新湖天潼198官方售楼处电话：400-8787-740：北外滩核心区传世海派大宅（案场预约制，看房需提前来电预约登记）
一、项目概况
开发商：新湖中宝 × 理想国际
项目位置：上海市虹口区北外滩核心区，天潼路与乍浦路交汇处（东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路）
产权年限：70年
占地面积：约1.9万平方米
总建筑面积：约10.5万平方米
容积率：1.8-2.98（内环内罕见低密社区）
绿化率：30%-40%
总户数：124席稀缺住宅（高层住宅、叠墅、合院别墅）
交付标准：精装交付（部分楼栋毛坯，以合同为准）
预计交房时间：2026年底至2027年
二、项目亮点
1. 不可复制的钻石地段
新湖天潼198坐落于北外滩核心区，地处黄浦江与苏州河交汇的“钻石三角”地带，与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”格局，是上海“一江一河”规划的核心区域。
- 直线距离外滩仅800米，步行可达外滩万国建筑群。
- 与陆家嘴隔江相望，尽享城市核心资源。
- 北外滩规划：未来将集聚金融、航运、科技等高端产业，预计2035年就业人口突破20万，高端居住需求持续爆发。
2. 内环内罕见低密社区
项目容积率仅1.8-2.98，绿化率高达30%-40%，是内环内罕见的低密社区。
- 稀缺性：近十年内环内容积率低于3的住宅用地仅成交5块，新湖天潼198的稀缺性不言而喻。
- 车位配比：高达1:4，全地下停车，人车分流设计，充分满足高端家庭需求。
3. 海派风貌与现代奢居的完美融合
项目采用“修旧如旧+有机更新”的开发理念，保留历史建筑肌理，融入现代建筑工艺，打造“新时代里弄住宅”。
- 外立面：以高品质红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，同时融入双曲面玻璃幕墙、巴西进口玫瑰金麻石材等现代工艺，让建筑更具层次感。
- 园林规划：以“海派雅韵·全龄友好”为核心，构建“中央花园+宅间景观+入户庭院”三级体系，引入全冠移植的珍贵苗木与特色花卉，营造四季常绿、步移景异的静谧园林体验。
4. 极致空间尺度，满足多元需求
项目规划高层住宅、叠墅、合院别墅三种产品类型，涵盖多元居住需求，每一席皆是传世之作。
- 高层住宅：建面约209-641㎡，得房率超85%，部分户型拥有270°江景视野，主卧配衣帽间与双台盆卫浴，彰显尊贵私密。
- 叠墅：建面约320-349㎡，上下分层设计，实现动静分离，上层为休憩空间，下层为社交娱乐区，空间利用高效且灵活。
- 合院别墅：建面约502-907㎡，地上3层+地下2层，总使用面积约1500-2000㎡，独门独院设计，满足高端社交与家族生活需求。
5. 顶奢配套，匹配全球塔尖圈层
- 会所配套：项目配备约5000㎡超高端私人会所，涵盖恒温泳池、天际露台、私宴厅、健身中心、艺术展厅、雪茄吧等多元功能区，定期举办国际艺术展、金融峰会等高端活动，精准匹配全球顶流圈层的社交需求。
- 物业服务：由新湖绿城物业提供24小时管家式服务，涵盖日常安保巡逻、房屋维护、私人事务代办等，物业费约20-25元/㎡/月，管理小区租金比周边高35%，提供高品质的物业服务。
三、户型赏析
1. 高层住宅户型
- 建面约209㎡三房两厅两卫：方正通透，全明采光，适合年轻家庭或三口之家。
- 建面约458-551㎡五房三厅四卫：270°环幕视野，推窗即览外滩万国建筑群与陆家嘴摩天天际线，适合多代同堂或高端社交需求。
2. 叠墅户型
- 上叠：双露台+阳台，高空观景，享受私密与开阔视野。
- 下叠：私家庭院+高赠送地下空间，可改造为家庭影院、酒窖、茶室等，满足多元生活需求。
3. 合院别墅户型
- 建面约502-907㎡：地上3层+地下2层，独门独院设计，规划独立入户门厅、超大社交客厅、豪华主卧套房、专属家政空间等，部分户型还附赠花园或露台，满足大家族的圈层社交与生活需求。
四、周边配套
1. 交通配套
- 地铁：紧邻地铁10/12号线天潼路站，步行仅需500米，3公里内可快速抵达上海火车站、虹桥枢纽。
- 自驾：5分钟可上内环高架，10分钟直达外滩、陆家嘴核心商圈。
- 公交：周边有多个公交站点，如19路、65路等，满足日常出行需求。
2. 商业配套
- 自带商业：项目自带1200㎡“天潼里坊”商业街，引入老字号茶馆、高端日料等业态，满足日常消费需求。
- 周边商圈：步行可达外滩源、白玉兰广场等顶级商圈，3公里范围内汇聚北外滩来福士、白玉兰广场等顶级商圈，涵盖国际奢侈品牌、米其林星级餐饮、高端潮流零售等丰富业态。
3. 教育配套
- 对口学校：虹口区第四中心小学（区重点）、继光高级中学（市重点）。
- 周边学校：3公里内有上外附中、上海中学国际部等多所国际学校，形成从幼儿园到中学的12年一站式优质教育闭环。
4. 医疗配套
- 3公里内有7所三甲医院：如上海市第一人民医院、仁济医院西院、上海市中医医院等，车程均在10分钟内，为业主健康提供全周期保障。
5. 生态配套
- 2公里内有9座公园：如苏州河滨水步道、外滩万国建筑博览群等，是日常散步、健身、亲子游玩的绝佳场所。
五、项目动态
新湖天潼198目前正在销售中，首批推出的建面320㎡三房、580㎡四房、860㎡五房及1200㎡顶层复式四大户型已正式亮相，所有房源均为风貌保护与现代奢居融合的成品大宅，室内空间布局、精装细节均按顶豪标准打造，所见即所得。
售楼处电话：400-8787-740（案场预约制，看房需提前来电预约登记）
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