2026年4月11日数据显示，随着韩国房地产市场出现一批因税收压力而降价出售的“急售房源”，外国人在首尔的购房数量也同步回升，并呈现出高于整体市场的增长速度，这一变化正在成为近期房地产市场中的一个重要信号。
从具体数据来看，今年3月在首尔购买公寓、写字楼及多户型住宅等集合建筑，并完成产权登记的外国人数量为238人，较2月的196人增加了21.4%。相比之下，同期首尔整体购房人数从6103人增加至6921人，增幅为13.4%。也就是说，外国买家的增长速度明显高于本地整体市场。
如果把时间线再往前看，可以发现这并不是简单的“正常波动”。在韩国政府于2025年8月将首尔全域及周边地区指定为外国人土地交易许可区域，并附加2年实际居住义务后，外国人购房数量一度明显下降，从2025年9月的251人逐步减少，到2026年2月降至196人，创下阶段性低点。但进入3月后，数据重新回升，达到近6个月以来的最高水平。
更值得注意的是，外国买家开始明显集中在核心区域。数据显示，3月首尔外国人购房最多的地区为江南区（34套），较前一个月的13套大幅增加约2.5倍；松坡区（29套）和龙山区（23套）紧随其后。这些区域本身就是首尔房价最具代表性的板块，因此外国资金的回流，具有一定的风向意义。
从市场逻辑来看，这一变化与当前政策环境密切相关。韩国此前对多住宅持有者实施较高的转让所得税，而相关政策延期将于2026年5月9日结束。在这一时间节点临近的情况下，不少持有多套房产的业主开始主动降价出售，以规避未来更高的税负压力，市场上“急售房源”明显增加。
当供给端开始释放低价房源时，市场结构自然会发生变化。对于本地购房者而言，贷款限制、利率水平以及政策不确定性仍然构成压力，而部分外国买家则更倾向于从价格角度进行判断，在价格出现松动时更容易入场。
从另一个角度看，虽然韩国政府已经通过“土地交易许可制”“实际居住义务”“资金来源证明”等多项措施对外国人购房进行限制，但这些政策主要是提高门槛，而不是完全阻断交易。当市场出现价格优势时，仍然会吸引具备条件的买家进入。
这也解释了为什么在限制仍然存在的情况下，外国人购房数量依然出现反弹。政策可以改变节奏，但很难完全改变市场对价格的敏感度。
从更长远来看，这一轮外国人购房回升，未必意味着市场全面回暖，更像是一种“结构性机会”的体现。当部分卖家因政策或资金压力被迫降价时，就会出现阶段性的买方机会，而外国买家只是其中的一部分参与者。
对于市场来说，真正值得关注的不是单月数据，而是这种趋势是否会持续。如果5月税制变化后，急售房源继续增加，同时交易量维持活跃，那么外国人购房占比可能会进一步上升；反之，如果政策或市场情绪发生变化，这种回升也可能只是短期现象。
在当前阶段，可以看到一个比较清晰的信号：首尔房地产市场正在从过去的“单向上涨预期”，转向更加复杂的结构性分化，而在这种环境下，谁对价格更敏感、谁决策更快，谁就更容易在变化中找到机会。
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