单价打到7万/平；
从过年后回来，受益于火爆的市场氛围，业主的信心得到很大提升，现在报价也高了、谈价空间也降低了；
71平户型的价格相较于低谷期涨了25%上来；
80多平的房源，单价也从8万多，涨回到了9万+。
育才二中最抗跌的小区--雍景湾花园
小户型相较于高峰期跌幅约21%
放眼整个育才二中学区内，最牛的次新房就是2012年的次新小区--雍景湾花园。
小区的热门户型是52-89平的小户型，成交很活跃，价格很抗跌。
上车门槛是52平的1-2房，高峰期中间楼层卖到了接近14万/平，最低谷的时候都没跌破过11万/平，调整幅度21%；
现在在售房源里面，单价都在11.5万+。
80多平的2-3房户型，去年下半年有笋盘9万多一平就能买到；
现在单价涨了4千多一平。
89平的四房户型，去年下半年已经有房源卖到14万+，比起高峰期18.6万/平的成交价，也是20%左右的差距。
该小区能这么抗跌，核心就是社区品质高、上车门槛低，能精准匹配相对年轻家庭的学位+居住需求。
小区旁边、楼龄20年的怡庭园，就1栋楼，社区内部没配套设施，停车位也十分紧张，现在单价只有雍景湾花园的60%左右，甚至价格比起高峰期还有38%的差距。
300多万，也能上车育才二中学区房
但是成交量很小
在看房的过程中，中介跟淘房君说，买蛇口学区房客户，跟买福田、罗湖的“老破小”名校学区房的不太一样，这边更多的是满足自住需求的前提下，对口学校能锦上添花即可。
不少客户在看房的过程中，看到小区环境是楼梯房、或者相对破旧就不再考虑，更宁愿花相同的钱买去光明、宝安沙井。
因此，育才二中学区范围内也有低总价的小区，甚至选择还不少，但是成交并不活跃。
譬如紫竹园总价330多万，就能买个两房。
翠薇园，总价400万出头就可以上车，从去年到现在，上车门槛也就微涨了十万不到。
育才二小对面的文竹园，一房不到400万就能买，有业主从去年年中挂盘到现在，降了50万都没成交出去；
两房的成交价格比起去年底还调低了10万。
深圳这一波学区房行情
还能持续多久？
从上个月开始，淘房志团队就陆续给大家报道过百花、深中南创、深高北等名校的学区房都在普遍涨价。
这次去看育才二中，除了极个别小区外，整体价格也是在向上走。
这一波学区房集体走高，根本原因是存在实打实的市场需求。
深圳大部分区办理学位申请的截止日期都在4月30号；
租房的初始积分低，租房上学至少要提前1-2年；急匆匆买房上学的，基本上需要在4月中旬前完成过户，毕竟报名时系统要核验房产信息，必须完成过户、拿到红本才算数；
家长们从看房到最后拿证，正常流程至少半个月到一个月，因此从年后到现在，就是买学区房的高峰窗口期。
那么，过了窗口期之后，学区房的行情还能延续吗？
淘房君认为，答案是肯定的。
一方面，近几年，深圳常驻人口呈稳步增长趋势。
2025年全国人口净流入前十城市名单正式公布，深圳第一以19.9万的人口增量位列全国第一，人口持续流入，对教育资源需求也是正增长，学区房就是刚需。
另一方面，市场上绝大部分学区房的价格调整已经到了极限。
现阶段虽有上浮，距离高峰期还有相当大的距离，市场长期走好的话，优质学校对口的小区势必跑赢大市。
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