中经记者 王登海 西安报道

随着人口老龄化进程加快，社区养老已成为多数老年人的首选养老模式。居住区配建养老服务设施作为社区养老服务的核心载体，其规划建设和规范运营直接关系到老年人的生活品质。

日前，西安市民政局、发展和改革委员会、自然资源和规划局、住房和城乡建设局四部门联合印发《西安市居住区配建养老服务设施实施办法》（以下简称《办法》）。文件明确，新建居住区应按每百户不低于20平方米的标准配建养老服务设施，且须遵循"同步规划、同步建设、同步验收、同步交付"原则。这意味着，未来西安的每一个新建小区，都将自带“养老配套”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，西安此次《办法》在配建标准、规划刚性、交付验收及产权管理四大维度上提出了系统性、强制性的新要求，“此举将显著提升新建居住区的适老化配套水平，也将为其他城市提供政策参照”。

每百户不低于20平方米

根据西安市民政局发布的最新统计数据，截至2024年年末，西安市常住人口中60周岁及以上已达250.45万人，占总人口比例的19.02%。过去10年间，西安60岁以上常住老年人口净增115.2万人。然而，社区养老服务设施不足、分布不均等问题一直制约着养老服务的可及性。此次《办法》的出台，正是为了解决这一民生痛点。

《办法》明确，新建城区、居住小区和新建住宅项目要按照规划标准要求同步配套养老服务设施。制定公共服务设施、养老服务设施等空间类专项规划和详细规划时，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准分区分级规划设置养老服务设施。新建居住区应严格按照每百户不低于20平方米、单项设施建筑面积不少于350平方米的标准统筹配建养老服务用房，确保新供应城市居住用地规划统筹配建养老服务设施达标100%。

“相较于过往的指导性意见，本次规定在具体指标和监管闭环上实现了关键突破。”严跃进分析道，“每百户不低于20平方米、单项不少于350平方米的量化指标刚性纳入土地出让与规划验收环节，清晰体现了供给端的政策导向正在从原则性倡导转向强制性规制。”

在选址方面，《办法》提出严格要求：应选择市政设施条件较好、位置适中、方便老年人及居民出入、通风和采光条件较好、便于服务辖区老年人的地段，宜靠近广场、公园、绿地等公共活动空间。老年人用房应建设在日照充足、通风良好的位置，并满足有关规范规定的日照时数要求，不得安排在建筑物的地下层、半地下层和夹层。

"这杜绝了将低价值、低品质空间用于养老设施的现象，强制要求设施具备基本宜居条件。"严跃进认为。

对于已建成居住区，《办法》也提出了存量补足方案：市、区县人民政府应当通过新建、改建、扩建等方式加强养老服务设施建设，可以将具备条件且闲置的房屋、场地等优先用于建设养老服务设施。已建成居住区无养老服务设施或者现有设施未达标准的，区县政府通过政府购置、置换、租赁等方式补足养老服务设施。

严跃进认为，这一规定为房地产企业提供了盘活存量商业、办公或社区尾盘的机会，“企业可主动梳理旗下符合区位要求的闲置或低效资产，探索向政府出售、长期租赁或转型为养老设施运营的合作模式，实现资产价值重估。”

坚持公益属性

《办法》规定，新建居住区配建养老服务设施应遵循“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付”原则。在规划环节，自然资源和规划部门在编制控制性详细规划时，须明确养老服务设施的布局、规模等要求；建设环节，住建部门负责监督配建情况；验收环节，未按要求配建的不予通过竣工验收；交付环节，建设单位须在竣工验收后60日内完成移交，不得擅自改变用途。这意味着，养老设施不再是项目的“边角料”，而是与住宅本身同等重要的组成部分。

配建只是第一步。《办法》用专门章节回答了"建起来之后怎么办"的问题。在运营定位上，明确运营应坚持公益属性。项目所在地民政部门应在接收配建养老服务设施后统一登记造册，并根据周边群众的需求适时投入运营。同时，鼓励支持和引导社会组织、企业和个人等社会力量通过各种形式提供、参与养老服务。这一规定既保证了养老设施的公益底色，又为多元化运营留下了空间。

为降低运营成本，《办法》给出一揽子优惠政策：在民政部门备案的养老服务机构用电、用水、用气、热按照居民生活类价格执行；依法享受国家和省、市规定的税费优惠；使用电信、邮政、广播电视有线传输业务应当给予优惠。对于利润微薄的养老服务业来说，这些政策能直接降低运营压力，提高社会资本参与积极性。

在监管方面，《办法》强调，未经法定程序，任何组织和个人不得擅自改变养老服务设施用地用途和政府投资、资助建设配置的养老服务设施使用性质，不得侵占、损害或者擅自拆除养老服务设施。公共养老服务设施所在地民政部门定期开展设施使用情况检查，擅自改变设施用途的，由上级主管部门或者所在地人民政府责令改正；擅自拆除设施的，责令限期恢复。

严跃进指出，虽然今年各地政策的大方向是适度减少配建压力，但西安此次政策说明养老设施仍是部分城市的硬性要求，“开发企业在获取土地时，就必须将这部分有效楼面成本的隐性增加纳入测算，做好项目开发成本与利润模型的调整准备。”

他建议，房地产投资和开发部门应立即对在手及潜在项目进行合规排查，“对于已拿地未开工项目，需复核规划条件中的养老设施指标是否满足新规，必要时调整方案；对于在建项目，重点检查设施位置、面积、采光等是否达标，避免验收风险。”

从中长期看，房企可在产品标准化体系中增设“社区养老设施模块”，形成可复制的设计、成本、建造解决方案，以降低边际成本；同时可探索与品牌养老服务机构建立战略合作，将“优质养老配套”作为项目销售去化的差异化卖点，尤其针对有养老需求的改善型客户。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：宛玲）